Применение теории прав собственности в анализе российского рынка земли

-обоснование  необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства за счет государственной поддержки отрасли

- выявить, что  современную частную собственность  надо рассматривать как условную, ограниченную многими факторами.  Например:

1) возможность  покупки земли реальным производителям

2) ограничение  максимальных размеров владений

3) запрещение  и максимальное ограничение вывода  сельскохозяйственных земель из  оборота

4) недопущение  иностранных владельцев сельскохозяйственных  угодий

5) ограничения  экологического характера и т.д.

-доказать необходимость  введения государственного регулирования  рынка земли и создать институциональные  основы для его функционирования  в России. 

Отсутствие в  четкой и ясной форме концепции  аграрной политики, Закона о сельском хозяйстве, разрабатывающимся в  течение многих лет, в котором  не определены основные юридические  и экономические аспекты оставляют  место для всякого рода импровизаций.

Острота этой проблемы осознается в органах законодательной  и исполнительной власти, а также  в научно-исследовательских учреждениях. 
 
 
 

3.2 Основные направления  совершенствования  реализации государственной  собственности на  землю.

Право государственной  собственности на землю нужно  рассматривать с нескольких позиций, а именно, как:

- правовой институт 

-субъективное  право

-важнейшее вещное  право

-вид земельного  правоотношения – правоотношение  государственной собственности

-юридический  факт.

Право государственной  собственности на землю как правовой институт представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих землю  за государством в его собственность.

Право государственной  собственности на землю характеризуется  рядом признаков, отличающих его  от частной собственности.

1) В собственности государства может находиться любое имущество, в том числе и изъятое из оборота и ограниченное в обороте (земля)

2) В собственности государства находится большее количество земель, чем в частной. Частная собственность на землю ограничена как размерами земельных участков, так и кругом участников.

3) Государство приобретает имущество как по основаниям, являющимся общими для всех субъектов права, так и по присущим только ему.

4)  Государство само устанавливает рамки своих прав собственника и пределы их осуществления. Закрепив права собственника в законах, государство затем подчиняет свою деятельность им же установленному праву.  Государство одновременно выступает как собственник земли и носитель политической власти – политический суверен, осуществляющий территориальное верховенство.

Государственный учет объектов недвижимости на законодательном  уровне искусственно разделен на кадастровый  учет участков и  технический учет помещений. От административных функций  по государственному учету объектов недвижимости законодательно не отделена деятельность по землеустройству и измерению этих объектов, что затрудняе6т выявление ошибок и злоупотреблений в кадастре, чрезвычайно затягивает процесс подготовки документов для государственной регистрации прав на недвижимость. Содержание прав по использованию и развитию недвижимости регулируется административными решениями при отсутствии защищенных законом правовых гарантий. Действующая система административно определяемого налога на землю препятствует введению законодательства о налогообложении недвижимости на основе оценки ее рыночной стоимости. Недвижимость не стала финансовым активом.

Стратегической  целью государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является обеспечение условий для  эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Основными результатами реализации государственной политики должны стать: вовлечение в гражданский  оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость  и баланса  интересов субъектов правоотношений; становление и развитие системы  ипотечного кредитования и привлечение инвестиций; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости. 
 

Основные  направления реализации развития рынка земли  и недвижимости

Приоритетные  направления реализации стратегии развития рынка земли и недвижимости Российской Федерации следующие:

• Реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость,

• Стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их оборота,

• Институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости.

Рассмотрим два  положения более подробно.

Реформирование  отношений собственности  на землю и иную недвижимость

Новый Земельный  Кодекс (ЗК РФ) способствует исправлению  правовой ситуации, когда собственник  строения не располагает полноценными правами на свое имущество, так как  его права ограничены условиями  аренды или пользования земельного участка; созданию системы регистрации  права на недвижимость, защищающую имущественные интересы добросовестных правоприобретателей и гарантирующую возмещение ущерба. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности или хозяйственном ведении строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на земельные участки.

Исключительное  право на приватизацию земельных  участков или приобретение права  аренды земельных участков имеют  граждане и юридические лица-собственники строений и сооружений в порядке  и на условиях, установленных ЗК, федеральным законом.

Здесь также  можно выделить 5 направлений:

1) Создание единого объекта недвижимости на основе прав на земельный участок.

a) Обеспечение реальной передачи участков под зданиями, сооружениями, предприятиями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности

b) Совершенствование гражданского законодательства о недвижимости. Необходимо сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества. Необходимо также внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав. Цель этих мероприятий – защита прав собственника, имеющего права и законные интересы  в отношении недвижимости.

2) Обеспечение правовой возможности гражданского оборота единых объектов недвижимости.

Следует отказаться от «дозволительного порядка» гражданского оборота земельных участков (например, п.3 ст.129 ГК РФ)  и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешен во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники земли могли реализовать свои права на имущество.

3) Формирование системы установления и гарантирования прав на объекты недвижимости.

- законодательное  закрепление единства кадастрового  учета

-четкая фиксация  прав и обязанностей кадастровых  органов и граждан в связи  с кадастровым учетом  

-обеспечение  публичности сведений кадастра  недвижимости

-обеспечение  гарантии надежности регистрации  прав на недвижимость, укрепление  доверия к записям Единого  государственного реестра прав

-определение  содержание прав по использованию  и развитию недвижимости.

4)  Разграничение  земель  между РФ, субъектами РФ  и муниципальными образованиями  (ст. 9-11 ЗК РФ)

5) Приватизация  недвижимости как единого объекта

- правовое регулирование  приватизации объектов недвижимости  и предприятий,

-передача на  конкурсной основе государственных  и муниципальных участков под  застройку в собственность либо  аренду

Стимулирование  эффективного использования, создания объектов недвижимости и их оборота

Приоритетными направлениями стимулирования эффективного использования, создания объектов недвижимости  и их оборота являются:

1. Формирование условий для введения в оборот участков как объектов недвижимости.

Земля не может  быть предметом  гражданского оборота  до тех пор, пока органы власти имеют  дело с неопределенными «территориями», поскольку не является объектом недвижимости. Таковым же она становится только после выделения из массива конкретных земель и их кадастрового учета. Реализации этого направления будут способствовать такие меры, как:

- формирование  земельных участков как объектов  недвижимости

-организация  кадастрового учета объектов  недвижимости в интересах владельцев  и в целях налогообложения

-установление  федеральным законодательством  максимально быстрого и низкозатратного кадастрового учета объектов недвижимости и выдачи соответствующими органами кадастровых планов для регистрации прав.

-упрощение  процедуры и сокращение продолжительности  процесса получения инвесторами прав на земельные участки для строительства.

2) Введение муниципального  налога на недвижимость

Замена платы  на землю, налога на имущество одним  муниципальным налогом на недвижимость создаст постоянный и предсказуемый  источник пополнения бюджетов муниципальных  образований и позволит обеспечить эффективное использование и  развитие объектов недвижимости.

3)  стимулирование инвестиций в недвижимость

Благоприятный налоговый режим позволит снизить  издержки таких капиталовложений и, соответственно, повысить их привлекательность  для различных субъектов рынка.

4) Развитие ипотечного кредитования

5) Снижение трансакционных издержек при сделках с недвижимостью.

В настоящее  время при операциях с недвижимостью  покупатели и продавцы несут большие  затраты на их оформление. Такое  положение является серьезным препятствием  для их оборота, снижает эффективность  вложений в недвижимость.  Необходимо устранить препятствия, мешающие свободному обороту недвижимости, который обеспечивает ее эффективное использование.

Здесь можно  выделить две меры:

-снижение размера  сбора за нотариальные услуги  при сделках с недвижимостью.  Принятие поправок к Федеральному  закону «О государственной пошлине»

-снижение налогов  на операции с живой недвижимостью.

Необходимо перейти  к формированию полноценных, юридически единых объектов недвижимости. Ввиду  юридической «разорванности» прав на участок и строения, такой участок  подлежит передаче в собственность  по заявлению собственника с уплатой  минимальной цены.

Приватизация  предприятий как единых объектов недвижимости  обеспечит снижение рисок и издержек,  а также  будет служить укреплению инструментов кредитно-финансового и фондового  рынков. Продажа на конкурсной основе земель в собственность позволит создавать  новые объекты, исходя из предпочтений конечных потребителей жилых, коммерческих и промышленных объектов. 
 
 
 

     Заключение

Рынок земли  в России пока еще очень слаб. Показатели землеоборота нестабильны из года в год.  Землеоборот служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Анализируя структуру земель в Российской Федерации, надо отметить, что из рыночного оборота исключается примерно 1065-1165млн. га.