Формирование рынка городской недвижимости

       1 год: 12 месяцев*15 заказов*17,6 тысяч = 3168 (тысячи)

       2 год: 12 месяцев*20заказов*17,6 тысяч = 4 224,4

       3 год: 12 месяцев*25 заказов*17,6 тысяч = 5280

       4 год: 12 месяцев*30 заказов*17,6 тысяч = 6336

    Учитывая  ранее изложенные затраты, теперь  можно составить прогноз денежных  потоков данного инвестиционного проекта. В таблице 2 приведены все расчетные данные, в конце таблицы мы разберем некоторые цифры и сделаем определенные выводы.

   В связи с планируемым ростом заказов планируется увеличить фонд заработной платы после второго года.

   0-ой шаг проекта займёт несколько  недель, так как необходимо только  оборудовать офис мебелью, провести  ознакомительную рекламу, оформить  кредит.

Таблица 2

Составление прогноза денежных потоков инвестиционного  проекта

 
 

   Имееются  собственные средства в размере 1 200 000. Для деятельности необходимо 3 000 000 рублей. Так, привлечение кредита планируется в размере 1 800 000 руб. под 18% годовых сроком на 4 года. Таким образом, структура средств: 40 % собственных, 60 % привлечённых. Возврат основной суммы планируется  производить равными долями в конце каждого года, начиная с первого проектного года. На мебель и технику начисляется амортизация линейным способом за 5 лет полезного использования. (124,5/5 = 24,9)

       Теперь  разберем результаты от операционной деятельности – самый важный раздел прогноза денежных потоков.  

          Коэффициент дисконтирования рассчитывается как r = , где n – соответствующий календарный год. Исходя из ставки рефинансирования    8 % и 18% годовым по кредитам:

       r = WACC

       WACC = 0,40*8% + 0,60*18% = 3,2 + 10,79999 = 14 %

       Таблица 3

Денежные  потоки, тыс. руб.

       Дисконтированный  денежный поток рассчитывается как: денежный поток  коэффициент дисконтирования.

       Дисконтированный  денежный поток нарастающим итогом рассчитывается как сумма дисконтированных денежных потоков.

Рассчитаем  остальные показатели: 

      Индекс доходности (PI) является относительным показателем эффективности проекта и, если PI>1, проект также считается эффективным. 

_{Значит, проект можно считать  эффективным.}

_{Возьмём  r = 0,80 %} 

       

         

       Рассчитаем  окупаемость проекта. Мы видим, что  с учетом чистых денежных потоков  проект окупается. Срок окупаемости  проекта составит:

       РР  = 2 + (566,79/2078.5) = 2, 3 (лет)

            _{DP = 2 + (722.5/1402.98) = 2, 5 (лет)} 

Исходя  из расчетов, период окупаемости составит   2,5 года.  

   

1. NPV проекта>0 , значит проект является эффективным.
2. IRR =  Индекс рентабельности PI = 1,957 > 1, что делает проект более привлекательным для инвестора.
3. срок окупаемости 2,5  года

 

Построим  финансовый профиль проекта.

 Чистые денежные потоки

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключениеио

Реформа коснулась пока лишь земель городских и сельских поселений. Это важный пласт, однако малая доля потенциального земельного рынка страны, который эксперты оценивают в 5 трлн долларов. В оборот не вовлечены сельскохозяйственные земли.

Перестройка земельных отношений, необходимая  для становления этого рынка, в наших условиях связана с трудностями перераспределения землепользования и землевладения между различными видами сельскохозяйственных предприятий. Решение этих проблем тормозится сторонниками популистских идей типа: "землю - тем, кто ее обрабатывает". В условиях, когда земля во многом используется сохранившимися или бывшими колхозами и совхозами, где число работников значительно превышает оптимальное, это приводит к тому, что каждый выходящий "на волю" может получить лишь 2,5-5 га из бывшего общественного хозяйства.

Для России важно не столько признание целесообразности земельного рынка, сколько выбор  подходящих путей и методов его  формирования. Многих пугает вовлечение в оборот земель сельскохозяйственного  назначения. Называются несколько опасностей. Насколько они реальны и можно ли от них уберечься? За ответом уместно обратиться к мировому опыту.

Опасность первая - состоятельные покупатели приобретут большие участки сельхозугодий, что приведет к образованию "латифундий" латиноамериканского типа с наемными работниками. Но исторически латифундии в Латинской Америке возникали не через рынок, а были подарены колониальными властями: в Бразилии - от лица португальской короны, в других странах - от испанской короны. В Европе до земельных реформ крупные феодальные владения возникали как королевский дар дворянству. Городские купцы от случая к случаю скупали землю задолжавших знатных персон, но практически никогда большие поместья не образовывались при скупке мелких участков. В России на латифундии более всего похожи бывшие колхозы - участки в 5000 га, с сотнями работников и производительностью втрое меньшей, чем на небольших (в несколько десятков га) частных фермах Западной Европы.

Можно законодательно запретить иностранцам  приобретать сельхозугодья, как это сделано в США (в штатах Айова и Миссури), Канаде (в провинциях Альберта и Манитоба), в Ирландии и Новой Зеландии, за исключением покупки земли по предварительному разрешению государства. Можно также ограничить размер участка, который приобретается одной семьей, как в Дании, Новой Зеландии и других странах.

Опасность вторая - банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя  и станут крупными собственниками. Чтобы ограничить приобретение банками  земель, целесообразно обязать их продавать в течение двух лет (как в США) землю должника, полученную вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.

Опасность третья - городские спекулянты скупят землю и быстро перепродадут за большие  деньги. Однако спекуляция процветает как раз при отсутствии открытого рынка и рыночной цены земли, порождая криминальные способы ее получения даром или почти даром. Опыт США свидетельствует, что спекуляция земельными участками достигла наибольших размеров в периоды двойного уровня цен: с одной стороны, чисто символических, которые устанавливались государством в 60-е годы прошлого века при наделении поселенцев землей, с другой - свободных рыночных цен на разрешенных государством земельных аукционах (в основном для земель несельскохозяйственного пользования). Ныне спекулятивные сделки на земельном рынке США не превышают 10% всех актов купли-продажи участков.

Во многих странах с рыночной экономикой, где  работает механизм получения прибыли  от быстрого рыночного оборота земли, применяется принцип более высокого налогообложения на краткосрочное владение и, наоборот, введены низкие налоги на доходы при долгосрочном владении. Например, в 1930 г. в США на доходы от продажи земли, находившейся во владении до одного года, был введен налог в 100%, до двух лет - 80, до пяти лет - 60, до десяти лет - 40, свыше десяти лет - 30%.

Опасность четвертая - будет изменено целевое  назначение сельхозугодий. Существует богатый опыт законодательного ограничения. Так, в Дании значительная часть  сельхозугодий защищена благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Перевод из одной категории в другую возможен только с разрешения властей. Вводится и более строгий мораторий на срок, к примеру, 10 лет. В целом опасность здесь невелика. Большинство сельхозугодий в России используется сегодня неэффективно. К примеру, небольшие частные финские фермы имеют показатели по зерновым, вдвое превышающие российские. Если бы хотя бы две трети российских земель использовались с финской эффективностью, Россия превратилась бы в крупного экспортера зерна, а миллионы гектаров сельхозугодий стали бы ненужными сельскому хозяйству.

Опасность пятая - крестьяне неосмотрительно  станут продавать права на землю  по низким ценам. Опыт других стран  и самой России снимает это опасение. Например, в Чехии новые собственники в редких случаях продают земли сельскохозяйственного назначения, большинство сдает в аренду. Арендная плата становится показателем стоимости земли в условиях развивающегося рынка. И в России не так уж активно шла торговля дачными и подобными небольшими участками. Из 41 млн таких земельных участков в 1994 г. продано 100 тыс., в 1995 г. - 300 тыс., в 1996 г. - 1 млн. Годовой оборот земли составляет в среднем 2,5%, что соответствует нижней границе нормального годового оборота в странах с развитой рыночной экономикой.

Указ  Президента РФ "О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (октябрь 1993 г.) - важный шаг к созданию земельного рынка. Но его реализация связана  с немалыми трудностями, обусловленными уже сложившимся нерациональным землепользованием. Оно проявляется:

• в чрезмерных размерах земельных площадей отдельных бывших колхозов и совхозов, с одной стороны, и в недостатке и плохом качестве земель фермерских хозяйств - с другой. Фермеры получили наименее продуктивные земли - закустаренные, заболоченные, нарушенные. В составе земель крестьянских хозяйств угодья составляют лишь 30,5% (у акционерных обществ, товариществ, кооперативов - 53,7), в том числе пашня - 22,1, сенокосы и пастбища - 8,4%;
• в неэффективной структуре самих земельных угодий (соотношение пашни, паров, сенокосов, пастбищ и т.п.) и производимой продукции. К этому надо добавить экономически нерациональное территориальное размещение производства, отрицательно влияющее на урожайность и другие показатели эффективности сельхозпроизводства. Преодоление этих и других пороков сложившегося в России землепользования усугубляется слабостью инфраструктуры, особенно транспортной системы, отраслей переработки, их нерациональным размещением.