Аренда недвижимости

Права и обязанности  сторон аренды недвижимого  имущества

      Арендный  договор приобретает практическое значение в случае, если в нем  четко определены права и обязанности  сторон, вступивших в деловые отношения. Конечно, в зависимости от вида и  объекта аренды и конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон по ряду позиций могут определяться специальным законодательством (например, Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутый договоренностью и иметь частное значение лишь для данного случая.

      Кроме индивидуально устанавливаемых норм многие правовые положения, вытекающие из любого, законом урегулированного статуса арендатора и арендодателя, имеют сальный характер и могут быть рекомендованы для более широкого применения (рис.   ).

      Существенное  значение для аренды недвижимости имеет 
распределение обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. 

      По  закону капитальный ремонт возлагается  на арендодателя, а текущий - на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором, В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката и аренды предприятий. 

      Капитальный ремонт необходимо производить в  срок, установленный договором, а если он не определен, - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

      Если  по условиям договора амортизационные  отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт объекта он должен производить сам.

      Текущий ремонт проводит арендатор, так как  именно он обязан поддерживать имущество  в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный Износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и пр.).

      Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта (их нельзя отделить без существенного вреда имуществу), производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором - все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

      Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендатора на их осуществление.

      Это положение Гражданского кодекса  РФ имеет диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть  в договоре иное распределение затрат по улучшению арендованного объекта с согласия собственника.

      Улучшения арендованного имущества как  отделимые, так и неотделимые, произведенные  за счет амортизационных отчислений, является по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).

      При сдаче недвижимого имущества в субаренду, передаче в залог арендных прав и других (кроме перенайма) - ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.

      Права и обязанности по договору аренды недвижимости переходить к наследникам. Арендодатель не вправе отказывать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора. 

Ответственность сторон, изменение  и расторжение договора

      Для обеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде недвижимости предусматриваются санкции  за нарушение договорных обязательств. Односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренном.

      На  арендодателя возлагается ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование  им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. - при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:

• безвозмездного устранения недостатков; 
• соразмерного уменьшения арендной платы;
• возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя;
• расторжения договора.

      Законом предусмотрены исключения из общих  положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее известные арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, Она направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

      Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В таких случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым владельцем вещного права на данный объект.

      Основания расторжения договора арендодателем:

• использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;
• существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;
• несвоевременное внесение арендной платы (не внесение платы в установленный срок более двух раз подряд);
• невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.

      Но  арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Бели такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

      По  требованию арендатора досрочное расторжение  договора возможно при:

• не предоставлении арендатору в пользование имущества, энного договором, либо создании препятствий для пользования им в соответствии с назначением;
• выявлении в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность;
• непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

      На  арендатора не возлагается обязанность  предварительно контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить  обязательство или устранить  нарушение в срок. Однако до обращения  в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может быть соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствие – в течение тридцати дней.

      Ни  одна из сторон не несет ответственности  за невыполнение обязательств по договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо их воли и желания, и которые  нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные обстоятельства). Свидетельство, выданное соответствующим органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

      Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне  о препятствии и его влиянии  на исполнение обязательств по договору.

      Если  обстоятельства непреодолимой силы действуют на трех последовательных месяцев и не обнаруживают признаков  прекращения, договор может быть расторгнут арендатором и арендодателем  путем направления уведомления  другой стороне.

      При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки за объекты государственной собственности в Москве начисляются пени в размере 1% с просеченной суммы на каждый день просрочки. Исковая давность - 3 года с даты предъявления претензии.

      Пени  начисляются:

• при заключении договора аренды - по истечении 14 дней со дня регистрации договора аренды;
• при поквартальной оплате аренды - с шестого числа первого месяца квартала;
• при помесячной оплате - с шестого числа каждого месяца;
• при перерасчете арендной платы - по истечении 14 дней со дня подписания расчетов арендной платы арендатором и арендодателем.

      Пени  начисляются во всех случаях по день перечисления (уплаты) аренды, указанный  в платежном документе.

4. Особенности аренды отдельных видов объектов недвижимости.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Конституция РФ. - М.: Юридическая литература, 1993.-62с.
2. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. - М.: Контракт, 1996.-240с.
3. Налоговый кодекс РФ : В 2 ч. Ч. 1-Ч.2/С изм. и доп. 20 сентября 2000 года. – М.: Проспект, 2000. – 288 с.
4. Жилищный кодекс РСФСР
5. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений и дополнений в главы 22, 24, 25, 26² , 26³ и 27 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации: Федеральный Закон от 31 декабря 2002г. -№ 110-ФЗ //Официальные документы. – 2003. - №19. - С.1-5; Экономика и жизнь. – 2003. - №2. – С.7-10.
6. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации // Российская газета. – 2001. – 30 окт.
7. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. // Сборник законодательных и гражданско-правовых документов /Сост. В.Н. Шанов. – М., 1995. – С. 142.
8. Артеменко И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости / И. Л. Артёменко // Финансовая газета. – 1994. - № 13-16, 19,21,24,25.
9. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. /И.Т. Балабанов. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 192 с.
10. Богатых Е.А. Гражданское и торговое право. /Е.А. Богатых. – М.: ИНФРА-М., 1996. –
11. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений  /А.С. Владимирская. – М., 1998.
12. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. / Н.Г. Волочков. – М.: ИНФРА-М., 1996. – 672с.
13. Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. – М.: Филинъ, 1998. – 152 с.
14. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник /В.А. Горемыкин. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: «Маркетинг», 2002. – 804 с.
15. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости: Учеб.пособие для вузов /А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Гренбургов. – СПб.: Лань, 2001. – 480 с.
16. Оценка недвижимости :Учебник /Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –М.: Финансы и статистика, 2003. -496 с.
17. Шеремет Н.Д. Управление недвижимостью. Учебное пособие. –М.: Высшее образование, 1997.-287с.
18. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие /Н.А. Щербакова. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
19. Экономика и финансы недвижимости. / Под ред. Ю.В. Пашкуса. – С.-П.: Изд-во С.-П. Гос. ун-та, 1999. – 185с.