Применение теории прав собственности в анализе российского рынка земли

Глава2.Экономический анализ прав собственности

Необходимость экономико-правового дохода в изучении собственности обосновывалась еще  К. Марксом, который писал: «Урегулированность и порядок являются именно формой упрочнения данного способа производства: если форма просуществовала достаточно долго, она упрочивается как обычай и традиция и, наконец, санкционируется как положительный закон»¹

Экономическое содержание собственности характеризуется  следующими пунктами:

-взаимосвязь  двух парных категорий: присвоение - отчуждение, обособление – обобществление

- способ соединения  вещественного и личного факторов  производства

-способ распределения  доходов

-субъектно-объектный  анализ

Экономическое содержание собственности можно  раскрыть на основе анализа двух моментов. С одной стороны - механизм и формы  присвоения той или иной категорией (индивид, группа, общество), средства производства и результаты деятельности. С другой стороны – соответствующие формы  их отчуждения от других хозяйственных  единиц или общества в целом.

Уточним понятия  «присвоение» и «отчуждение».

Присвоение - превратить какой-либо объект отношений в собственную жизнедеятельность конкретного субъекта этих отношений согласно  выполняемым им функциям.

Отчуждение –  невозможность превращения какого-либо объекта в собственную жизнедеятельность  другими субъектами. 

Широкий набор  прав к определенному ресурсу  говорит о его высокой полезности. Например, у дома будет разная степень полезности, если рядом построят завод и если его там не будет. 

Права собственности понимаются как санкционированные обществом норм, которые регулируют доступ к редким ресурсам. Понятие прав собственности напрямую связывается с центральной проблемой экономической науки – проблема редкости. Права собственности могут распространяться  как на физические объекты, так и на бестелесные (результаты интеллектуальной деятельности). При этом им приписывается поведенческое значение, т.е. действуя в качестве стимулов, одни поощряют  способы поведения и подавляют другие за счёт повышения издержек.

Права собственности  могут защищаться не только государством, но и другими социальными установками  – обычаями, религиозными заповедями и т.д.

Ведущие экономисты запада говорят, что даже если все  права собственности будут сконцентрированы в руках одного человека право  собственности можно назвать «исключительным», но не «ограниченным».   Под исключительностью понимается ограниченность законом.

Раскроем смысл понятия «исключительные права собственности»

исключительные  права интеллектуальной собственности -

исключительное  право гражданина (физического лица) или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или  услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.) 

Интеллектуальная  собственность включает следующие  объекты прав: научные, литературные, художественные произведения; исполнительская  деятельность; звукозапись, радио и  телевидение; изобретения; товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, коммерческие обозначения; селекционные достижения; защита от недобросовестной конкуренции и др.

Исключительное  право на результаты интеллектуальной деятельности защищаются либо соответствующим  официально выданными документами  – патентами или свидетельствами (промышленная собственность), либо законодательно установленными нормами авторского права.

Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые  являются объектом исключительных прав, осуществляется третьими лицами только с согласия правообладателя.

При этом интересы национальной безопасности дают государству  право беспрепятственно использовать научно-технические разработки и  технологии в интересах обеспечения  обороноспособности, вне зависимости  от того, за кем закреплены права  собственности на них. При этом государство  обязано обеспечивать компенсацию  упущенной собственником или автором коммерческой выгоды².

Глава 3.Спецификация прав собственности на землю в современной России.

3.1 Анализ рынка земли в России и перспективы его развития.

Одним из очевидных  итогов преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года, является существование  рынка земли. Статья 3 Земельного Кодекса  РФ впервые в Российском земельном  законодательстве определила «земельные отношения». Земельный кодекс, ряд  федеральных нормативно-правовых актов, а также актов субъектов Федерации  устанавливают право собственности  физических  и юридических лиц  на землю, дающее возможность купли-продажи  участков земли, сдачи их в аренду, дарения и т.д.

Однако следует  отметить, что рынок в России очень  слаб. Это связано с его ограниченностью, в которой можно выделить два  основных фактора:

1)земельные ресурсы  в России не беспредельны

2)главный распорядитель  земель – государство. Основным  способом вовлечения государственной  земельной собственности в рыночный  оборот является сдача ее в  аренду. При этом площадь земельных  участков, задействованных во всех  сделках, составляет примерно 4,1% от всего земельного фонда  РФ³. 

^{таблица.1}

Представленные  в таблице 1 данные, полученные на основании  государственной отчетности, свидетельствуют  о явном преобладании арендных отношений  среди прочих видов сделок с землей. Хотя на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего  лишь 0,42-0,45% земельного фонда.

В условиях рыночной экономики земля покупается и  продается как капитальных актив.  Необходимо уточнить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок  рассматривать как капитальное  вложение, приносящее поток доходов, то цена земли зависит от двух величин:

1)размеров земельной  ренты, которую можно получать, став собственником данного участка

2)ставки ссудного  процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести такой  участок не ради почвы, а ради ренты, которую приносит ему земля.

Поэтому необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. В  экономической теории все активы, приносящие доходы, рассматриваются  как капитал. Владелец определенной суммы денег можно положить ее в банк и получить доход в виде процента.

Цена земли  определяется по формуле:

,

Где R – ежегодный размер земельной ренты,I – рыночная ставка процента.

Цена земли  определяется двумя факторами:

-цена земли  прямо пропорциональна арендной  плате

-цена земли  обратно пропорциональна норме  ссудного процента.

Рыночная цена земли – капитализированная арендная плата, или, другими словами, стоимость  всех ожидаемых в будущем арендных платежей.

Важным условием при объяснении земельной ренты  является факт ограниченности предложения  земли. Подобной ограниченности не наблюдается  при формировании предложения труда  или капитала, поскольку они могут  быть увеличены с увеличением  спроса.

Второй особенностью ресурсов является недвижимый характер. Значит, владелец участка не может  перебросить его ближе к рынку  сбыта сельскохозяйственной продукции  или к городу, чтобы получить больший  доход.

Следовательно, рента-это доход от какого-либо фактора  производства.

Исходя из определения  ренты, можно сказать, что экономическая  рента – это доход не только от сельскохозяйственной земли, а доход  от любого ресурса, предложение которого неэластично. Как пример можно привести ренту в условиях естественной монополии.

Изъятие ренты  или контроль над ней это и  есть реализация права собственности  на природные ресурсы. Пока рента  не распределяется или не контролируется государством, оно не реализует своего права собственности. В настоящее  время право собственности делегируется частным предприятиям, использующим ресурсы, а это не правомерно.

Надо отметить, что заметное распространение получили сделки по продаже  прав аренды. В 2007 году права аренды были выкуплены  на 6 936 земельных участках в 46 субъектах РФ, площадь которых составила 24 533 гектаров.

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет Российской Федерации в 2007 году должен был пополниться  на сумму в 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам  и сборам, фактически удалось собрать  лишь 12,8 миллиарда рублей.

Цены на продаваемые  участки земли устанавливаются  органами государственной власти и  местного самоуправления.  Понятие  «нормативная цена на землю» появилось в первые годы агарной реформы. Тогда ее размер составлял 50 ставок земельного налога за единицу площади земель целевого назначения. В 1994 году ее размер повысился до 200-кратной ставки налога. региональные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной, согласно Постановлению Правительства «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года.

Из-за неразвитого  рынка земли  в России, нормативная  цена земли определяется на основе рыночных цен только в четверти субъектов  РФ, а  в почти трети – нормативная  цена рассчитывается кратно ставкам  налога.

В таблице 2 приведены  показатели нормативной цены земли  без учета тех субъектов, где  она рассчитывается кратно ставкам  налога. 

_{таблица 2.}

 В таблице  3 приведены реальные продажные  цены в средних значениях по  стране.

_{таблица 3.} 
 
 

Перспективы развития рынка земли в России

В России площадь  неиспользуемых сельскохозяйственных земель составила 6033,75 тыс. га, из них  пашни-4948,25 га, а ведь это реально  упущенные возможности пополнить  бюджет. В ежегодный оборот вовлечено  не более 5 процентов земель. Однако в настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций постепенно переходит  в фермерские и личные подсобные  хозяйства. Перед правительством стоит  проблема: либо разрешить продажу  земель  и тем самым увеличить  вывод земель из сельскохозяйственного  производства, либо пытаться развивать  агропромышленный комплекс и осваивать  новые земли. На сегодняшний день первый вариант, менее затратный  и приносящий большую выгоду с  точки зрения пользователей и  меньшую для государства, выигрывает.

Так же надо  отметить, что в 2005-2007 годах на долю операций по залогу земель приходилось  от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалось российским законодательством и  в первую очередь Федеральным  законом от 16 июля 1998 года  «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому сельскохозяйственные земли  исключались из ипотечного оборота. 23 января 2004 года  Госдума  приняла  новый закон,28 января – закон одобрен Советом Федерации, а 5 февраля-вступил в силу. Существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении сельскохозяйственных земель, которые теперь становятся объектом залоговых операций. Но эта поправка не относится к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Еще одна поправка, согласно которой ипотека находящихся  на землях сельскохозяйственного назначения зданий и других связанных с землей объектов недвижимости допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.

В настоящее  время с земельными отношениями  происходят трансформации, включая  появление официального рынка земли, требующие всесторонних исследований в области рынка земли в России. Можно выделить несколько предложений на анализ:

- необходимо  дать новую трактовку понятия  абсолютной земельной ренты с  объяснением с точки зрения  современных позиций

-может быть  сформулирован принцип рациональности  сосредоточения факторов искусственного  плодородия в зонах с повышенным  естественным плодородием для  оптимизации ресурсов