Рынок ипотечного кредитования в России

Таким образом, для регулирования  отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В последнее время действительно чрезвычайно большое внимание  уделяется деятельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе.

Федеральная комиссия участвовала  в разработке этого закона на протяжении последних лет. Да, он действительно  имеет достаточно давнюю историю. Более  двух лет назад была начата работа по его написанию. Первое время это был правительственный вариант. Потом, в рамках работы в структуре Правительства работа была сосредоточена на подготовке поправок к варианту, который был внесен депутатами Государственной Думы.

Законопроект чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно.  С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон «Об эмиссионных ценных бумагах» имеет здесь первоначальное значение.

Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так  называемые ипотечные облигации, и  ипотечные сертификаты участия. Долгое время шла дискуссия о  курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Но, тем не менее, спектр который в настоящее время определен в законопроекте, тот оптимальный набор инструментов, который позволит с одной стороны, ввести необходимое разнообразие в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются для защиты ипотечного кредитования.

Принципиальной особенностью и  того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые  используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так  называемым ипотечным покрытием. Под  ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.

 

Глава 2

По данным Центробанка на 1 января 2007 года объем кредитов, выданных физическим лицам, составил  347,07 млрд рублей. Из них на ипотеку отведено 264 млрд рублей.

В рублевом эквиваленте банки выдали кредиты на покупку жилья в  размере 248,41 млрд рублей, из них на ипотечные  кредиты пришлось 179,61млрд рублей, в  иностранной валюте - 98,66 млрд рублей и 83,95 млрд рублей соответственно. По рублевым кредитам средневзвешенная процентная ставка составила 14%, по валютным кредитам на покупку жилья - 12% и по ипотечным кредитам - 11%.

Но вместе с ростом кредитования, увеличивается и объем задолженностей. На 1 января 2007 года по кредитам на покупку жилья банки недосчитались 350,17 млрд рублей, из них ипотека - 233,89 млрд рублей. На рублевые кредиты приходится 239,36 млрд рублей, из которых ипотечные - 144,81 млрд рублей. На валютные кредиты - 110,81 млрд рублей, из них ипотечные - 89,09 млрд рублей.

Общий объем задолженности по кредитам физлицам на 1 января оценивается в 1,876 трлн рублей (из них в рублях - 1,58 трлн рублей) (по данным ИА «Интерфакс»).

В Челябинске за шесть месяцев  2008 года введено 32 многоквартирных жилых дома – это 195 125 м² жилья без учета площади балконов и лоджий.

Из общего количества 8 домов в первом полугодии было введено в Калининском и Центральном районах города, 10 – в Курчатовском районе, по два в Ленинском и Тракторозаводском и по одному – в Металлургическом и Советском районах.

По индивидуальному жилью известны данные за пять месяцев года: 26 551 квадратный метр.

В 2008 году в Челябинске планируется ввести 700 тысяч квадратных метров жилья.

Челябинская область входит в десятку  регионов-лидеров по объемам введенного жилья по итогам первого квартала 2008 года.

На Южному Урале введено 2,7% от всего  построенного за три месяца в России жилья или 279,5 тысячи квадратных метров.

Всего в стране в первом квартале 2008 года вели в строй 110,3 тысячи квартир  общей площадью 10,2 миллиона квадратных метров, что составило 107,8 процента к аналогичному периоду прошлого года.

Население на собственные и заемные  средства построило 38,6 тысячи жилых  домов общей площадью 5,3 миллиона квадратных метров, что на 14,6 процента выше прошлогодних показателей.

Что следует знать тем, кто решил  взять кредит

Сначала необходимо соотнести личные (семейные) доходы со стоимостью желаемой квартиры. Для этого можно воспользоваться кредитным калькулятором, который есть на сайте практически любого банка. Введя данные о своих доходах, вы получите информацию о том, какую сумму готов выдать вам банк и какие ежемесячные платежи вас ожидают.

Например:

Параметры расчета

Платежи: аннуитетные

Ставка кредита: 11%

Стоимость недвижимости: 1400000

Сумма первоначального взноса: 400000

Расчет кредитов на срок от 5 до 15 лет

Результат расчета ежемесячных  платежей

 

 

Год	Ежемесячный платеж	Итого процентов по кредиту
5	21742.42	304545.20
6	19034.08	370453.76
7	17122.44	438284.96
8	15708.43	508009.28
9	14625.86	579592.88
10	13775.00	653000.00
11	13092.35	728190.20
12	12535.55	805119.20
13	12075.27	883742.12
14	11690.54	964010.72
15	11365.97	1045874.60

 

Следующий этап — выбор банка и программы.

 

Банк	Сумма	ССрок (дни)	Стоимость кредита		Основные документы, необходимые для получения кредита
			%став- ка (год)	Комисс. сборы (единовр., ежекварт.)
ОАО «Челиндбанк»	до 70% от стоимости приобретае- мого жилья	до 1825	21-23%	Единовременно 0,5% от суммы кредита (не менее 100 руб. и не более 700 руб.).	Заявление; анкета; справка о з/плате; копия паспорта; договор купли-продажи недвижимости; документ, подтверждающий право собственности на имущество заемщика
ОАО «КУБ»	до 80% от рыночной стоимости залогового имущества и в пределах платеже- способности заемщика	3650	12-14%	нет	Заявление; анкета; копия паспорта и военного билета (мужчины до 27 лет); справка о з/плате за 3 мес.; если поручитель:  а) физическое лицо – документы, аналогичные заемщику;  б) юридическое лицо – учредительные документы, кредитная история
ОАО «УРАЛПРОМБАНК»	200-1000 тыс. руб. в зависимости  от региона	365-9125	15%	3500 руб. за открытие текущего  счета и удостоверение карточек  образцов подписей	Заявление; анкета; копия паспорта; правоустанавливающие документы на залог; справка с места работы; копия налоговой декларации, заверенная УФНС; письменное согласие супруга; кредитная история
Уральский филиал  ОАО  «Тюменьэнергобанк»	75% от стоимости жилья	до 3650	18%	нет	Копия паспорта; заявление; справка  о з/плате и с места жительства о составе семьи
Челябинский филиал  ОАО  «Тверьуниверсалбанк»	от 80 тыс. руб.	до 9125	15%	3000 руб.	Копия паспорта; заявление; справка  о доходах; анкета
АБ «Газпромбанк» (ЗАО)  Филиал в г. Челябинске	200 тыс. долларов; 70 % от стоимости  жилья, в рублях	3650-7300	12-17%	нет	Копия паспорта; заявление; справка о з/плате и о составе семьи; копия страхового свидетельства; другие документы (по запросу банка)
Челябинский филиал  ООО КБ  «АГРОПРОМКРЕДИТ»	30-70 % от стоимости жилья, но  не более 2100 тыс. руб.	365-9720	15%	Единовременно – 1% от суммы кредита, не менее 3 тыс. руб.	Анкета; паспорт; справка о доходах; заявление; военный билет; справка  об отсутствии задолженности по квартплате; отчет об оценке залога
ОАО «УралСиб»  Филиал в г. Челябинске	50-3000 тыс. руб.	5475 (15 лет)	15%	1% от суммы кредита, но не менее 3 тысяч рублей	Анкета; копия паспорта; заявление; документы, подтверждающие семейное положение  заемщика; ИНН; справка о доходах  за последние 6 месяцев; копия трудовой книжки
Челябинский филиал  ФКБ «Юниаструм Банк»	150-7600 тыс. руб.	9855	до 15%	нет	Анкета; паспорт; справка о доходах; заявление; копии документов о наличии  квартиры, машины
ОАО «Внешторгбанк»  Филиал в г. Челябинске	от 300 тыс. руб. до 500 тыс. долларов	от 3650	15%	от 30 тыс. руб. до 30 тыс. долларов.	Анкета; паспорт; справка о доходах и об отсутствии задолженности по квартплате; заявление; военный билет; справки ф. №1,2,3 – НДФЛ
Челябинский филиал  ОАО «Банк ЗЕНИТ»	от 10 до 400 тыс. долларов	от 365 до 3650	12-15%	Единовременно 0,5% от суммы кредита	Копия паспорта; пенсионное свидетельство; ИНН; выписка из домовой книги с места жительства и т.д.
Челябинское  региональное  представительство  ООО «Хоум Кредит энд  Финанс Банк»	70-90% от стоимости жилья	до 5450	18%	Единовременно 1% от суммы кредита, но не более 3000 руб.	Заявление; копия паспорта; государственное разрешение на строительство; свидетельство о браке и рождении ребенка; справка о регистрации с места жительства и т.д.
Банк "Северная казна"  кредит  "Федеральный  стандарт"	от 100 000 до 3 000 000 руб., но не более 90% и не менее 70% от стоимости квартиры	до 30 лет	от 12% до 16%	За выдачу кредита - 1% от суммы кредита, но не более 10 000 рублей (единоразово)	Копия паспорта, копия страхового свидетельства, копия свидетельства  ИНН, копия трудовой книжки, справка  о з/п, другие документы (по запросу банка) .

 

Сводная таблица условий ипотечного кредитования на территории Челябинской  области (по данным банков)

 

После подачи заявления необходимо пройти собеседование в кредитном комитете банка. На собеседовании могут задавать несколько странные вопросы, прямо не касающиеся приобретения недвижимости. Банк дает заемщику крупную сумму и считает необходимым знать о нем и его привычках как можно больше, чтобы оценить риск невозврата. Специалисты советуют отвечать как можно откровеннее и ничего не скрывать. 
Например, если был карьерный скачок вниз или смена работы, стоит рассказать, почему так произошло. Поскольку после собеседования кредитный комитет проведет собственную проверку предоставленных вами сведений, если обнаружатся нестыковки, шансы на кредит снижаются. Банк также откажет, если выяснится, что за вами числится невозвращенный предыдущий кредит. Размер его практически не играет роли.

Существуют и менее предсказуемые  случаи отказа. Например, отказ в кредитовании могут получить заемщики со вполне солидными доходами. Такое может случиться с представителями творческих профессий и владельцами собственного небольшого бизнеса. Причина — финансовая нестабильность, необходимая для регулярного многолетнего погашения задолженности.

Отказы иногда поступают и со стороны страховых компаний. Как  известно, большинство банков при  оформлении кредита требует застраховать здоровье заемщика и приобретаемый  им объект. Базовые тарифы унифицированы  и зависят в основном от пола и  возраста заемщика. Например, в компании «Альфа-Страхование» страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины — в 0,35%, в «Ренессанс-Страховании» — соответственно 0,25–0,81% и 0,35–1,4%, в «Стандарт-Резерве» — 0,25–0,35% и 0,4–0,5% и т. д.

Впрочем, если возраст заемщика не препятствует получению кредита, то это совсем не означает, что его  однозначно застрахуют на условиях, предусмотренных  конкретным банком. С большой вероятностью заемщику предложат пройти медицинское обследование, после которого будет принято решение; в ряде случаев возможно назначение повышающих тарифов. Если в результате исследования обнаружатся серьезные заболевания, вам откажут в получении кредита.

Если вы устраиваете банк в качестве заемщика, кредитный комитет называет вам сумму, которую готов выдать, и дает одобрение, которое действует три месяца. Это значит, что квартиру надо подобрать за данный срок, иначе разрешение банка придется получать заново.

Уложиться в срок не просто, поскольку  на рынке имеется не слишком большое количество квартир, подходящих под ипотеку. Банк откажется кредитовать покупку квартир с неузаконенной перепланировкой, жилье в пятиэтажках, домах с деревянными перекрытиями и зданиях, предназначенных под снос. Дело в том, что банки предпочитают кредитовать такую недвижимость, которую будет несложно продать, если банку придется реализовать свое право залога.

Можно сначала подыскать подходящее жилье, внести аванс, а потом обращаться в банк. Но если вы не подойдете как  заемщик, или банк согласится выдать меньшую сумму, чем та, на которую вы рассчитывали, или не примет выбранную вами квартиру, вы рискуете и остаться без кредита, и потерять аванс, который, как правило, вносится на ограниченный срок.

Существует и третий путь — начать поиск квартиры и подбор банка одновременно. Но воспользоваться такой схемой самостоятельно сложно, скорее всего, придется прибегнуть к услугам профессионалов — ипотечных брокеров и риэлторов. Ипотечный брокер подбирает кредитную программу, а риэлтор, зная требования банка к кредитуемой недвижимости, ищет квартиру. Это самый надежный и комфортный вариант, но и он имеет свои недостатки — лишние расходы на оплату услуг двух специалистов.

Когда квартира найдена в отведенные сроки, банк одобрил ваш выбор, можно заключать сделку купли-продажи. Вы вносите свою часть денег (если она предполагалась программой), банк переводит сумму кредита. Затем сделка регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и вы официально становитесь собственником жилья. Одновременно квартира оформляется в залог банку.

Приобретение недвижимости при помощи банка по многим параметрам намного безопаснее, чем самостоятельная покупка: все особенности квартиры проверяются и перепроверяются кредитором, а сделка тщательно контролируется. Впрочем, если ипотечная схема кажется слишком запутанной, можно обратиться к ипотечному брокеру, который за сравнительно небольшие деньги поможет подобрать подходящую ипотечную программу.

 

 

Как досрочно погасить ипотечный кредит

Многие российские банки предоставляют  такую услугу, как частичное или  полное досрочное погашение долга.

Условия у банков по досрочному погашению различны. Когда вы планируете погасить ипотечный кредит через какой - то промежуток времени, специально для этого подбирается подходящая ипотечная программа.

Есть ипотечные программы предоставляющие  возможность погашения с различным  сроком "запрета". Например, вы можете погасить кредит только спустя 3 или 5 месяцев. Обычно, досрочное погашение кредита  в этот период предусматривает штрафные санкции, которые составляют 1-3% от суммы досрочного погашения.

Всеми банками устанавливается  минимальный размер суммы, который  входит в досрочное погашение  ипотеки. Обычно это сумма от 10 - 50 тысяч рублей, не считая основной платеж. Имея эту сумму, заемщик сможет написать заявление на досрочное погашение кредита. Обычно заявление подается в банк за несколько дней до оплаты.