Земля як фактор виробництва,земельний ринок

    котрий  вважається низько-еластичним; отже, чинники, які визначають попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарський попит.

    На  цінність земель несільськогосподарського призначення головним чином впливає її розміщення — цінність землі порівняно вища у містах, ніж у сільській місцевості, і надзвичайно висока в центрі великих міст; меншою мірою на цінність землі впливає її якість, придатність для житлового будівництва чи промислового використання.

    Криві попиту на землю є спадними, тому що при збільшенні обсягів використання земельних ресурсів доводиться залучати все менш прибуткові ділянки землі; знову ми зустрічаємось із дією закону спадної граничної продуктивності факторів виробництва.

    Крива сукупного ринкового попиту на землю  утворюється як горизонтальна сума кривих сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту.

    Розглянемо, як функціонує ринок земельних ресурсів, тобто як встановлюється орендна плата за землю.

    На  рис.1 зображені криві попиту на земельні ділянки у приміській зоні: D — сільськогосподарський попит, D’ — несільськогосподарський попит (будівництво). Якщо б кожен із цих двох напрямків попиту існував окремо, то для сільськогосподарського використання на ділянку площею Q_E була б встановлена орендна плата P_E. Для будівництва встановилась би орендна плата у розмірі P_A. Коли на одну й ту саму ділянку існує попит на землю для її використання у різних напрямках, то власники землі, які максимізують свої вигоди, будуть здавати землю в оренду тому орендареві, попит якого вищий і, відповідно, готовність платити більша, а отже, і орендна плата як рівноважна ціна буде вищою. Для прикладу, на рис. 1 земля буде використана для будівництва з орендною платою Р_А.

    У попередньому розділі було введено  поняття економічної ренти для випадку еластичної пропозиції фактора. Коли пропозиція фактора є абсолютно нееластичною (як у випадку землі), то економічна рента власника фактора збігається з його рентним доходом, тобто дорівнює добуткові площі земельної ділянки, яка здається в оренду, на орендну ставку.

    Геометричне економічна рента в цьому випадку  визначається площею прямокутника, що обмежений вертикальною лінією пропозиції та горизонтальною лінією — рівнем орендної плати. Якщо орендна плата встановлюється на рівні Р_А, як у попередньому прикладі, то економічна рента на рис. 1 чисельно дорівнюватиме площі прямокутника OР_ААQ_E.

    Розглянувши механізм дії попиту та пропозиції на ринку землі варто з’ясувати  і такий аспект, як визначення ринкової грошової оцінки земель. Основне призначення  останньої полягає у безпосередній  підтримці ринку землі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних  трансакцій таких як: купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо.

    На  вартість земельної ділянки впливають  багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них  є: просторові – місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові – попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові – законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як об’єкт приватної власності; кількісні – фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні – корисні властивості земельної ділянки, які пов’язані з її майбутнім використання та економіко-технологічні – доцільність використання та очікувана окупність капіталу.

    Проведений  аналіз світового  досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної  діяльності відбувалося протягом трьох  сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.

    Особливістю земельнооціночної діяльності є  одночасне існування нормативної  та експертної оцінки земель. Насамперед, експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення застосовується для визначення її ринкової, позикової  та інвестиційної вартості. А нормативна - виконує виключно фіскальні функції і спрямована на визначення розмірів податку на землю. Взаємозв’язок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці.

    Другою  важливою особливістю оцінки земель за кордоном є те, що земельна ділянка  розглядається невід’ємною складовою  частиною майнового комплексу і  оцінюється разом із будівлями і  спорудами, розташованими на ній. Такі особливості спостерігалися до 1918 року і у вітчизняній земельно-оціночної діяльності.

    Третя особливість оцінки земель полягає  у диференційному  підході до нормативної оцінки не тільки забудованих  земель, земель лісового фонду, але  й і земель сільськогосподарського призначення. 

    Таблиця. Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування.

2.2. Рівновага на ринку  землі 

      Ринок землі є невід'ємною частиною економіки будь-якої розвиненої держави. Земля - найважливіший ресурс, що займає виняткове місце в житті й діяльності будь-якого суспільства.

      Ринок землі володіє цілим рядом  специфічних особливостей. По-перше, земля є безкоштовним дарунком природи, що дозволяє говорити про ірраціональний характер її вартості. Проте земля  є об'єктом купівлі-продажу; з  нею зв'язані земельні орендні відносини.

    По-друге, залежно від тих або інших природно-кліматичних умов, а також місцезнаходження ділянок землі, останні підрозділяються на кращі, середні й гірші. В основі такого розподілу лежить природна родючість ґрунту, від якого залежить продуктивність землі.  Але вона може бути поліпшена в результаті додаткових вкладень у неї праці й капіталу. Це поліпшена родючість ґрунту називається економічною. Підвищення економічності родючості ґрунту практично можливо на будь-яких ділянках. Однак воно має певні границі, пов'язані з відомим законом убутної родючості ґрунту, коли при сформованій технології  обробки землі кожна наступна одиниця витрат забезпечує всі меншу й меншу віддачу.

    По-третє, у слідство фіксованості площі земельних угідь природою, пропозиція землі характеризується в суспільному масштабі зробленою нееластичністю, хоча для конкретного користувача землею інша справа: пропозиція землі має певну еластичність, оскільки користувач має можливість збільшити наявну в нього земельну площу за рахунок конкурентів. Обмеженість пропозиції земельних ресурсів підсилюється закріпленістю землі в приватну власність. В умовах ринку земельні власники досить неохоче йдуть на продаж своїх земельних ділянок, віддаючи перевагу здачі землі у вигляді оренди вони одержують право одержання стабільного доходу, саме тому кожний певний момент продається лише незначна частина земельного фонду, у цьому укладається принципова особливість ринку землі.

     Земельний ринок формує умови стимулююче ефективне використання землі й змушує окремих суб'єктів відмовитися від частини землі або від усього ділянки якщо він не функціонує ефективно.

    Однак ринок землі далекий від досконалості й не є гарантом стабільності. Заповнення недоліків ринку - найважливіше завдання держави. Держава зобов'язана в першу чергу створити умови захисту прав власності на землю, дотримання суб'єктами своїх договірних зобов'язань, цілеспрямованого й розумного використання земельного фонду країни, при цьому політика держави повинна базуватися на сполученні інтересів всіх господарюючих суб'єктів аграрного сектора. Будь-яка державна система керування повинна базуватися на земельному кадастрі - це офіційно складений, систематизований звід відомостей, що стосується земельного фонду країни. Очевидно, що поза наявністю в держави банку даних про землю неможливий дозвіл проблем аграрного сектора.

    Під ринком землі варто розуміти не тільки купівлю-продаж землі, але й надання її в оренду, а так само весь ринок сільськогосподарської продукції, на якому реалізуються в тій або іншій формі відносини власності на землю.

     Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється відповідно до  чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.  Інформаційною базою для грошової  оцінки земель служили проекти формування територій і встановлення меж сільської ради та населених пунктів, матеріали ґрунтових обстежень матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові документи, генеральні плани забудови сіл, статистичні та нормативні дані про витрати на облаштування територій населених пунктів.

     В основу  грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення  в межах населених пунктів покладено рентний прибуток, що створюється завдяки місцю розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення, облаштуванню його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.

     Грошова оцінка земель сільськогосподарських  угідь в межах населених пунктів  розраховується за рентним прибутком, який створюється при виробництві  зернових культур на різних ґрунтах  і визначається за даними економічної  оцінки земель, проведеної в 1988  році, та матеріалів бонітування ґрунтів 1993 року . Грошова оцінка земель для забудованих територій, зелених насаджень загального користування, інших відкритих незабудованих земель та сільськогосподарських угідь визначається окремо. 

    2.3. Особливості формування ціни на землю,

    земельна  рента та її форми 

    У визначенні ціни на землі, безсумнівно, останнє слово за попитом та пропозицією. Однак суб'єкт, що бажає придбати земельну ділянку, розглядає альтернативні  варіанти. Справді, ціна землі - це покупна ціна не землі, а тої земельної ренти, що вона приносить. У цьому економічному її втримуванні ренту можна розглядати як відсоток на капітал.

      Землі в Україні ніяк не вдається стати  повноцінним товаром. В однієї землі  є ціна, а для іншої існує  тільки орендна ставка. Наприклад, землю в міському пригороді можна легко продати або купити. А будь-яка операція із землею сільськогосподарської обставлена величезною кількістю законодавчих "якщо" і "але", розсипаних по безлічі документів.

      Ціна  народжується на ринку. "Відкриття" ціни, як говорять біржові торговці, відбувається тоді, коли сходяться покупець і продавець, попит та пропозиція. Щоб довідатися, скільки коштує земля, її потрібно виштовхнути з економічного небуття на вільний ринок.  В Україні цей процес іде, але  вкрай нерівномірно. У декількох, дуже невеликих, секторах уже давно йде жвава торгівля, і ціна визначається ринком. Це в основному дачні ділянки, ділянки під житлове будівництво, окремі типи земельних ділянок у містах (наприклад, земля під будинками приватизованих підприємств).  Але більша  частина потенційного  земельного ринку  в нас  -  саме сільськогосподарські вгіддя, сумарна цінність становить кілька мільярдів доларів. І ця земля  практично перебуває поза ринком  і, отже, ринкової ціни не має.