Таким чином, суб'єктивні й об'єктивні  умови розвитку земельних відносин по-новому ставлять питання землекористування в Україні. Розв'язання соціальних, економічних та екологічних проблем вимагає безвідкладного переосмислення наслідків земельної реформи, поглиблення наукових основ сучасного землекористування, вирішення практичних проблем його оптимізації на засадах сталого розвитку. 

4.2. Управління раціональним  землекористуванням 

    Основним  інструментом досягнення сталого розвитку є інститут власності на землю. Дисертантом  виявлено особливі проблеми власності  на землю:

• земельні угіддя (ділянки) в основному не ідентифіковані як об’єкти власності (відсутня чітка і визначена система права власності на землю);
• державні органи управління, на які покладено обов’язки по регулюванню природокористування й охороні навколишнього середовища, не здійснюють ефективну реалізацію прав земельної власності, не визначені еколого-правові аспекти щодо реалізації права власності на землю;
• економічний зміст власності на земельні ресурси не забезпечує правомірний та рівний розподіл земельної ренти;
• відсутній економіко-правовий механізм обґрунтованого і справедливого  розподілу рентних доходів
• неурегульовано  законодавство щодо права власності на землю, існують глибокі протиріччя як між законами, що забезпечують нормативно-правове регулювання використання різних ресурсів, так і в окремих законодавчих актах.

    На  мій погляд, реалізація права  власності  не повинна завдавати шкоди правам, обмежувати зачіпати свободи та принижувати  гідність громадян, порушувати інтереси суспільства; погіршувати екологічну ситуацію і природну якість землі.

    Для забезпечення сталого розвитку необхідне формування такого права власності на землю, за допомогою якого чітко визначається правомочність суб'єктів землекористування, встановлюється повноваження по володінню, користуванню та розпорядженню землею. У відносинах земельної власності повинні втілюватися екологічні та економічні складові землекористування, соціальні зв'язки і процеси. Забезпечення такого принципу сприятиме сталому розвитку суспільства.

    Одним із регулятивних інструментів забезпечення сталого землекористування є система управління, яка спирається на визнання землі  джерелом багатства. Дисертант вважає, що управління земельними ресурсами повинно охоплювати всі процеси земельних відносин, землекористування і землеволодіння, зокрема: землевпорядкування території і землеустрою господарств, формування раціонального розподілу земель між галузями господарського комплексу, заходи щодо ефективного  використання та охорони земель.

    Найбільш  повна оцінка природного і господарського стану земельних ресурсів забезпечується системою державного земельного кадастру, на основі якого повинні науково обґрунтовано розв'язуватися питання організації раціонального землекористування. Останнім часом виникла необхідність введення в неї нової складової - реєстрації землеволодінь, землекористувань і об'єктів нерухомості, що відображає правовий статус та господарський стан використання земель за цільовим призначенням.

    Дослідженням  встановлено, що реєстрація землі сприяє вирішенню як економічних, так і  соціальних проблем. Добре продумана  система реєстрації забезпечує розвиток земельного ринку і підвищення ефективності використання земель, а також захист прав на нерухоме майно, що значною мірою нормалізує економічне життя країни.

    Управління  раціональним землекористуванням здійснюється за допомогою постійного моніторингу за станом земельних ресурсів. Дисертантом обґрунтовано методологічні аспекти щодо інструментів забезпечення управління земельними ресурсами в контексті їх функцій (методи, засоби, принципи), доведена їх значимість і необхідність удосконалення. [3].

    Одним з найбільш перспективних напрямків  щодо ефективного управління землекористуванням спеціалістами визнається питання  грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

    У світі існує декілька способів визначення ринкової експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення: підхід на основі порівняння продажу та доходний підхід. Це дає змогу не тільки ураховувати отримуваний  доход з земельної ділянки, але й брати до уваги попит та пропозицію на аналогічні землі сільськогосподарського призначення. В Україні застосування першого підходу поки не можливо, тому що ринок землі почне діяти з 2005 року. Але суму доходу отримуваного від земельної ділянки можна вже підрахувати зараз, тому використання другого підходу, розрахунки на його базі, при здійсненні ринкової оцінки земель сільськогосподарського призначення можливі. Результати розрахунків за різними підходами наведено на рис. 3

    Рис. 3 Діаграма порівняння ринкової грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за різними методиками.

    На  сучасному етапі розвитку земельно-оціночної  діяльності в Україні, як і в більшості  країн світу, при  визначенні ринкової ціни на землю сільськогосподарського призначення, одним з методичних підходів, може ураховуватися земельна рента і банківський відсоток. Але ми рекомендуємо удосконалити методику визначення земельної ренти за формулою Лаунхардта з коригуючими коефіцієнтами на якісні показники родючості ґрунтів, відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції, питому вагу пару та проміжних посівів, зміну банківського відсотку за рахунок пільгової державної ставки для сільськогосподарських товаровиробників та платоспроможності населення: 

            Ціна 1 га землі         [Yср( Pср – Вср) – Yср х  Fcр х Zср] х Кр х Кп

    сільськогосподарського     =-----------------------------------------------------                   (1) де,

           призначення, грн    ВС* 

       Yср – середня урожайність  основних сільськогосподарських  культур з конкретної земельної  ділянки, ц/га;

    Рср – середня ринкова ціна одного центнера основних сільськогосподарських  культур, вирощуваних на даній земельній  ділянці, грн.;

    Вср – середні витрати на виробництво  одного центнеру основних сільськогосподарських  культур, вирощуваних на даній земельній ділянці, грн.;

    Fср  – середній транспортний тариф  на кілометр відстані, грн.;

    Zср  – середня відстань до ринку  збуту, км;

    Кр - коефіцієнт коригування на відстань до ринку збуту сільськогосподарської  продукції;

    Кп -  коефіцієнт коригування на питому вагу чорного пару та проміжних посівів;

    ВС* -  коригований банківській відсоток за рахунок державних дотацій.

    Застосування  саме цієї формули надасть змогу  визначити середню ринкову ціну земель сільськогосподарського призначення  в цілому по Луганській області та окремо по районах; крім того, застосування коригуючих коефіцієнтів дозволяє визначити ринкову ціну окремої земельної ділянки більш точніше з урахуванням вище наведених факторів.

    Логічна схема моделі ринкової системи земельних  відносин характеризується поєднанням трудових ресурсів та засобів виробництва, шляхом придбання їх власником як товару для виробничого споживання. У процесі використання засоби виробництва перестають бути товаром  і стають часткою продуктивного капіталу.

    На  сучасному етапі розвитку ринкових відносин в Україні продуктивного капіталу, у філософському понятті, ще немає. Він з’явиться лише тоді, коли земля не тільки перейде у приватну власність, а і стане товаром. Особливістю приведеної моделі є розташування рекомендованих коригуючих коефіцієнтів відносно елементів моделі на які вони будуть здійснювати вплив. Дослідження та кореляційний аналіз довели, що земельні ресурси у процесі виробництва тісно взаємопов’язані з іншими складовими цього  процесу.

Висновки.

    Україна має у своєму розпорядженні величезні земельні ресурси, але це національне багатство країни використовується вкрай не ефективно. Почата земельна реформа не доведена до кінця, не створена система земельного законодавства. Земельний ринок і його інфраструктура перебувають у стадії становлення. Існуючі механізми розпорядження, володіння, користування землею, обмежують доступ до земельних ресурсів і не дозволяють здійснювати перерозподіл землі й передачу її ефективним господарюючим суб'єктам. Відсутня система гарантій прав на земельні ділянки, що приводить до зниження інтересу інвесторів. Розміри й механізм нарахування земельних платежів недосконалі, а їхня частка в бюджетах всіх рівнів мала. Десятки мільйонів гектарів землі виведені з господарського використання, іде деградація й зниження родючості почв. при цьому фінансування заходів у сфері землекористування здійснюється по залишковому принципі, внаслідок чого система землевпорядження близька до ліквідації. Земельні відносини вкрай политизовані. 

    Виходом з такого складного становища є визначення основних напрямків державної земельної політики й розробка системи стратегічних і тактичних заходів щодо розвитку реформи в Україні.

    Перед Україною коштує складне завдання завершення реформування земельних відносин, що дозволила б з'єднати волю володіння землею, її ефективне використання й соціальна справедливість при розподілі землі.

    Підсумовуючи  вищевикладене слід зазначити, що розвиток ринку землі на Україні та рівень земельних відносин на сьогодні не відповідає сучасним вимогам господарювання і не створює реальних умов для ефективного використання земельно-ресурсного потенціалу нашої країни. Для вирішення цієї глобальної проблеми необхідний комплексний підхід, який включає розгляд економічних, соціальних, екологічних, правових, моральних, технологічних та інших проблем землекористування.

    Соціально-економічний  блок вирішення проблемних питань полягає  у забезпеченні захисту прав на землю  і нерухоме майно, створенні умов для ефективного використання землі  в інтересах розвитку суспільства. Для досягнення стратегічної мети державна політика в сфері земельних відносин повинна передбачати:

• реформування відносин власності на землю;
• організацію ефективного управління земельними ресурсами;
• удосконалення системи реєстрації, вартісної оцінки й оподатковування нерухомості.

    На  мою думку, реформування відносин власності  полягає не стільки у забезпеченні множини форм власності чи її розподілу, скільки в створенні умов для  найбільш ефективного регулювання  процесом землекористування. Для цього  земельні об’єкти, з одного боку, необхідно виокремити, ідентифікувати як об’єкти власності, а з іншого, – визначити суб’єкти власності. При цьому основний суб’єкт власності на земельні ресурси – держава в особі органів державно-виконавчої влади повинна бути наділена правами, що забезпечують ефективне здійснення її повноважень. Земельні ресурси, відповідно до законодавчо закріпленої процедури, потрібно передавати конкуруючим суб’єктам власності, виходячи з  економічних, екологічних і соціальних обмежень та рівня орендної плати.

    У сфері організації комплексного управління земельними ресурсами держава  повинна виступати головним регулятором  процесів раціонального й ефективного  використання землі. Необхідною передумовою  цього є наявність єдиного  органу, що забезпечує координацію і управління реалізацією процесу реформування земельних відносин.

    Однієї  з основних причин повільного розвитку земельних відносин в Україні  є недостатньо розвинена і  суперечлива законодавча база, що регулює права й обов'язки державних  органів та учасників цивільного обороту нерухомого майна, земельних ділянок у населених пунктах. Для цього необхідно мати не тільки Земельний кодекс України, а й весь комплекс пов'язаних з ним нормативно-правових актів, що забезпечують гарантії прав власності на землю і захист інтересів суспільства в цілому.

    На  сьогодні система обліку, вартісної  оцінки й оподаткування, реєстрація землі і нерухомості та пов'язаних з цим прав здійснюється в Україні  різними відомствами, що гальмує  розвиток земельних відносин в країні. У цьому зв'язку необхідне удосконалення системи обліку, оцінки і реєстрації землі та іншої нерухомості, що ґрунтується на принципах конвергенції вже створених систем державного земельного кадастру і реєстрації прав власності на нерухоме майно. Важливо, щоб система грошової оцінки земель була побудована на засадах існуючих  міжнародних стандартів оцінки.

    Систематичне  здійснення державної кадастрової  оцінки земель дозволить створити механізми, які забезпечують проведення більш  раціональної податкової й інвестиційної політики держави, підвищити ефективність управління земельними ресурсами України, що в остаточному підсумку призведе до збільшення дохідної частини бюджетів усіх рівнів і сприятиме якісному вирішенню соціально-економічних проблем суспільства.