Поняти договора купли-продажи

Ст.559 ГК определяет в качестве предмета продажи «предприятие в целом как имущественный комплекс»,  п.2 ст. 132 допускает, что часть предприятия наряду с предприятием в целом может быть объектом различных сделок, в том числе залога, аренды, доверительного управления, однако, еще раз следует отметить, что  нормы  параграфа 8 главы 30 ГК применяются только к купле-продаже предприятия в целом как имущественного комплекса.

Вывод о нераспространении  норм о купле-продаже предприятия  на часть предприятия легко обосновывается с точки зрения юридической неделимости предприятия, которая вытекает из того, что при продаже по частям невозможно дробление неимущественных составляющих предприятия (права требования, долги, средства индивидуализации продавца, его товаров работ, услуг. Однако, данный вопрос имеет гораздо более сложную природу. Возьмем конкретный  пример: Завод «Парус», производящий различные продукты питания,  имеет намерение продать свой молочно - перерабатывающий комплекс. Комплекс расположен вне места нахождения завода, имеет замкнутый производственный цикл, полностью укомплектован штатом работников и необходимыми производственными мощностями,  в наличии также устоявшиеся связи  и взаимные обязательства с поставщиками и покупателями, присутствуют средства индивидуализации продукции. Однако, в то же самое время, данный молочно - перерабатывающий комплекс носит фирменное наименование Завода «Парус», его материальные и нематериальные активы учитываются на балансе последнего, достаточно остро стоит проблема: была бы столь обширная клиентура и  доверяли бы кредиторы свои средства комплексу, будь он в составе иного юридического лица, а не Завода «Парус».

Возникает закономерный вопрос: что же отчуждается Заводом  «Парус» - предприятие или часть  предприятия, рассматриваемая в  свете ст. 559 ГК как набор движимого и недвижимого имущества.  Следуя формальной логике ГК, в отношении молочно - перерабатывающего комплекса должен быть заключен договор купли-продажи имущества (не предприятия как имущественного комплекса в целом), а в отношении нематериальных активов – договоры цессии, перевода долга, если это не запрещено законом,  концессионные и лицензионные договоры. Целесообразность же этого с практической точки зрения весьма и весьма сомнительна, прежде всего, из-за неоправданного осложнения  гражданского оборота, требующего значительных финансовых затрат, более того, покупатель теряет возможность получить представление о приобретении в целом, оценить выгодность сделки, значительно увеличиваются в результате такого «дробления» составляющих  его шансы приобрести нечто совершенно разрозненное, непригодное для использования в предполагаемых целях.

Выход из подобной сложной ситуации видится в поиске компромиссных вариантов с использованием мирового опыта. Так, В США в соответствии с Единым Торговым Кодексом допускается продажа предприятия по частям, причем как предприятие может быть продано более половины имущества на определенную дату. При этом покупатель получает от продавца уведомление (обязательство), о том, что  продавец не будет осуществлять определенный вид предпринимательской деятельности, использовать те или иные права в отношении оставшейся части предприятия и в ущерб покупателю. Таким образом, оставшаяся  у продавца часть активов предприятия может быть в последствии им реализована уже как совокупность материальных объектов или по отдельности. В Германии вопрос о продаже части предприятия рассматривается в плане оценки  и гарантий качества отчуждаемой части. при продаже предприятия в целом  качество его элементов гарантируется априорно, при реализации части – требуются дополнительные, особые гарантии в отношении каждой существенной части предприятия.

Важнейшей особенностью предмета договора купли-продажи предприятия  является наличие в составе предприятия  имущественных прав и обязанностей продавца перед третьими лицами. Таким образом, при продаже предприятия происходит не только смена собственника имущества, но и уступка права требования и перевод долга. Но если передача права требования от одного лица к другому в результате продажи предприятия не требует дополнительных действий со стороны продавца, согласно общим нормам ГК об уступке права требования, то перевод долга возможен только с согласия кредиторов, что накладывает на стороны обязанность по уведомлению кредиторов, более полно данная обязанность будет раскрыта ниже. На этом примере можно убедиться насколько специфика предмета договора накладывает отпечаток на его содержание.

Еще одной характерной  для предмета договора купли-продажи  предприятия чертой является включение  в состав имущественного комплекса земельного участка, на котором расположено предприятие и необходимого для его деятельности. Вопросы оборота земельных участков в составе имущественных комплексов предприятий не нашли отдельного правового регулирования в ГК, следовательно, субсидиарному применению подлежат соответствующие положения параграфа 7 гл. 30 ГК, в частности ст. 552. Таким образом, если продавец является собственником земельного участка, то покупателю вместе с предприятием передается  право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на  земельный участок, входящий в состав предприятия. Если продавец не является собственником земли, то  покупатель приобретает  право пользования участком, на тех же условиях что и  продавец. Согласие собственника земельного участка для отчуждения стоящего на нем предприятия при этом не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ст.552 ГК).

Из-за указанной  специфики предмета договора законодатель установил повышенные требования к его определению в договоре. Согласно п.1 ст. 561 ГК в договоре купли-продажи предприятия обязательно указывается состав и стоимость предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. При отсутствии этих данных в договоре условие об имуществе, подлежащем передаче считается не согласованным, а соответствующий договор не заключенным.

2. СТОРОНЫ ДОГОВОРА  КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Сторонами договора купли-продажи предприятия выступают  как юридические, так и физические лица, обычно предприниматели, что объясняется  основной предназначенностью имущественного комплекса предприятия – использование  для ведения предпринимательской деятельности. Сторонами договора соответственно являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник предприятия. Благодаря   обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным уполномоченным государственным органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества  с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом.

При продаже  государственных  и муниципальных унитарных предприятий в качестве продавца выступает специально уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. При этом важно иметь ввиду, что продажа имущественного комплекса государственного или муниципального унитарного предприятия, влечет потерю последним базы правосубъектности и его ликвидацию либо преобразование.

         На договор купли-продажи предприятия  распространяются установленные  законом правила совершения сделок  с имуществом, находящимся в общей собственности и правила внутреннего принятия решения  об отчуждении имущества в собственности юридических лиц частной формы собственности. Кроме того стороны договора купли-продажи должны обладать надлежащим объемом право- и дееспособности для совершения такого рода сделок.

3. ЦЕНА  ДОГОВОРА  КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Договор купли-продажи  предприятия, как и других объектов недвижимости, должен предусматривать  цену предприятия. Цена является существенным условием договора, что опять же непосредственно связано со сложностью и специфичностью предмета договора, его повышенной стоимостью и неоднородностью состава. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене (стоимости) предприятия договор считается незаключенным (ст.555 ГК). При этом правила п.3 ст.424 ГК об обычно взимаемой цене при сравнимых обстоятельствах не действует. Обычно цена предприятия включает и цену земельного участка, передаваемого вместе с этим предприятием и необходимого для его использования или права на него, если иное не установлено законом или договором.

Согласно п.1 ст.561ГК состав и стоимость предприятия  определяются в договоре на основе полной инвентаризации, проводимой в  соответствии с правилами такой  инвентаризации.

ГК установил, что до подписания договора купли-продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами ряд документов, которые преследуют двоякую цель: 1) определить фактическое наличие материально-технических ресурсов на балансе предприятия и нематериальных активов, естественно на определенную дату, так как отчуждается предприятие «на ходу», что отнюдь не предполагает постоянной статичности его элементов; 2) установить степень сохранности материальных и нематериальных активов, в том числе путем определения их нормативного износа. К таким документам относятся: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а так же перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. При этом акт инвентаризации должен отражать фактическое положение вещей и должен быть подтвержден заключением аудитора, которое в свою очередь должно соответствовать данным бухгалтерского баланса с отметкой налогового органа на отчетную дату. При отсутствии подобной согласованности невозможна не только оценка финансовой деятельности предприятия, его доходности, рентабельности, но и заключение договора купли-продажи вообще, так как составление данных документов – есть императивное требование закона. 

Однако в соответствии с принципом свободы договора, стороны могут определять его  условия, руководствуясь собственным  волеизъявлением (кроме случаев, когда  такие условия четко определены законом). И потому ничто не мешает заключить договор купли-продажи предприятия в отступление от той цены, которая будет вытекать из вышеназванных документов. Например, можно приобрести предприятие себе в убыток, рассчитывая на кредитоспособность должников предприятия.

Однако, как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведения вышеназванных мероприятий и в соответствии с их итогами.

4. СРОК ДОГОВОРА  КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Срок договора купли-продажи предприятия не является его существенным условием, законодательством специально срок не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Однако, как будет  показано ниже, продажа предприятия  осуществляется в три этапа:

1)     Заключение договора купли-продажи  и его государственная регистрация.

2)     Передача предприятия по передаточному акту.

3)     Государственная регистрация права  собственности покупателя на  приобретенное предприятие.

Из-за сложности  передачи достаточно обширного имущественного комплекса заключение договора и  полная передача предприятия зачастую разорваны во времени. И потому во избежание проволочек в оформлении соответствующей документации в договоре целесообразно предусмотреть срок, к которому предприятие будет передано покупателю, исходя из реальных возможностей продавца за установленное время подготовить предприятие к передаче и передать его. Возможно, предусмотреть и срок, к которому право собственности покупателя на приобретенное предприятие будет зарегистрировано, опять же во избежание затягивания соответствующей процедуры и длительного уклонения сторон от ее осуществления.

5.ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ  РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА  

Договор купли-продажи  предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами  с обязательным приложением к  нему следующих документов: акт инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия. С указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст. 560 ГК). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Помимо указанных требований к форме, характерной особенностью договора купли-продажи предприятия является обязательная государственная регистрация самого договора, который приобретает силу и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст.560).  

Сама продажа  предприятия, как уже подчеркивалось выше, осуществляется в три этапа: 

1)     Заключение договора купли-продажи  и его государственная регистрация. 

2)     Передача предприятия по передаточному акту. 

3)     Государственная регистрация права  собственности покупателя на  приобретенное предприятие. 

Таким образом, закон требует, чтобы стороны  при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию: государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Повышенное внимание к самому договору купли-продажи по видимому объясняется особой ценностью предприятия как имущественного комплекса, сложностью его состава и важностью производственно-хозяйственного назначения, а также тем, что существенным образом затрагиваются права и интересы третьих лиц при заключении такого рода сделок. Единообразная, более жесткая форма государственной регистрации договора пришла на смену упрощенному варианту его нотариального удостоверения. Можно спорить о преимуществах упрощенного нотариального порядка (экономия времени и средств на создание специальных учреждений регистрации и др.), однако и государственная регистрация  и нотариальное удостоверение имеют единую цель - обеспечить контроль государства за совершением сделок с особо ценными объектами. И избранный законодателем путь такого контроля не лишен позитивных черт в смысле сосредоточения информации оправе собственности на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.