Дисконтирование денежных потоков

 

    Министерство образования Российской Федерации 

ГОУ ВПО «Татарский Государственный  Гуманитарно-Педагогический Университет» 

Факультет социально-экономический 
 
 
 

Контрольная работа

по  дисциплине «Экономика недвижимости»

            на тему: «Дисконтирование денежных потоков» 
 
 
 
 
 
 
 

                                                              Проверила:

                                                              доцент, к.э.н. 

                                                                      Мусаева Р.А.

                                                                      Выполнила:

                                                                      студентка 5-го  курса  

                                                                      заочного отделения

                                                                      группы 15-0655

                                                                      Шакирзянова Г.Р.  
 
 
 

Казань  2011 
 

     Содержание: 
 

 1.Определение стоимости бизнеса методом ДДП

       2.Основные этапы оценки предприятия  методом дисконтированных денежных      потоков

       3.Ретроспективный анализ и прогноз  валовой выручки от реализации

       4.Анализ и прогноз расходов

       5.Анализ и прогноз инвестиций.

       6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

       7. Определение ставки дисконта.

        Заключение

        Вопросы

        Список литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Определение стоимости бизнеса методом ДДП 

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. 

Применение данного  метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отстутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса. 

Определение стоимости  бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный  инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. 

Данный метод  оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор  активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т. д., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги. 

2.Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков. 
 

1. Выбор модели  денежного потока.

2. Определение  длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный  анализ и прогноз валовой выручки  от реализации.

4. Анализ и  прогноз расходов.

5. Анализ и  прогноз инвестиций.

6. Расчет величины  денежного потока для каждого  года прогнозного периода.

7. Определение  ставки дисконта.

8. Расчет величины  стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих  стоимостей будущих денежных  потоков и стоимости в постпрогнозный  период.

10. Внесение итоговых  поправок. 
 
 
 
 
 

При оценке бизнеса  мы можем применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для  собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. На таблице вы видите, как рассчитывается денежный поток для собственного капитала. Применяя эту модель, мы рассчитываем рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.  
 
 

 

Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем  собственный и заемный капитал  предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.  

В обеих моделях  денежный поток может быть рассчитан  как на номинальной основе (в текущих  ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции). 

Согласно методу ДДП, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.

В качестве прогнозного  берется период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что  в постпрогнозный период должны иметь  место стабильные долгосрочные темпы  роста или бесконечный поток доходов).

Определение адекватной продолжительности прогнозного  периода — это непростая задача. С одной стороны, чем длиннее  прогнозный период, тем больше число  наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия.

С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции и, соответственно, потоков денежных средств. По сложившейся в странах  с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет.

В странах с  переходной экономикой, где велик  элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал. 
 

3.Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации 

Анализ валовой  выручки и ее прогноз требуют  детального рассмотрения и учета  целого ряда факторов, среди которых: 

-номенклатура  выпускаемой продукции; 

-объемы производства  и цены на продукцию;

-ретроспективные темпы роста предприятия;

-спрос на  продукцию;

-темпы инфляции;

-имеющиеся производственные  мощности;

-перспективы  и возможные последствия капитальных  вложений;

-общая ситуация  в экономике, определяющая перспективы  спроса;

-ситуация в  конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции;

-доля оцениваемого  предприятия на рынке;

-долгосрочные  темпы роста в послепрогнозный  период;

-планы менеджеров  данного предприятия. 

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз  валовой выручки должен быть логически совместимым с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными.

Как известно, темпы  инфляции измеряются с помощью индексов цен, которые характеризуют среднее изменение уровня цен за определенный период. Для этого используется следующая формула: 

где Ip — индекс инфляции

P1 — цены анализируемого  периода

P0 — цены базового  периода

G1 — количество  товаров, реализованных в анализируемом периоде.  
 

Внутри любой  отрасли, по меньшей мере, несколько  предприятий борются за свою долю рынка.

И здесь возможны разные варианты. Можно увеличить  свою долю на уменьшающемся рынке  за счет неудачливых конкурентов, а  можно и наоборот, потерять свою долю на растущем рынке. В связи с этим важно точно оценить размер и границы рыночного сегмента, на котором собирается работать предприятие. Можно сослаться на такой пример из практики известной консалтинговой фирмы Carana Corporation.

Российское предприятие, производящее моторы для пылесосов, действует на рынке производителей отечественных пылесосов. Предприятие  занимает 30% этого рынка. Несмотря на это спрос на моторы постоянно  падает, хотя общее число клиентов не уменьшается.

Проблема заключается  в том, что в настоящее время  на российском рынке отечественные  пылесосы не выдерживают конкуренции  с аналогичной продукцией азиатского и европейского производства. Результат  — отечественные пылесосы вытесняются  с рынка. Цифры говорят, что 30% рынка производителей отечественных пылесосов, которые являются клиентами даного предприятия, удерживают лишь 1,5% всего российского рынка пылесосов. Стало быть, задача оценщика — определить тенденцию изменения доли реального рынка, удерживаемой оцениваемым предприятием с точки зрения спроса и потребностей конечных потребителей.  

При этом целесообразно  проанализировать следующие факторы: 

1. Долю рынка,  принадлежащую предприятию в  данное время. 

2. Ретроспективную  тенденцию изменения этой доли (постоянство, сокращение или увеличение). 

3. Бизнес-план  предприятия. Особое внимание  следует обратить на то, каким  образом предприятие планирует  сохранить или увеличить долю  рынка (при помощи снижения  цен, дополнительных маркетинговых  издержек или путем повышения качества производимой продукции). 
 

4.Анализ и прогноз расходов