Ипотека

     Второй  вид – это кредит на покупку загородной недвижимости. По сравнению с предыдущим типом кредита данный продукт обычно обходится заемщику дороже за счет более высокой процентной ставки и усложняется в части процедуры его получения, ведь вместе с самой недвижимостью оформляется и земельный участок, на котором она располагается. Средняя ставка на загородную недвижимость и землю составляет около 15% годовых.  

     Третьим, наименее распространенным видом ипотечного кредита является заем на покупку комнаты. При данной схеме кредитования риски банков наиболее высоки, поэтому чаще всего, если банки и предлагают подобный вариант кредита, то при условии, что после покупки комнаты ее покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры. Ситуация осложняется еще и тем, что подобных предложений от банков на рынке сейчас очень немного.

     Следующим вид – это нецелевой ипотечный кредит. Такой кредит выдается под залог имеющейся у заемщика недвижимости, может быть использован на ремонт, приобретение заемщиком других активов и обычно обходится дешевле, чем обычный потребительский кредит. Средняя ставка по нецелевому кредиту – 13,5%. Стоит отметить, что нередко нецелевое ипотечное кредитование используется бизнесменами для развития предприятия, пополнения оборотных средств или иных целей.

     Четвертый вид– это ипотека коммерческой недвижимости. Согласно статистике, довольно редко предлагаемый банками вид ипотеки. Условия для заемщика выглядят следующим образом: средний срок 7-10 лет, а средняя ставка зашкаливает за 15% годовых.

     И последний вид, который будет упомянут, – это рефинансирование ипотечного займа. Рефинансирование не входит в число очень популярных продуктов, и имеет смысл, если разница в процентных ставках достигает 1,5-2%. Иначе это бесцельно потраченное время и деньги (на банковские комиссии). Также рефинансирование имеет смысл, когда заемщик хочет увеличить сумму кредита, либо срок кредитования. Поскольку ипотека в РФ существует не так давно, то и рефинансирование пока находится в конце рейтинга продуктов. Но, учитывая то количество кредитов, которое было выдано, эксперты склоняются ко мнению, что через 3-4 года по программам рефинансирования будет перекредитовываться максимальное число заемщиков.

     Согласно данным сайта www.ipohelp.ru, ипотеку в Нижнем Новгороде и Нижегородской области представляют 25 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 121 ипотечную программу для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке в Нижнем Новгороде и Нижегородской области находятся в диапазоне 10.80 – 29.05 % годовых по рублевым кредитам и 7.60 – 21.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Нижнем Новгороде составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде может достигать 50 лет.

     Ипотека в Нижнем Новгороде – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика. 
 
 
 
 
 

МНЕНИЕ  ЭКСПЕРТА

Татьяна Помазунова, директора  блока «Ипотечное кредитование» Екатеринбургского  филиала ОАО «Альфа-банк»

Сейчас наиболее востребованными кредитами являются кредиты на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, так как они являются менее рискованными. А в дальнейшем, думаю, будут более активно развиваться рынок загородной недвижимости и, соответственно, будет увеличиваться объем выдачи ипотечных кредитов на приобретение загородной недвижимости. Это связано с тем, что интерес людей, которые принимают решение о приобретении недвижимости, все чаще связан именно с объектами индивидуальной застройки, коттеджами. При этом, темпы роста кредитования в этом секторе будут зависеть от развития загородного строительства. Несколько лет назад, когда в России появилась «долевка», многие банки с опаской относились к кредитованию такого типа заемщиков, и считали, что это высокорисковые сделки. Однако сейчас каждый подобный объект уже имеет по несколько аккредитованных банков. Думаю, что аналогичным образом ситуация будет складываться и по ипотеке загородной недвижимости. 
 
 
 
 
 

По данным сайта www.moneyguide.ru, по результатам 2008 года крупнейшими банками, выдающими ипотечные кредиты являются :  

Также в десятку  входят такие банки, как Транскредитбанк, Райффазенбанк и Росбанк.  
 

Глава III.

     Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

     Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

     Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

     Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

     Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

     - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

     - рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

     - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

     - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

     Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

     Изучение  и анализ основных проблем,  с которыми сталкивается банки, при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

     Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая  инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

     Однако, в настоящее время многие иностранные  банки находят российский рынок  ипотечного кредитования привлекательным  и все более активно действуют  на нем, предлагая новые продукты. Так, один из лидеров ипотечного кредитования Райффайзенбанк в начале 2006 г. приступил к реализации новой ипотечной программы с более выгодными условиями. По новой программе ипотечные кредиты выдаются на срок до 25 лет (ранее срок не превышал 15 лет), максимальный объем кредита увеличен с 400 тыс. долл. до 600 тыс., а размер объема финансирования - с 70 до 80% стоимости жилья. В Банке России обсуждалась возможность участия в российских проектах как российских кредитных учреждений, так и европейских ипотечных структур. Так, в частности, крупным ипотечным организациям Германии было предложено рассмотреть возможность внедрения в России пилотных проектов, использующих многолетний опыт ипотечного кредитования. Многие российские банки готовы стать соинвесторами или операторами таких программ.