Перспективы развития Российского рынка недвижимости

Рынок совершенной (свободной) конкуренции;

Рынок монополистической конкуренции – это такая рыночная структура, когда множество фирм, выпускающих дифференцированный продукт, конкурирует между собой, но ни одна из них не обладает полным контролем над ценами.

Олигополистический рынок –  это рынок, на котором доминирует несколько крупных фирм, т.е. несколько продавцов противостоят множеству покупателей.

Монополистический рынок – это  рынок, на котором товар, у которого нет близких заменителей, продает  один продавец, т.е. один продавец противостоит множеству покупателей.

По пространственному признаку рынки подразделяются на:

• Местный рынок (в пределах села, города);
• Региональный рынок (в пределах одного региона);
• Национальный рынок (внутренний);
• Мировой рынок;
• Рынок покупателей;
• Рынок продавцов;
• Рынок государственных учреждений;
• Рынок промежуточных продавцов-посредников.

По объектам купли-продажи рынки  подразделяются на:

• Рынок товаров и услуг (потребительский рынок) – включает в себя потребительский рынок (рынок предметов потребления) и рынок средств производства (товаров, предназначенных для производственного потребления);
• Рынок труда – на этом рынке осуществляется купля-продажа рабочей силы.
• Информационный рынок – поставщиками информации выступают институты и учебные заведения, научно-технические сообщества;
• Рынок капиталов – состоит из рынка денег и рынка ценных бумаг.
• Рынок ценных бумаг. Основные виды ценных бумаг – это акции и облигации.
• Рынок инноваций, т.е. рынок нововведений, изобретений, рационализаторских предложений, практически также отсутствовал в нашей экономике.
• Рынок лицензий – это торговля технологией.
• Рынок жилья – до недавнего времени в нашей стране существовал в виде купли-продажи частных домов, дач и других владений подобного рода, а также кооперативных квартир, которые могли быть проданы и куплены.

Помимо перечисленных признаков рынки делятся:

По степени развития:

• Неразвитый рынок – характеризуется тем, что рыночные отношения носят случайный, чаще всего товарный (бартерный) характер;
• Свободный рынок – характеризуется следующими чертами:

− неограниченное число участников рыночных отношений и свободная конкуренция между ними;

− абсолютно свободный доступ к любой хозяйственной деятельности всех членов общества;

− абсолютная мобильность факторов производства;

− неограниченная свобода передвижения капитала;

− наличие у каждого участника абсолютно полной информации о рынке (о норме прибыли, спросе, предложении и т.д.);

− абсолютная однородность одноименных товаров (отсутствие торговых марок и т.д.);

− ни один участок свободной конкуренции не в состоянии оказать непосредственное влияние на решение другого неэкономическими методами;

− цены устанавливаются стихийно в ходе свободной конкуренции;

− отсутствие монополии (один производитель), монопсонии (один покупатель) и государственного регулирования.;

• Регулируемый рынок – это рынок, подчиненный определенному порядку, который закреплен в правовых нормах и поддерживается государством.
• Деформированный рынок.

По характеру ассортимента товаров:

• Замкнутый рынок, на котором представлены товары только первого производителя;
• Насыщенный рынок, на котором представлено множество сходных товаров многих производителей;
• Рынок широкого ассортимента, на котором есть ряд видов товара, связанных между собой и направленных на удовлетворение одной или нескольких связанных между собой потребностей;
• Смешанный рынок, на котором имеются разнообразные товары, не связанные между собой.

По характеру продаж:

• Оптовый рынок;
• Розничный рынок.

По уровню насыщения:

• Равновесный рынок;
• Избыточный рынок;
• Дефицитный рынок.

По соответствию законодательным  нормам:

• Легальный рынок;
• Нелегальный рынок – включает теневую торговлю и «черный» рынок.

По товарным группам:

• Рынок товаров производственного назначения;
• Рынок потребительских товаров (например, продовольствия);
• Рынок сырья и материалов и т.д.

По отраслевому признаку:

• Рынок автомобилей;
• Рынок нефти;
• Рынок компьютерной техники
• Текстильный рынок;
• Рынок сельхозпродукции и т.д.

В зарубежных странах выделяют также  аукционы, долгосрочные контракты, телефонно-телексный  рынок, разовые сделки, биржевую торговлю.

 

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

2.1 Рынок недвижимости и его характеристики в России

«Рынок» в самом общем понимании  определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

В более узком значении понятие  «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.

Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).

Таблица 1 – Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной  конкуренции
1. Однородные и делимые  товары	1. Нестандартизированные  товары, так как каждый объект  уникален
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число  участников, что обусловлено условиями  финансирования и сложными юридическими  правами, характерными для каждого  объекта
3. Полная, достоверная  и доступная для всех участников  информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение  сделок	4. Децентрализованные  торги
5. Низкие операционные  расходы	5. Высокие операционные  издержки

 

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

Тем не менее, его нельзя отнести  к рынку совершенной конкуренции  вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

специфика объектов недвижимости;

относительно более высокие  уровни риска, характерные для недвижимости;

воздействие рынка капитала;

невозможность достижения состояния  равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

экономическим ростом или  ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

взаимосвязями между  стоимостью недвижимости и экономической  перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоя нии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Сложные причинно-следственные взаимосвязи  между факторами, воздействующими  на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость».

2.2 Этапы становления рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости в России достаточно молод, тем не менее в его развитии уже можно выделить определенные этапы. Этап стихийного рынка или  зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы. Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприим.чивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога⁸.

Отсюда  и многочисленные махинации с  приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических  отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые  еще не написаны.

Граждане, не представляющие, как жить по законам  рынка, с легкостью впитывают  любую информацию. Появившиеся рекламные  ролики и макеты вызывают интерес  и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку про Московский вентиляторный завод, знаменитого Леню Голубкова и т.д.). Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности – в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка  предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д.

Народ, наученный  на собственных ошибках, к рынку  относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее. Начинает развиваться новая законодательная база – основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного – эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных – преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения – все самое дорогое (дорого значит априори престижно). Рынок недвижимости существует скорее всего за их счет.

Появилось понятие элитной недвижимости – эксклюзивных, необычных для массово-панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

В рекламе также период затишья  и переосмысления. Примитивные рекламные  уловки, так хорошо работавшие всего  пару лет назад, уже не дают должного эффекта – необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента⁹.

В этот «переходный» период потребитель  воспринимает рекламу как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования  сознанием, не желает видеть в ней необходимый и эффективный атрибут продаж. В отношении обоих рынков – и недвижимости, и рекламного – назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998–1999 годы Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений.

В народе нарастает паника, усиливаются  пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто  задумывается: единственная мысль  – о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом.