Ипотека

     Объект  залога — недвижимое имущество (жилое помещение — дом, квартира), служащие обеспечением обязательств заемщика.

     Объект  кредитования — конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

     Очень важное понятие для ипотечного кредитования андеррайтинг. Андеррайтинг —  это оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев и др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

     При андеррайтинге учитываются следующие  основные коэффиценты:

     Эти коэффициенты разрабатывались банками  и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта  ипотечного кредитования США и европейских  стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда. Однако, существуют общие требования к этим показателям.

     Коэффициент П/Д. В основном значение данного  коэффициента не должно превышать 30-40%. Коэффициент О/Д не должен превышать 60%. Для более точного анализа платежеспособности заемщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты. Коэффициент Ж/Д (отношение ежемесячных расходов заемщика по приобретенному имуществу, включая платежи по страхованию, налогам и др. к сумме ежемесячных совокупных доходов) и коэффициент О2/Д (отношение общей суммы обязательных ежемесячных платежей заемщика к сумме ежемесячных совокупных доходов). Коэффициент К/З должен составлять не менее 30%, но не более 90%.

     После расчета по этим коэффициентам часто  выбирается минимальная сумма, которая  предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом. Особенность ипотечного кредита в том, что он выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки.

     Ипотечные кредиты различаются в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.
2. Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:
• кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;
• пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;
• кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;
• кредит с нарастающими платежами;
• кредит с обратным аннуитетом;
• кредит с переменной ставкой;
• канадский ролл-овер;
• завершающая ипотека;
• кредит с выплатой добавленного процента.

     Постоянные  ипотечные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

     Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
• кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

     Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

     Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта.

     Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.

     Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

     Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

     Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

     Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).

     Разновидностью  этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

     Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

     Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

     Таким образом, были рассмотрены виды ипотечных кредитов и обращено внимание  на основные показатели, анализируемые при оценке платежеспособности клиентов по взятым ипотечным обязательствам.  Проанализировав вышеизложенное, можно прийти к выводу, что различных ипотечных программ в настоящее время достаточно много. Однако, какой спектр из данных программ реально предлагают действующие банки (например, Нижегородской области) и на каких условиях, предстоит подвергнуть рассмотрению в следующей главе данной курсовой работы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава II. 

     Говоря  об ипотечных продуктах, можно выделить следующие основные виды.   Самым распространенным из всех ипотечных продуктов является целевой кредит на покупку квартиры. Такие ипотечные кредиты делятся на два типа в зависимости от того, на каком рынке (первичном или вторичном) осуществляется сделка. Участники рынка отмечают, что второй тип целевого ипотечного кредита встречается чаще, так как процентная ставка по сравнению с ипотекой строящегося жилья несколько ниже. При этом большинство предложений на рынке ипотечного кредитования связано именно с этим типом целевого ипотечного кредита, так как подобная сделка для банка является наименее рискованной, а на ее оформление времени требуется меньше всего. Предметом обеспечения такой сделки является приобретаемая квартира. Во время оценки квартиры, чтобы избежать разбирательств с предыдущими собственниками квартиры и снизить собственные риски и риски заемщика, банк требует подтверждения «чистоты» сделки. Основные требования банка, в случае выдачи кредита на покупку «вторичной» квартиры, связаны с полным отсутствием других владельцев объекта. Что касается ипотечного кредита на объект в строящемся доме, то не сданная в эксплуатацию или не переданная в собственность квартира не может являться предметом договора залога, поэтому в качестве залога будет выступать право требования на квартиру. В данном случае, риски банка существенно выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке, следовательно, и процент по кредиту выше. После того, как дом будет сдан в эксплуатацию, залог будет переоформлен уже на квартиру, и банк сможет снизить процентную ставку по кредиту.  Следует иметь в виду, что банки выдают подобные кредиты только под определенный ими список объектов и застройщиков, в добросовестности которых они уверены и с которыми сотрудничают. Поэтому, задумываясь о приобретении новостройки, следует уточнить, в каких банках аккредитован застройщик. Целевые кредиты на приобретение недвижимости ориентированы на рядовых обывателей, желающих улучшить свои жилищные условия. Среди желающих получить кредит на эти нужды довольно часто встречаются семьи с доходом до 45000 рублей. Согласно статистики, наиболее популярный сроком кредитования –  15-20 лет.  А средняя ставка по ипотеке на вторичный рынок – 13%, на первичный – 17% на период строительства и 13% на последующий период.