Способы присвоения рент в условиях государственной собственности на землю и развития рыночных отношений

     Рис. 3 - График эластичности спроса на землю  

       На  рис. 3 точка Е образуется пересечением кривой спроса и предложения на землю и является уровнем арендной платы, или земельной ренты, который уравнивает спрос и предложение земельных участков. Если уровень арендной платы повысится и превзойдет уровень точки Е, то предложение земли (хоть оно и неизменно) превысит спрос на нее. В таких условиях земельные собственники станут испытывать трудности со сдачей земли в аренду, и вынуждены будут снизить ставки арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится (ниже точки Е), то спрос на землю превысит ее неизменное предложение. В таких условиях земельные собственники, воспользовавшись высоким спросом на участки земли, будут повышать арендную плату. Таким образом, только в точке Е будет наблюдаться равенство спроса и предложения земли.

       Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

       Одновременно  возрастает спрос на землю. Его предъявляют  крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 4. 

       Рис. 4 - Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

       На  рисунке 4 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных  угодий, являющихся объектом купли-продажи  на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

       Не  случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3–5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25–40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

       Вкладывать  деньги в недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную «горячку», направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

       В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность  на землю (получить доход) можно при  разных формах землепользования: и  когда действует арендатор чужой  земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса. 
 

     2.2 Принципы государственного  регулирования земельных  отношений 

       Экономика любой страны с переходом на рыночные отношения нуждается как в государственном регулировании данных отношений, так и в саморегулировании товаропроизводителей. Не исключением является и Россия, рыночные отношения которой нуждаются в адаптации к рыночным условиям.

       Государственное регулирование предполагает разработку нормативно-правовой базы, которая бы отвечала требованиям рынка в современных условиях применительно как к агропромышленному производству, так и к его центральному звену – сельскому хозяйству.

       Причины политической остроты вопросов регулирования  земельных отношений обусловлены уникальными особенностями земли как ресурса экономики: дифференциацией земель по качеству и потенциальной доходности, ограниченностью земельных ресурсов, и тем, что земля в целом не подвержена износу (вечный ресурс). Соответственно, переход от государственной собственности на землю к многообразию видов собственности должен основываться на балансе интересов всех субъектов земельных отношений (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и лиц).

       Однако  в настоящее время сбалансированность интересов не обеспечивается, по нескольким причинам, которые могут быть условно разделены на 2 группы:

• причины правового характера - неопределенность прав (объема полномочий правообладателя) и нестабильность правил получения, оформления, изменения и передачи прав на земельные участки и их ограничений (обременений, сервитутов), отсутствие законодательно определенных условий и процедур, регламентирующих действия субъектов земельных отношений по целому ряду правоотношений [3, C. 11];
• причины экономического характера - система платы за землю и налогообложения сделок и других операций с землей не обеспечивает справедливого и эффективного распределения доходов, полученных вследствие реализации прав на земельные участки, между субъектами экономической деятельности, государством и местным самоуправлением.

       Действия, предпринимаемые в области совершенствования  земельного законодательства, в основном направлены на решение проблем, относящихся  к первой группе, поскольку проблемы второй группы должны решаться в рамках совершенствования налогового, бюджетного и гражданского (хозяйственного) законодательства. Однако, решить задачу вовлечения земель в хозяйственный оборот и использования их как ресурса экономического развития, не увязав регулирование оборота земель с развитием налоговой и бюджетной системы, практически невозможно. Представляется, что добиться политического согласия по наиболее острым вопросам земельной политики можно только на основе комплексного рассмотрения вопросов полномочий по регулированию земельных отношений, регламентации управления земельными ресурсами и налогообложения земель и операций с ними.

       Особенности экономического регулирования земельных отношений связаны с тем, что доход от использования и распоряжения землей состоит из двух частей - доход, получаемый как отдача от вложений, и доход, который не связан с вложениями и трудом данного пользователя, а обусловлен лучшим качеством (местоположением, плодородием) земель. Этот, второй вид дохода, оставаясь в распоряжении пользователя, обусловливает имущественную дифференциацию, не связанную с вложениями и эффективностью использования земельного участка, и преимущества субъектов прав владения, пользования и распоряжения этим видом ресурсов по сравнению с другими субъектами экономической деятельности. Для обеспечения равенства субъектов экономической деятельности необходимы механизмы, обеспечивающие изъятие земельной ренты в пользу общества (государства, местного сообщества). Однако изыматься должен только тот доход, который не обусловлен инвестициями в улучшение земель (ее застройку, повышение плодородия), произведенными данным субъектом. Инвестору должен оставляться доход, по крайней мере, не меньший доходов от других видов вложений. Поскольку инвестиции в развитие земель имеют средне- и долгосрочный характер, система платности землепользования и налогообложения соответствующих доходов должна быть определена на перспективу не менее 5-10 лет, обеспечивая возможность оценки эффективности инвестиций и учета рисков, связанных с вложениями в землю.

       Основными целями государственного регулирования  земельных отношений являются:

       - охрана и улучшение земельных ресурсов;

       - охрана окружающей среды и создание благоприятных условий для жизни людей;

       - создание системы распределения земель в пользу наиболее эффективных вариантов использования (при определении наиболее эффективных вариантов использования должны учитываться не только индивидуальные издержки и выгоды, но и общественные);

       - создание гарантий прав на землю;

       - перераспределение доходов от использования земельных ресурсов.

       В соответствии с основными целями регулирования формируются важнейшие направления государственного регулирования. Государственное регулирование земельных отношений в России включает ряд направлений:

       - регулирование использования земли в качестве природного, социального и хозяйственного объектов;

       - формирование многообразия форм  собственности, владения и пользования  землей;

       - наделение правомочиями субъектов  РФ и органов местного самоуправления  по регулированию земельных отношений на своих территориях;

       - обеспечение равенства участников  земельных отношений в защите  их прав;

       - недопущение противоречащего закону  вмешательства государства в  деятельность граждан и юридических  лиц по владению, пользованию  и распоряжению землей;

       - охрану земли и окружающей  природной среды от порчи и  нарушений;

       - пресечение действий владельцев, пользователей и собственников земли, наносящих ущерб безопасности и обороне страны, нарушающих охраняемые законом права и интересы других лиц;

       - обязательность мероприятий по  государственному управлению земельным  фондом для всех лиц независимо  от типа их прав на землю;

       - обязательность государственного  регулирования при вовлечении  земли в рыночный оборот (при  функционировании земельных рынков, банков, страховых компаний и  других институтов рыночной экономики).

     Выбор оптимального варианта государственного регулирования и саморегулирования производителей товаров во многом связан с определением форм и принципов экономических отношений. Чаще всего они находят свое отражение в таких категориях, как налоги, кредит, цена. Эти категории опосредуют отношения собственности на производственные ресурсы. Если речь идет о сельскохозяйственном производстве, то важнейшим здесь являются земельные отношения. При этом материальной субстанцией цены земли, земельного налога, арендной платы служит земельная рента. Однако ни в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ни в Земельном кодексе Российской Федерации нет четкого определения данной категории. Лишь в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, а также в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков говорится об использовании рентных доходов.

     Таким образом, сформировавшийся механизм платного землепользования нуждается в совершенствовании, в частности при помощи качественной и количественной оценки рентных отношений.