Аренда недвижимости

      Установлены ограничения и для сдачи в  аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

        Широкое распространение получила  сдача в аренду действующими  предприятиями временно свободных  зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования существующей инфраструктуры; в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.  

2. Арендная  плата: состав, формы  платежей, виды расчетов

 

      Наиболее  важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

      Арендная  плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности .

      В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

• состав платежей;
• размер платежей;
• способы (методы) расчетов.

     Наиболее  распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

      Арендатор является собственником продукции  и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

      В случае сдачи действующими предприятиями  в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

      При установлении размера арендной платы  учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

      При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает  за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдельные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляется арендодателем.

Таблица 2

Арендная  плата

 
 

      Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

• амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
• средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);
• налог на имущество (Ни);
• часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Ца).

     Первые  три элемента образуют в составе  арендной платы возвратную стоимость (Вз):

 

      Наиболее  сложным и спорным остается определение  арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних,  но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Виды  и формы арендных платежей

      Следует различать виды арендной платы как  способа начисления платежей и формы  ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рис.2  ).

      В зависимости от конкретных условий  может применяться один из видов  арендных платежей или соответствующая  комбинация.

Рис 2. Виды и формы арендных платежей 

      Долевой метод арендных платежей, хотя и  учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

      Наиболее  целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

      По  форме привлекательны натуральные  или компенсационные платежи, когда  расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

      Методологической  основой определения размера  арендной платы, устанавливаемого соглашением  сторон, является теория распределения  продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

      Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возрастная стоимость + максимальная норма прибыли.

      Теоретически  нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

      Конкретная величина арендной платы – обычно предмет торга сторон, но и в принципы она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

      За  нежилые помещения государственной  и муниципальной собственности  годовую арендную плату (Ап) можно  устанавливать двумя способами:

• на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 кв.м. помещения по формуле:

.

     Если  арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то:

• на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв.м нежилого помещения  по формуле:

     Обозначения и величины соответствующих коэффициентов  приведены в рис.    . 

3. Договор аренды как правовая форма отношений на недвижимость

 

     Практически весь комплекс юридических и экономических  отношений по поводу аренды конкретного  объекта недвижимости выражается в  той или иной мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие  с другими гражданско-правовыми  договорами черты, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемых ими отношений. По определению для договора аренды характерно: