Аренда недвижимости

• наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и использование недвижимое имущество без права собственности на него;
• ограничение во времени пользования взятым внаем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и переходят в сферу купли-продажи;
• возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за пользование имуществом.

      Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект – конкретный объект – земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей – отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в с находящимся в них движимым имуществом - оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное 
о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прибыль прилагается к договору и его неотъемлемой частью.

      Передача  объекта аренды арендатору производится по приема-передачи. Этот документ при  аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору 
считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий о произведенной передаче имущества во временное владение или звание арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

      В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель имущества в аренду - например, помещение под склад, офис и т.п. Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованными имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением, на основании п. 3 ст. 615 ГК РФ может быть расторгнут договор аренды, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.

      В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права  арендатора сдачу имущества в  субаренду (поднаем). В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает» чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.

      Запрещена передача в субаренду участков лесного  фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.

      Договор субаренды как производный от основного не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании.

      Сущность  такого подхода в том, что договор  субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного  субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.

      В договоре аренды должны быть согласованы  размер и порядок внесения арендной платы арендатором. Гражданский кодекс РФ содержит норму направленную на защиту интересов арендатора от произвольного завышения арендных платежей арендодателем. В соответствии с п. 3 ст. 614 запрещено частое измерение размера арендной платы (более одного раза в год) по соглашению сторон договора.

      Ограничение изменения размера арендной платы  – норма императивная (п. 1 ст. 422 ГК РФ), и стороны не могут изменить ее соглашение сторон.

      Поскольку аренда предусматривает временное  владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время  до-заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

      Для аренды отдельных видов недвижимого  имущества - природных объектов - законом установлены максимальные (предельные) сроки. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование - до трех лет и долгосрочное - до 25 лет. Ст. 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет — для геологического изучения, до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, до 25 лет - вмещении разных видов пользования. Предельный срок участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного законодательства РФ).

      Если  в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его  действия не определен, то он до истечения  предельного срока при условии, что одна из сторон. не заявит о своем  отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный он считается заключенным на установленный законом срок.

      Нерешенной  остается в теории важнейшая составная  арендных отношений - продолжительность  аренды земли, оказывающая существенное воздействие на состояние и плодородие почвы.

     Как же обосновать наиболее приемлемый срок аренды и других средств производства? Какие принципы положить в основу его расчетов, чтобы учесть личные, коллективные и общественные интересы, добиться положительного воздействия срока аренды на расширенное воспроизводство почвенного плодородия?

      Представляется  целесообразным выделить три уровня продолжительности аренды: минимальный, оптимальный и максимальный. Если руководствоваться не субъективными, а объективными критериями, то за основу определения их длительности можно принять соответственно технологические (технические), социально-экономические признаки и юридические правовые нормы.

      Минимальный срок аренды пашни должен быть не меньше периода ротации наиболее эффективных в данных условиях севооборотов, являющихся на современном этапе необходимым элементом рациональной системы земледелия и непременным условием получения высоких урожаев экологически чистой продукции. Разнообразие видов и типов применяемых севооборотов по зонам и районам страны определяет и объективное разнообразие минимальных сроков аренды земли.

      Оптимальный срок аренды земли можно определить по продолжительности активной трудовой жизни одного поколения людей, имеющих, как известно, физиологический и социальный предел. По действующим нормам он установлен в 25-30 лет. В этот период человек в основном реализует свои творческие и физические возможности.

      Максимальный  срок аренды земли обусловливается  юридическими нормами. Во всем мире он| принят в 99 лет.

      Предельный  срок сдачи в аренду зданий и сооружений объективно определяется нормативным периодом их предстоящей службы с учетом износа, а всего предприятия – периодом обновления технологической структуры производства.

      По  истечении срока договора арендатор  имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок при условии:

• надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключённому договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.);
• согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду объекта;
• письменного уведомления арендодателя о своем надо в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.

      При заключении договора на новый срок условия его быть изменены по соглашению сторон. Это относится условиям, в том числе к размеру арендной платы. Положение о возможности  изменения арендной платы не одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

      Право арендатора на возобновление арендных отношений быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

      Законом предусмотрены дополнительные способы защиты интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель - отказал в возобновлении договора на новый срок, но в те-года заключил договор с другим лицом, арендатор по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения причиненных отказом возобновить с ним договор.

      Если  же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем объектом без заключения нового договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

      Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и в том, что он регулирует одновременно отношения двух видов:

• по поводу владения и пользования этими объектами недвижимости;
• отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием.

      Дело  в том, что по договору аренды здания или сооружения, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружение иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

      Аренда  здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

        В случаях,  когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением, необходимым для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

      В практике использование земли, на, которой  расположено арендуемое здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с соответствующим территориальным земельным комитетом (так, в частности, предоставляется земля в аренду на территории г. Москвы). Заключённый договор на право пользования землей - основание для производства земельных платежей собственнику земельного участка.

      Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на 
срок не менее года.