Министерство  экономического развития и торговли

  Российской Федерации 

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования 

  «Красноярский государственный  торгово-экономический  институт»

ЭКОНОМИКА недвижимости

 
 
 
 
 

Текст лекций на тему: «Аренда недвижимости»

для студентов специальности 060800 "Экономика и управление на предприятии торговли и общественного питания" всех форм обучения  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Красноярск 2004

 

  УДК 333 (07) 

Экономика недвижимости: Конспект лекций по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии торговли и общественного питания» всех форм обучения /Разр. ст.преп. Берг Т.И.; Краснояр. гос. торг.-экон. инст. – Красноярск. – 2004. – 29 с. 

Рецензенты:

К.э.н., проф. Терещенко Н.Н.,

К.э.н., доц. Петрученя И.В. 

      Утверждена  на заседании кафедры экономики  торговли «14» декабря 2004., протокол № 8. 
 
 
 
 
 
 
 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

АРЕНДА  НЕДВИЖИМОСТИ 

1. Аренда  недвижимости: понятие  функции, виды и формы

 

      В процессе функционирования предприятиям постоянно приходится решать проблемы обновления своей технической базы. Естественный процесс изнашивания оборудования усугубляется техническим прогрессом и, как следствие, моральным старением средств труда. Особенно это актуально для российских предприятий.

      Эффективное ведение предпринимательской деятельности предполагает широкое внедрение и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В первом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухудшение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процентов по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, и предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них.

      Основная  задача предприятий в условиях широкого ввоза импортируемых товаров - достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции, в том числе посредством снижения издержек обращения и производства. Это возможно лишь на основе современных технологий, однако переоснащение действующего парка оборудования иногда затрудняется в связи с нехваткой финансовых ресурсов. В данном случае целесообразно прибегнуть к арендным отношениям.

      Аренда - это основанный на договоре имущественный  наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

      Понятия «аренда» и «имущественный наем»  тождественные и различие между ними имеет место лишь в отношений жилых помещений, которые могут передаваться и в найм (социальный или коммерческий) - гражданам, и в аренду - юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

      В качестве одного из элементов системы  хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности (рис. 1).

      Арендной  форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации (табл. 1).

      Таблица 1

      Принципы  аренды недвижимости

 

        

Рис 1. Понятие  и функции аренды недвижимости 

      Практическая  реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

      Аренда  является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако, как и всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

      Виды  и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта  аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии.

      Арендные  отношения развиваются в общем  на двух уровнях:

1. Формируется на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными работниками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов;
2. Складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

      Таким образом, в зависимости от степени  экономической самостоятельности  и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить следующие виды аренды (табл. 2).

      Таблица 2

      Классификация видов аренды

 

 

      Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций - планирования, организации производственных и трудовых процессов реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

      Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

• арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда;
• частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется, например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д.

      Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

      Возможна  и дальнейшая, более детальная  дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Формы и условия аренды дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

      Арендная  деятельность допускается в любой  сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

• земельных участков и других обособленных природных объектов;
• предприятий и других имущественных комплексов;
• отдельных зданий, сооружений и многолетних насаждений.

      Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность, которого ограничена (ст. 129 ГК РФ) - атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.