Форма государственного кредита

 

Реализация второго  направления требует введения постоянно  действующего, рыночного и перспективного механизма финансирования жилья  на основе ипотечного кредитования. Национальным банком Кыргызской Республики  предлагается модель ипотечного кредитования, которая предусматривает использование потенциала действующих коммерческих банков и введение нового финансового инструмента, позволяющего за счет мультипликационного эффекта многократно увеличить начальные инвестиции в ипотечное кредитование. Преимуществом предлагаемой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечивает непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства, ключевым элементом модели является Ипотечная компания - оператор вторичного рынка ценных бумаг. 

 

Принципиально важной особенностью предлагаемой модели ипотечного кредитования является то, что ипотечные кредиты  должны выдаваться коммерческими банками  в соответствии со стандартами, устанавливаемыми Ипотечной компанией. При этом, Ипотечная компания, имея в начальный период статус государственной, сможет установить стандарты кредитования на уровне общественно приемлемых и по процентным ставкам ниже рыночных, что обеспечит больший охват потенциальных заемщиков. По предварительным расчетам, стандарты ипотечного кредитования могут быть следующими: процентная ставка на уровне 12-14% годовых с возможным снижением в последующем по мере роста объемов кредитования и снижения инфляции; коэффициент покрытия или величина ипотечного кредита - 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования - 15 лет. При этом, участие государства при формировании уставного капитала Государственной Ипотечной Компании (ГИК) позволяет рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующей рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов. 

 

Расчеты, проведенные  НБКР (прилагаются), показали, что для  обеспечения необходимого объема жилья через ипотечное кредитование, для ГИК требуется уставный капитал в размере 1 млрд.сом, с условием поэтапного его формирования в течение 5 лет по 200 млн.сом ежегодно.

 

Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки функционирует  следующим образом: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в соответствии со стандартами ГИК и формируют закладные на приобретаемое в кредит жилье. Затем закладные по выданным кредитам выкупаются у банка Государственной Ипотечной Компанией и на их основе ГИК выпускает долговые ипотечные ценные бумаги, которые реализуются институциональным инвесторам (Социальный фонд, страховые компании, пенсионные фонды, коммерческие банки, другие институциональные инвесторы и физические лица). Вырученные средства могут быть снова направлены для дальнейшего финансирования новой партии ипотечных кредитов и, тем самым, создается механизм рефинансирования (самофинансирования) жилищного ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что ключевым фактором данной схемы является то, что долговые ценные бумаги ГИК должны обладать свойством безусловной ликвидности для инвесторов. При этом, проценты по ипотечным кредитам в последующем могут быть значительно снижены, поскольку они являются частью стандартов ГИК и включают только затраты, устанавливаемые и строго контролируемые ГИК.

 

Предлагаемая модель ипотечного кредитования позволяет  обеспечить безрисковую деятельность Государственной ипотечной компании за счет обязанности коммерческого  банка выкупить кредит, в случае возникновения проблем с его погашением. Дальнейшая возвратность такого кредита обеспечивается банком.

 

Необходимо отметить, что данная модель не требует создания специализированного ипотечного банка, а вовлекает в процесс ипотечного кредитования все действующие коммерческие банки, давая им возможность диверсифицировать свои кредитные портфели. Кроме этого, создание нового банка требует инвестиций в уставный капитал по меньшей мере 300 млн.сомов, что представляется проблематичным для внутренних инвесторов, при этом все риски, связанные с ипотечным кредитованием, должны приниматься одним банком, в то время как в предлагаемой модели ипотеки, риски распределяются между всеми ее участниками. Для охвата ипотечным кредитованием всей страны ипотечный банк должен создать филиальную сеть, которая требует дополнительных инвестиций. Важным обстоятельством является и то, что действующие коммерческие банки уже имеют определенный опыт ипотечного кредитования. Совокупный кредитный портфель коммерческих банков на 1.04.05 года составляет 310 млн.сом, средняя процентная ставка - 20% и сроком до 5 лет.

 

 

 

Создание Государственной  Ипотечной Компании, являющейся, центральным  звеном предлагаемой модели социальной ипотеки кредитования, позволит реализовать  политику государства по развитию в Кыргызстане ипотечного кредитования и обеспечит решение жилищных проблем населения в долгосрочном периоде. Ожидаемые экономические последствия создания и функционирования ГИК следующие:

 

- формирование рынка  долгосрочных капиталовложений, развитие  строительной и смежных с ней отраслей национального хозяйства;

 

- развитие рыночной  инфраструктуры, включающей таких  участников системы ипотечного  кредитования как страховые, риэлтерские,  оценочные/рейтинговые компании, негосударственные  пенсионные фонды, нотариат и других участников;

 

- внедрение новых и  альтернативных инструментов долгосрочного  кредитования и рефинансирования  долгосрочных кредитов;

 

- решение социальных  проблем населения путем поддержки  тенденций к сбережениям; 

 

- формирование и укрепление отношений собственности, как основополагающих в рыночной экономике;

 

- привлечение частных  иностранных инвесторов, международных  финансовых инвесторов и направление  их на формирование солидного,  надежного ипотечного фонда и  других эффективных ипотечных инструментов.

 

Для «запуска» предлагаемой самофинансируемой модели ипотечного кредитования необходимо принятие следующих  основных мер:

 

- учреждение Государственной  Ипотечной компании, акции которой  в последующем будут проданы  частным инвесторам, что обеспечит возврат в бюджет первоначальных инвестиций в капитал ГИК;

 

- принятие закона «Об  ипотечных ценных бумагах», внесение  изменений и дополнений в действующее  законодательство для регулирования  отношений по ипотеке и разработка  нормативных актов, регламентирующих выпуск, обращение и статус безусловной ликвидности Государственных долговых ипотечных ценных бумаг ГИК.

 

Таким образом, внедрение  комплексной самофинансируемой  модели ипотечного кредитования через  запуск эффекта мультипликатора, станет толчком к дальнейшему развитию рынка капитала, коммерческих банков, институциональных инвесторов, рынка жилья и его инфраструктуры, что в совокупности является одним из важных факторов долгосрочной стабильности в Кыргызстане.

 

     1. Внести изменения и дополнения в статью 335 Гражданского кодекса, дополнив после слов «… если иное не предусмотрено законом», словами: «или договором». С учетом предложенной редакции, ч.1 ст.335 выглядит так: «Требования залогодержателя (кредитора), удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества, по решению суда, если иное не предусмотрено законом или договором». Данное изменение необходимо для единого подхода к развитию ипотеки как одной из форм обеспечения исполнения обязательств, так как Гражданский кодекс имеет приоритет перед другими законами Кыргызской Республики.

 

2. Разработка закона  «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающего создание специализированной  ипотечной компании, акции которой  в первоначальный период будут  принадлежать Правительству Кыргызской Республики и которая будет покупать кредиты коммерческих банков и выпускать под их обеспечением ипотечные ценные бумаги.

 

3. Установить единую  ставку государственной пошлины  в размере 1200 сом, независимо  от размера и стоимости недвижимого  имущества. Это позволит сделать прозрачным рынок недвижимости, исключив искажение реальных цен на недвижимость при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, а также будет способствовать снижению затрат заемщика при оформлении ипотечного кредита.

 

4. Снизить ставки государственной пошлины, утвержденные постановлением Правительства КР от 18 июля 1994 года № 521 - подпункт е) пункта 3 (совершение нотариальных действий в уполномоченных на то учреждениях, а также за выдачу копий (дубликатов) нотариально удостоверенных документов государственная пошлина) с 300 сом до 100 сом.

 

5. Внести изменения  в Жилищный кодекс касательно  возможности выселения во внесудебном  порядке при неисполнении условий  договора ипотеки, предусмотренных  Законом КР «О залоге». 

 

6. Внести изменения в Налоговый кодекс КР, об исключении из налогооблагаемой базы: а) сумм ипотечных кредитов, б) доходов с ценных бумаг по ипотеке, в) процентов за предоставление и обслуживание ипотечных кредитов. Данная норма исключает двойное налогообложение заемщиков, т.к. их сбережения ранее облагались подоходным налогом (в виде вычетов из заработной платы), способствует развитию ипотечного кредитования, а также побуждает работодателей легализировать реальные расходы по оплате труда работников. 

 

 

 

 

3.2    Информация о государственном внешнем долге Кыргызской Республики  

 

 

    Министерство финансов Кыргызской Республики проводит в соответствии с Программой действий Правительства Кыргызской Республики работу по сокращению существующего долга путем проведения переговоров со странами-кредиторами в двухстороннем формате по рассмотрению вопроса о предоставлении реструктуризации долга Кыргызской Республики,  проведении своп-операций (обмен долга на активы, развитие и т.д.), а также его списании или преобразовании в грант.

 

В настоящее время  Министерством финансов Кыргызской Республики подписано Отдельное  Соглашение с КfW и АРИС о конверсии  долговых обязательств в размере 5 миллионов  ЕВРО. Эта сумма будет полностью  списана Правительством Германии по мере внесения денежных средств Правительством Кыргызской Республики в проект «Конверсия долга II – Коммунальная инфраструктура» в размере 45% от всей суммы, то есть в размере порядка 2,25 миллиона ЕВРО. Также, Министерством финансов Кыргызской Республики проводится работа по реструктуризации долга перед КНР, Кореей и Россией.

 

В 1993 году между Правительством Кыргызской Республики и Правительством Российской Федерации заключены  следующие кредитные соглашения на не льготных условиях:

 

- о переоформлении  задолженности по техническим кредитам по итогам 1992 года и января-июня 1993 года в государственный кредит Правительству Кыргызстана на сумму 55,8 млрд рублей (эквивалент 111,8 млн долларов США). Задолженность возникла в результате отрицательного сальдо на корреспондентском счете НБКР в Центробанке РФ за счет долга хозяйствующих субъектов республики поставщикам России.

 

- о государственном  кредите на 1993 год на 15 млрд рублей (12,3 млн долларов США) для оплаты  в 1993 году поставок товаров  и услуг из России.

 

- о выделении дополнительного государственного кредита на 1993 год в размере 15 млрд рублей (8,6 млн долларов США) для оплаты в 1993 году поставок товаров и услуг из России.

 

Два полученных кредита  были распределены между предприятиями  и организациями республики в  основном для закупки сырья и материалов.

 

Учитывая значительную задолженность по этим кредитам и  довольно жесткие кредитные условия (высокая процентная ставка, небольшие  сроки предоставления), а также  в связи с образовавшейся в  последующем просрочкой по платежам, долг Кыргызской Республики по кредитам Российской Федерации неоднократно реструктуризировался. Последнее соглашение о реструктуризации долга подписано сторонами 5 сентября 2005 года.

 

Основные условия:

Сумма реструктуризируемого долга – 184 390 446,96 долл. США;

Срок погашения – 33 года;

Льготный период – 3 года;

Процентная ставка – 2,0284% годовых.

 

Дополнительным условием реструктуризации явилась капитализация  части процентных обязательств в  период с 2005-2008 гг. Это означает, что  в указанный период начисленные  проценты будут выплачиваться частично. Невыплаченная же часть подлежит погашению в течение 23 лет, 7 из которых - льготные. Предусмотрено, что в течение этого времени на них будут начисляться проценты по ставке 5,6250% годовых.

 

На сегодня общая  сумма государственного внешнего долга Кыргызской Республики перед Российской Федерацией по указанным кредитам составляет 190,9 млн долларов США.

 

Германия

 

Кыргызской Республике со стороны Банков Германии было предоставлено  два не льготных кредита:

 

- В 1996 году Банком KFW на реконструкцию гостинично-ресторанного комплекса «Ала-Тоо» в сумме 4 466 025 евро, сроком на 10 лет с льготным периодом в 5 лет и процентной ставкой - 4,355%, годовых.

 

- В 2001 году Банком  Гезельшафт Берлин – переоформление  обязательств АГБ «Бишкек» (данный банк банкрот) на Министерство финансов КР по заключенному в 1997 году кредитному соглашению между АГБ «Бишкек» и Берлинер Банком Актиенгезельшафт - в сумме 5 107 347 евро, сроком на 10 лет с льготным периодом в 1 год и процентной ставкой – 6 месяч.LIBOR+1,5%, годовых.

 

Задолженность Правительства  Кыргызской Республики по указанным  кредитам были реструктуризированы  в рамках протокола Парижского Клуба  от 11 марта 2005г. посредством подписания Соглашения с Гермес Кредитверзихерунгс-Актингезельшафт

 

Сумма долга 10 578 575,71 Евро, из которых 50% подлежит списанию. Таким  образом, сумма долга составила  – 5 379 287,89 Евро.

Срок погашения – 23 лет;

Льготный период – 7 лет;

Процентная ставка – 5,0% годовых.

 

На сегодня остаток  долга Кыргызской Республики по данным кредитам составляет 5 807 779,92 евро.

 

Дания

 

Для восстановления систем электроснабжения и центрального отопления  и обеспечение теплом и горячей  водой жителей г. Бишкека 5 июня 1998 года Правительство Кыргызской Республики подписало кредитное соглашение с Правительством Королевства Дании на получение кредита на сумму 7 097 041 долларов США, со сроком погашения 8лет, льготным периодом – 3 года и процентной ставкой - 3% годовых. Получателем кредита явилось АО «Кыргызэнерго» (ОАО «Бишкектеплосеть»).