Экономическая сущность и принципы аренды

5. Субарендование. Часто аренда выполнена не на прямой линии, и через посредника. Схематично это смотрит так. Есть основной лизингодатель, который через посредника, как правило, также лизинговая компания, арендует оборудование лизингополучателю. Таким образом в контракте это - при условии, что в случае банкротства времени или банкротства посреднической аренды платежи должны прибыть в основной лизингодателю. Подобные сделки получили название "субарендующий".  

В международной  сфере субарендующие сделки, которые  получили название «двойной диппинг» (двойное погружение), используют комбинацию налоговых льгот в двух и большем количестве стран. Эффективность таких сделок связана этим от налоговых привилегий, например, в Великобритании больше чем выгода, если лизингодатель имеет право собственности, и в США – если лизингодатель имеет право владения. Рассматривая данные особенности, лизинговое соглашение может быть построено согласно следующей схеме: лизинговая компания в Великобритании покупает оборудование (право собственности) и дает это аренде американской лизинговой компании (право владения), который в свою очередь передает их в аренде местного лизингополучателям.  

6. Действующая аренда. Этот вид аренды применен при маленьких сроках арендной платы оборудования, в который продолжительность цикла жизни продукта намного больше срока контракта арендной платы. В сотруднике, арендующем оборудование, не будет полностью амортизироваться во время арендной платы, и может быть снова арендован или возвратил арендодателя. В практике сделки действующей аренды не превышают трехлетний период. Арендатор в данных сделках резервирует право отменить контракт при условии предшествующего уведомления об арендодателе. Эта форма аренды обеспечивает ответственность большого оккупанта за безопасность объекта арендной платы. Арендатор подвергается обязательству независимо, чтобы заключить контракты с устойчивым поставщиком на техническом обслуживании оборудования и ремонте.  

Поскольку сотрудник, арендующий после признаков, характерны:

Срок  контракта аренды намного меньше чем стандартный срок службы собственности  вследствие того, какой лизингодатель не ожидает давать компенсацию стоимости собственности за счет квитанций из одного контракта; собственность в аренде сдач неоднократно; в аренде сдач, не особенно полученных под требованием собственность лизингополучателя, и доступный в лизинговой компании. По-другому, лизинговая компания, получая собственность, не знает своего конкретного пользователя. В этой связи лизинговые компании, специализирующиеся на действующей аренде, должны знать хорошо состояние рынка об аренде собственности – и новый, и были в употреблении;

Обязанности на техническом обслуживании, ремонте, страхование лежит на лизинговой компании;

лизингополучатель может закончить контракт, если собственность  вследствие непредвиденных обстоятельств  в состоянии к, является неподходящей для использования;

Риск  случайного разрушения, потери, повреждения  аренды собственности лежит на лизингодателе;

Размеры аренды платежей в сотруднике, арендующем выше, чем при финансовой аренде как лизингодатель, должны считать  дополнительные риски связанными, например, с отсутствием клиентов для повторной поставки собственности, возможного повреждения или разрушения собственности;

После завершения срока контракта собственность, как правило, возвращается лизингодателю.  
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Арендная  плата в торговле

    Арендная  плата - денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договорном об аренде. Обычно арендная плата принимается равной сумме амортизационных отчислений и части прибыли от использования имущества.

Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.

Договор аренды является возмездным договором, и поэтому основной обязанностью арендатора является обязанность своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть определены сторонами  в договоре аренды. При этом согласование размера арендной платы по договору аренды зданий и сооружений отнесено Гражданским кодексом РФ к существенным условиям (ст.654). Это означает, что при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Гражданский кодекс содержит широкий перечень видов  арендной платы, любой из которых может быть выбран сторонами. Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ установлены следующие виды арендной платы:

конкретная  денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;

установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;

предоставление  арендатором определенных услуг;

передача  арендодателю определенной вещи в собственность  или аренду;

возложение  на арендатора обусловленных договором  затрат по улучшению арендованного  имущества.

Но независимо от того, какой вид арендной платы  будет выбран сторонами, он обязательно  должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость.

Разумеется, денежное выражение арендной платы может быть указано не только в рублях, но и в иностранной валюте или иных условных единицах. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата обязательств производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (если иной курс не будет установлен договором аренды).

В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке

В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается законом на арендодателя. В частности, к таким недостаткам относятся те, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор вправе: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков в счет арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора.

Если  иное не предусмотрено договором  аренды, в случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

3. Особенности предоставления площади под аренду в г. Волгограде и расчета арендной платы.

Администрация Волгограда разработала  и представила  в городскую Думу проект решения по новой системе  расчета арендной платы. В настоящий  момент документ проходит рассмотрение в комитетах  гордумы, после чего будет вынесен  на заседание городского парламента. 
 

     Если  раньше арендная плата зависела от базовых ставок, то теперь - от кадастровой  стоимости земельного участка. В  Волгограде около 800 кадастровых кварталов, и даже в границах одного района цены на участки могут разниться в 5-10 раз. В среднем же арендаторы станут платить на 20-30% больше. При определении размера платежа не последнюю роль будут иметь и коэффициенты, повышающий и понижающий, установленные для предпринимателей. Последний будет применяться для спортивных учреждений, хлебопекарных предприятий и гаражных кооперативов. Планируется, что эти коэффициенты будут утверждены завтра, 16 апреля, на очередном заседании Волгоградской городской думы. 

Причем  коэффициент вида использования  земельных участков и коэффициент  индексации для земельных участков устанавливаются непосредственно администрацией Волгоградской области, а два других коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка из категории земель населенных пунктов и категории арендаторов – утверждаются городскими властями. Коэффициенты устанавливаются отдельно по каждому району. 
 

II.Договор аренды предприятия ООО «Сапожок» 
 

2.1.   Краткая характеристика деятельности предприятия «Сапожок»

    Предприятие ООО «Сапожок» – общество с  ограниченной ответственностью.

    Вид деятельности: производство.

    Форма собственности – частная.

    Размер  уставного капитала – 150000 руб. 

    Наименование  продукции — обувь для взрослых и детей. Основная область применения — люди любой возрастной категории. 
 
 
 
 
 
 

2.2.Договор аренды

ДОГОВОР АРЕНДЫ ГАРАЖА 
 
г. Волгоград 
19.08.2010 г. 
Гражданин Петров Сергей Георгиевич, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и организация ООО «Сапожок», именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 
 
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 
1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду гараж-бокс по адресу: г. Волгоград, улица Жуковского,13 общей площадью 32,4 кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. 
1.2. Помещения будут использоваться под гараж – бокс для стоянки служебных автомобилей. 
 
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 
2.1. Арендодатель обязуется: 
2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет. 
2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий. 
2.2. Арендатор обязуется: 
2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим Договором. 
2.2.2. Содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. 
2.2.3. Своевременно, за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт. 
2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю. 
2.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя. 
2.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке. 
2.3. Арендуемое помещение может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя. 
 
3. РАСЧЕТЫ 
3.1. Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме _сто двадцать тысяч ____________________________________________ ___________________ руб. в год без учета налога на добавленную стоимость. 
3.2. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также вследствие других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее чем за три месяца. 
3.3. Оплата производится ежеквартально путем перечисления суммы, определенной Договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала, начиная с первого квартала аренды. 
3.4,. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит. 
 
4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА 
4.1. Срок аренды устанавливается с 01.10.2010 г. по 01.10.2011 г. 
4.1.1. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление Договора. 
4.1.2. За месяц до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора. 
4.1.3. Письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за две недели, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока Договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещения по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа. 
4.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. 
Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. 
4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор - выселению: 
4.3.1. При использовании помещения в целом или его части не в соответствии с Договором аренды. 
4.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения. 
4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев. 
4.3.4. Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных Договором аренды. 
4.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора: 
4.4.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения. 
4.4.2. Если помещение, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования. 
4.5. Договор может быть расторгнут в силу форс - мажорных (непреодолимых) обстоятельств. 
4.6. Одностороннее расторжение Договора не допускается. 
4.7. Споры, вытекающие из настоящего Договора, решаются сторонами путем переговоров. 
4.8. При не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего Договора одной из сторон Договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке. 
 
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ 
5.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон. 
5.2. К Договору прилагаются: Расчет арендной платы. 
 
6. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН: 
Арендодатель 
Гр. Петров Сергей Георгиевич, 
Паспорт: серия 6752, № 876701, 
Выдан 12.04.2002 Ворошиловском РОВД г. Волгограда 
Проживает по адресу: г. Волгорад, ул. Ленина, д. 17, кв 27. 
 
Арендодатель: ___________________ 
Арендатор 
ООО «Сапожок»,Расположен по адресу: г.Волгоград, ул. Елисеева, д. 53. 
Арендатор: ___________________