Рынок ипотечного кредитования в России

Риск неплатежа

Риск неплатежа (или кредитный  риск) — это риск несвоевременной  уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора  это значит, что он не получит  ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

При правильном расчете  этого вида риска, который можно  произвести еще на стадии определения  условий кредита и размера  регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа  применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа  заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85% и т.д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно  снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидности

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов  приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка  и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска  осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого  отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности

Этот риск, напротив, относится  только к заемщику. В случае его  наступления заемщик уже не имеет  возможности зарабатывать деньги и  возвращать кредит, что приводит к  обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Если с заемщик попал в несчастный случай, но до этого добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, то банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Риск досрочного погашения  кредита

Как правило, заемщикам предоставляется  право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение  означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности  наступает тогда, когда уже после  совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при  которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

 

Методы оценки рисков

Можно выделить несколько основных методов оценки банковских рисков: статистический, экспертных оценок и аналитический.

Метод экспертных оценок основывается на базе изучения оценок, произведенных экспертами, и включает составление обобщающих экспертных оценок. К этому методу можно причислить рейтинговую оценку кредитоспособности клиентов банка, метод соблюдения экономических нормативов банковской системы, расчет размера риска по кредитному портфелю коммерческого банка и определение размера необходимого банку резерва для покрытия возможных потерь от кредитных рисков, классификацию кредитов в зависимости от степени риска.

Аналитический метод  предполагает анализ зон риска с установлением оптимального риска для каждого вида банковской операции и их совокупности в целом.

Анализ и оценка банковского риска во многом определяются методами их расчета. В экономической литературе методы расчета банковских рисков рассматриваются даже как один из основополагающих элементов классификации рисков. В зависимости от методов расчета выделяют риски частных и комплексные (совокупные).

Частные риски определяются при  помощи шкалы коэффициентов риска  или взвешивании риска по группам  операций или отдельным операциям. Например, при расчете показателя достаточности капитала банка происходит взвешивание различных групп активов банка на степень риска. При этом степень риска того или иного вида актива банка может составлять от 0 до 100 % и определяется в зависимости от его ликвидности. Примером может служить также расчет требуемой ликвидности банка, где по отдельным видам привлеченных средств применяются коэффициенты риска одновременного их изъятия –0, 20, 60 и 100 %. Таким образом, метод оценки частичных рисков предполагает: определение потерь по отдельно взятой активной, пассивной или иной операции коммерческого банка согласно степени риска; сопоставление фактических размеров потерь с прогнозируемыми согласно нормативным документам; выявление фактических зон риска по отдельной операции; определение степени их допустимости; установление предельно допустимого размера риска по отдельно взятой операции банка.

Комплексный риск предполагает оценку размера риска банка в целом. Для этого рассчитываются общие  показатели ликвидности, достаточности  капитала банка и другое и для  оценки риска банка производится сопоставление расчетных значений показателей по банку с требуемым нормативным значением.

Комплексный метод оценки банковских рисков основывается на совокупной оценке риска конкретного коммерческого  банка. Теоретически общий размер риска  банка можно определить по формуле

где Н – степень допустимости общего риска банка; Р – частные риски банка по конкретным операциям; К – совокупный капитал банка; Е – корректирующий коэффициент внешних рисков банка.

Этот показатель отражает максимально  возможную степень риска банка, за которым следует его крах. Считается, что его допустимое значение не должно превышать 10.

Рассмотренные выше методы оценки банковских рисков в наибольшей степени касаются внутренних рисков, однако на эффективности  функционирования коммерческих банков существенно отражаются внешние риски.

 

 

Ипотечное страхование

Любая ипотечная сделка включает в  себя этап ипотечного страхования. Это  является обязательным условием, без  которого проведение ипотечной сделки невозможно. Под общим названием  ипотечного страхования собраны  три страховых продукта: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование недвижимого имущества и титульное страхование. Каждый их них направлен на снижение совершенно разных рисков. Страхование жизни и здоровья должно обеспечивать банку возврат кредита в случае инвалидности, смерти или временной нетрудоспособности заемщика. Риск утраты собственно недвижимости или ее повреждения, снижающие оценочную стоимость залога, застрахован по статье страхование недвижимого имущества. В переводе на упрощенно-бытовой язык это означает следующее. Если сосед сверху залил вашу новенькую ипотечную недвижимость, то у заемщика появляется повод обратиться в страховую компанию за стразовым возмещением. Здесь ситуация может развиваться в двух направлениях. Страховая компания направит запрос в банк, и будет ждать его указаний. Дисциплинированный заемщик, своевременно оплачивающий взносы по кредиту, как правило, получает деньги сам и распоряжается ими по своему усмотрению. Если же по ссудному счет в банке у заемщика имеется задолженность, то банк имеет право требовать от страховой компании перечислить деньги ему и направит их в урегулирование ситуации на ссудном счете. В третьей составляющей ипотечного страхования наиболее всего заинтересован заемщик, т.к. блокируется риск ограничения или утраты права собственности.

Особенно актуально титульное  страхование для недвижимости, приобретенной  на вторичном рынке. Если вступает в  силу законное решение суда об утрате у страхователя права собственности, то страховая компания осуществляет единовременную выплату в полном объеме. Часть банков соглашаются на страхование титула сроком на три года. Такие послабления связаны с тем, что предельный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет три года. При ипотечном кредите на новостройку зачастую титульное страхование не требуется вовсе. Хотя на наш взгляд, такая постановка вопроса не корректна. В случае с объектами первичного рынка, право собственности может быть нарушено вследствие «косяков» по части нотариусов, риэлтеров и даже органов гос регистрации. Полис титульного страхования является не только финансовым щитом для страхователя, но и если дело доходит до суда, то юристы страховой компании бесплатно защищают права страхователя в суде. Стоимость титульного страхования, кроме цены недвижимости, зависит от ее истории: сколько сделок и какого рода проводилось с данным объектом (купля-продажа, приватизация, дарение, мена и т.д.), количество прописанных и т.д. Но, и с учетом этих факторов, тариф на титульное страхование в рамках ипотеки составляет на 0,2-0,3% от величины взятого ипотечного кредита плюс 10%. Это нижний ценовой порог. По желанию, заемщик может застраховать и на полную стоимость недвижимости с учетом расходов на ее покупку и оформление.

При том, что серьезность титульного страхования недвижимости неоспорима, удельный вес его стоимости уступает гораздо более дорогостоящему страхованию жизни и здоровья заемщика. Возраст, хронические заболевания, существенно влияют на тариф, составляющий в среднем 0,5-1% от величины ипотечного кредита и страхуются риски смерти, инвалидности, несчастных случаев на весь срок кредитования.

Весь комплексный тариф ипотечного страхования обычно укладывается в  «вилку» 0,75-1,5%. На самом деле, страховые  ипотечные продукты различных страховых  компаний мало отличаются по тарифным ставкам и очень разнятся по условиям страхования. Выбирать имеет смысл именно страховщика, репутация которого не вызывает сомнений

 

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации и перспективы его развития

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации  основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

В части, касающейся отношений, связанных  с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила  обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный  закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

• вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
• государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
• создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
• государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

• государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон  РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

• в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
• в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
• изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только  с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, кА также приобретение самим залогодержателем.