Перспективы развития Российского рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРИЯ РЫНКА

1.1 Рынок и причины его возникновения

1.2 Функции рынка

1.3 Классификация рынков

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ 

2.1 Рынок недвижимости и его характеристики в России

2.2 Этапы становления рынка недвижимости в России

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Основные проблемы и перспективы  развития российского рынка недвижимости

3.2 Направления финансирования российского рынка недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Недвижимое имущество играет многогранную роль в экономической жизни –  оно выступает в качестве естественно-пространственного  базиса, на котором происходит вся  хозяйственная деятельность, является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, рассматривается как самостоятельный объект управления и инвестиционный актив ¹.

Но какой бы аспект экономической  «роли» недвижимости мы не затронули, так или иначе, понять особенности  недвижимого имущества как объекта  экономических отношений можно лишь на основе ясного представления, что же такое «недвижимость». Проблема эта тем сложнее, что в течение длительного периода времени в условиях господства государственной собственности на факторы производства само понятие «недвижимое имущество» было изгнано из общественного лексикона.

Актуальность темы курсовой работы заключается в следующем: выявление  экономических и социальных факторов, определяющих текущее состояние  и перспективы развития рынка  недвижимости, является одной из важнейших проблем, стоящих как перед исследователями, так и перед профессиональными участниками рынка недвижимости.

Уровень экономического развития страны является важнейшим фактором, определяющим возможности общества по приобретению и по содержанию недвижимости.

Целью данной работы является определение  особенностей функционирования рынка  недвижимости и подробное изучение перспектив его развития.

Для достижения выше указанной цели поставлены следующие задачи:

• охарактеризовать рынок, рассмотреть основные причины его возникновения, функции и классификацию рынка;
• проанализировать функционирование рынка недвижимости в России;
• рассмотреть основные характеристики рынка недвижимости;
• изучить этапы становления рынка недвижимости в России;
• определить проблемы и перспективы развития рынка недвижимости.
• ознакомиться с основными направлениями финансирования российского рынка недвижимости.

Для проведения исследования данной проблемы была систематизирована и обобщена информация, полученная из различных источников: таких как научная литература, учебные пособия, периодическая литература, а также различные правовые акты, регулирующие экономические отношения.

экономическая система финансирование рынок недвижимость

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРИЯ РЫНКА

1.1 Рынок и причины его возникновения

Для более глубокого осмысления рынка важно обратить внимание на причины его возникновения. Среди  них выделяют:

• развитие общественного разделения труда;
• наличие различных собственников;
• обособленных товаропроизводителей;
• появление товарно-денежных отношений.

Развитие общественного разделения труда еще в древности прошло ряд крупных этапов, связанных  с отделением скотоводства от земледелия, выделением как самостоятельной  отрасли ремесла и возникновением торговли. Затем стали дробиться  отрасли, углублялась специализация отдельных производств. Этот процесс бесконечен и взаимообусловлен ростом производительности труда. Вызванное общественным разделением труда развитие обмена сопровождалось стремлением производителей к эквивалентности на основе экономической ограниченности и обособленности интересов. Эта обособленность возникла на основе частной собственности. В дальнейшем она начала опираться и на коллективную собственность, но обязательно ограниченную каким-либо локальным интересом (кооперативы, товарищества, акционерные общества, хозяйственные ассоциации, совместные и смешанные предприятия и другие)².

Вначале обмен продуктами был редким, случайным явлением. По мере развития общественного разделения труда, появления  новых товаров обмен становился более регулярным. Однако рост числа обмениваемых товаров затруднял процесс купли-продажи, ибо не всегда продавец и покупатель находили друг друга. Затруднения в обмене разрешились постепенным выделением на рынке местных товаров одного, который пользовался всеобщей обмениваемостью ³.

При формировании национальных рынков из среды товаров-эквивалентов выделился один, так называемый всеобщий эквивалент, ставший деньгами. Повсеместно эта роль закрепилась за золотом и серебром, учитывая их потребительские свойства: сохраняемость, делимость, портативность, однородность и узнаваемость. Этот процесс возникновения денег в рамках эволюционного подхода был наиболее полно исследован К. Марксом. Анализируя развитие форм стоимости, как выражение исторического процесса развития обмена, он исследовал четыре формы стоимости: простую или случайную; полную или развернутую; «всеобщую» и денежную.

Денежная система, в которой  всеобщим эквивалентом было золото и  серебро, называлась биметаллической. Затем в XIX -начале XX вв. она сменилась монометаллической (золотоденежной). Однако хождение золота во внутреннем обращении продолжалось сравнительно недолго. Начиная с периода первой мировой войны в условиях финансовой нестабильности возник процесс демонетизации золота, в результате которого полноценные золотые деньги стали заменяться знаками стоимости (договорными деньгами). Выпускаемые государством наличные деньги обладают абсолютной ликвидностью.

Ликвидность – это способность какого-либо финансового актива обращаться в наличные деньги.

Лучше всего сущность денег проявляется  в их функциях. Классическими функциями денег являются мера стоимости; средство обращения; средство платежа; средство образования сокровищ; мировые деньги.

Таковы основные причины возникновения  рыночной системы. Однако, как показывает историческая практика, формирование рынка продолжается и для его нормального функционирования необходимо обеспечение целого ряда условий:

• свобода экономической деятельности хозяйствующих субъектов;
• их ответственность за итоги своей экономической деятельности, вплоть до ликвидации предприятия;
• свободное ценообразование;
• конкуренция товаропроизводителей, исключающая монополизм;
• ограниченное прямое участие государства в хозяйственной деятельности;
• активная ориентация национальной экономики на систему мирохозяйственных связей.

1.2 Функции рынка

Функции рынка определяются стоящими перед ним задачами Рыночный механизм призван найти ответы на три ключевые вопроса: что, как и для кого производить? Для этого рынок выполняет ряд функций (рисунок 1)⁴.

 

Рисунок 1 – Функции рынка

Ценообразующая (или эквивалентная) функция — это установление ценностных эквивалентов для обмена продуктов. При этом рынок сопоставляет индивидуальные затраты труда на производство товаров с общественным эталоном, т.е. соизмеряет затраты и результаты, выявляет ценность товара посредством определения не только количества затраченного труда, но и с какой пользой.

Информационная  функция. Постоянно изменяющиеся цены на продукты и ресурсы дают объективную информацию о потребном количестве, ассортименте, качестве благ, поставляемых на рынки. Высокие цены свидетельствуют о недостаточном предложении, низкие цены — об избытке благ по сравнению с платежеспособным спросом.

Стихийно протекающие операции превращают рынок в гигантский компьютер, собирающий и перерабатывающий колоссальные объемы точечной информации, выдающий обобщенные данные по всему хозяйственному пространству, которое он охватывает. Концентрируемая рынком информация позволяет каждому участнику хозяйственной деятельности сверять собственное положение с рыночной конъюнктурой, приспосабливая к запросам рынка свои расчеты и действия.

Информационная функция дает участникам рынка через постоянно меняющиеся цены, процентные ставки на кредит объективную информацию о спросе и предложении товаров и услуг на рынке. Современный рынок превращается в гигантский компьютер, собирающий и обрабатывающий огромные объемы информации и выдающий обобщенные данные о состоянии рынка и условиях реализации товаров и услуг.

Регулирующая функция предполагает воздействие рынка на все сферы  экономики, обеспечивает согласование производства и потребления в ассортиментной структуре, сбалансированность спроса и предложения по цене, объему и структуре, пропорциональность в производстве и обмене между регионами, сферами национальной экономики. Рынок дает ответы на вопросы: Что производить? Для кого производить? Как производить? На рынке действует регулирующая «невидимая рука», о которой писал А. Смит, что предприниматель имеет в виду лишь свой собственный интерес, преследует собственную выгоду, причем в этом случае он невидимой рукой направляется к цели, которая совсем не входила в его намерения. Преследуя свои собственные интересы, он часто более действенным способом служит интересам общества, чем тогда, когда сознательно стремится служить им». Современный рынок регулируется не только «невидимой рукой», но и государством⁵.

Посредническая функция обеспечивает встречу экономически обособленных производителей и потребителей с целью обмена результатами труда. Без рынка невозможно определить, насколько взаимовыгодна та или иная экономическая и технологическая связь между участниками общественного производства. Потребитель имеет возможность выбора оптимального продавца-поставщика, а продавец – наиболее подходящего покупателя.

Санирующая  функция. Рыночный механизм — это  достаточно жесткая, в известной мере жестокая система. Он постоянно проводит «естественный отбор» среди участников хозяйственной деятельности. Используя инструмент конкуренции, рынок очищает экономику от неэффективно функционирующих предприятий. И напротив, дает зеленый свет более предприимчивым и активным. В результате селекционной работы рынка повышается средний уровень эффективности, поднимается устойчивость национального хозяйства в целом.

К вышеуказанным функциям рынка  можно добавить нижеследующие функции⁶.

Интегрирующая функция – состоит в соединении сферы производства (производителей), сферы потребления (потребителей), а также торговцев-посредников, включение их в общий процесс активного обмена продуктами труда и услугами. Без рынка производство не может служить потреблению, а потребители не смогут удовлетворить свои потребности. Рынок содействует углублению общественного разделения труда и росту интеграционных процессов в экономике. Эта функция актуальна сейчас для России и может служить важным аргументом в пользу заключения между республиками и регионами экономического соглашения по созданию условий для функционирования единого российского рынка. Стимулирующая функция состоит в побуждении производителей к созданию новой продукции, необходимых товаров с наименьшими затратами и получению достаточной прибыли; стимулировании научно-технического прогресса и на его основе — интенсификации производства и эффективности функционирования всей экономики. Выполнение рынком стимулирующей функции очень важно для развития экономики. «Без давления рынка работники предприятия будут избирать директорами не лучших специалистов, а наиболее популярных и менее требовательных людей» (О. Шик), а в результате — падение объемов производства и уровня индивидуального материального благосостояния.

Контролирующая функция рынка выполняет роль главного контролера конечных результатов производства. На рынке выявляется, в какой мере нуждам покупателей соответствует не только количество, но и качество товаров и услуг.

Функция экономичности предполагает сокращение издержек обращения в сфере потребления (затрат покупателей на покупку товаров) и соразмерности спроса населения с заработной платой.

Функция реализации интересов рыночных субъектов обеспечивает взаимосвязь  этих интересов по принципу, сформулированному  А. Смитом: «Дай мне то, что мне нужно, и ты получишь то, что тебе нужно...». Экономический интерес продавцов состоит в получении большего дохода, а покупателя — в удовлетворении потребности с наименьшими затратами. Соединение этих интересов предполагает обмен нужными друг другу полезностями и эквивалентность рыночной сделки.

1.3 Классификация рынков

Рынок – это система организационно-экономических  отношений, осуществляемая через куплю-продажу  во всех звеньях воспроизводства: в  сфере производства, распределения, обмена и потребления⁷.

Рынки классифицируют по разным признакам, важнейшими из которых являются:

По организационному признаку (степени  ограничения конкуренции) рынки  подразделяются на: