Организационно-экономические основы управления процессами формирования и реализации инвестиционно-строительных проектов

В заключении сформулированы основные выводы, даны рекомендации по использованию полученных в диссертационной работе результатов исследования.

 

 

 

 

2. КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Современная инвестиционная политика направлена на финансирование проектов, реализуемых в минимальные  сроки и способных принести максимальную прибыль. В этих условиях современные организационные структуры и методы управления инвестиционно-строительными проектами становятся действенным инструментарием их реализации в установленные сроки, в рамках  принятого финансирования.

Вместе с тем, имеется  ряд ограничений, существенно сдерживающих распространение современных методологий управления проектами. К ним относятся: неустойчивое функционирование экономики; недостаточная политическая стабильность; резкое сокращение государственных инвестиций и спад инвестиционной активности; устойчиво высокая инфляция; недостаточная развитость кредитно-финансовой и банковской систем, сдерживающая оборот инвестиций и капиталов.

 В то же время существуют внутренние проблемы управления, возникающие на стадии разработки и реализации проектов, которые остаются пока открытыми.

Основным  участником инвестиционного процесса является инвестор – юридическое или физическое лицо, принимающее решение и осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных ценностей в инвестиционно-строительный проект и контролирующий их целевое использование.  Инвесторы-застройщики,   которые совмещают в себе многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием "управление инвестициями" и основными задачами которых являются инициация и организация наилучшего из возможных вариантов реализации проекта, являются организациями - девелопер.

 Анализ функций девелопера по реализации инвестиционно-строительного проекта позволяет нам утверждать, что основную роль в формировании организационно-экономического механизма ОЭМ несет именно он.

Говоря об организационно-экономической основе формирования и реализации инвестиционно-строительных проектов ИСП, представляется важным отразить цели и задачи фаз жизненного цикла проекта, схемы финансирования, сокращение сроков реализации, управление качеством проекта, создание прогрессивной организационной структуры управления и другие факторы непосредственно влияющие на эффективное управление.

Разработка  инвестиционного проекта длительный и очень дорогостоящий процесс. От первоначальной идеи до эксплуатации предприятия этот процесс можно представить в виде трех отдельных фаз: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной.

Наименее проработанной, новой и специфичной является фаза прединвестиционная. Выделяют четыре стадии этого этапа: поиск инвестиционных концепций; предварительная подготовка проекта; окончательная формулировка проекта и оценка его технико-экономической и финансовой приемлемости; окончательное рассмотрение проекта и принятие по нему решения.

Результатом первого этапа является формирование идеи проекта, которая оформляется в виде резюме проекта (аналитической записки), где отражаются: цель проекта; основные особенности и альтернативы проекта с приблизительной оценкой затрат и результатов; организационные, финансовые и другие проблемы, которые необходимо учесть; мероприятия по разработке проекта.

Критериями оценки вариантов (альтернатив) на этой стадии выступают: технологическая осуществимость; срок жизни проекта; экономическая эффективность; организационно-экономическая обеспеченность и др.

Как следует из анализа имеющейся практики работы с проектами вначале надо найти саму возможность улучшения показателей строительной организации (фирмы) с помощью инвестирования. Затем необходимо тщательно проработать все аспекты реализации инвестиционной идеи и создать адекватный ей бизнес-план. Если такой план удается разработать, и он представляет интерес, то исследования стоит продолжать. Это предполагает более углубленную проработку бизнес-плана и тщательную оценку экономических и финансовых аспектов намечаемого инвестирования. Наконец, если результаты и такой оценки оказываются благоприятными, наступает стадия принятия окончательного решения о реализации проекта и выборе наилучшей из возможных схем его финансирования.

Достоинство подобного  постадийного подхода состоит в том, что он обеспечивает возможность постепенного наращивания усилий и затрат, вкладываемых в подготовку проекта. Действительно, неотъемлемым элементом каждой из стадий является оценка полученных результатов и отбор наиболее многообещающих проектов. Только эти отобранные проекты и становятся объектом исследований на следующей стадии, работа лишь над ними получает финансирование.

Сравнение различных  инвестиционных проектов и выбор  лучшего из них рекомендуется производить с использованием различных показателей, к которым относятся: а) чистый дисконтированный доход (ЧДД) или интегральный эффект; б) индекс доходности (ИД); в) внутренняя норма доходности (ВНД); г) срок окупаемости; д) другие показатели, отражающие интересы участников или специфику проекта.

Ни один из перечисленных показателей сам по себе не является достаточным для принятия решения по проекту. Решение об инвестировании средств должно приниматься с учётом значения всех перечисленных показателей и интересов всех участников инвестиционного проекта. Важную роль в этом решении должна играть также структура и распределение во времени капитала, привлекаемого для осуществления проекта, а также другие факторы, некоторые из которых поддаются содержательному учёту.

При анализе  проекта на каждом этапе предлагается производить оценку эффективности проекта. На рисунке 1 представлены основные факторы, определяющие эффективность проекта развития недвижимости.

 

 

 

 

 

Рисунок 1 – Факторы, определяющие вариант эффективного проекта

 

В современной зарубежной практике работы с проектами развития недвижимости применяются методы структурного моделирования. В системе управления проектами инвестиционно-строительной деятельности эти методы могут быть целесообразны в случае анализа «потока» финансовых ресурсов, то есть при непрерывной последовательности финансово-экономических действий и событий. При этом следует рассматривать как устойчивые финансовые состояния равновесия и периодические движения, так и их неустойчивые состояния (бифуркации состояния равновесия). Если первые играют роль основных простейших установившихся движений, то вторые - определяют роль в формировании границ их областей притяжения и в формировании хаотических и стохастических движений, а также всего фазового портрета динамической финансово-экономической системы проекта.

Поскольку финансово-экономический  анализ предполагает установление состояния равновесия и периодических движений при многовариантном проектировании и множестве исходных данных возникает необходимость исследования бифуркации состояний равновесия.

Для выбора наиболее выгодного с точки зрения инвестиций проекта и принятия решения о начале реализации необходимо провести комплексную оценку эффективности проекта, применяя соответствующие методы и модели, используя разнообразные системы показателей: единичные, групповые, интегральные. Исследования показали, что наибольший эффект в оценке и выборе проектов дает комплексный подход в оценке эффективности проектов. При этом процедуру оценки предлагается повторять на каждом этапе проекта.

Повышение эффективности управления инвестиционным проектом связано и имеет непосредственную зависимость от продолжительности его реализации, что является одной из главных задач. В условиях рыночной экономики в России предприняты ряд мер по перестройке всего процесса проектирования и строительства за счет широкого внедрения метода девелопмента.

Анализ введенных в  действие объектов показывает что, несмотря на коммерческую заинтересованность всех участников процесса в реализации проектов, его продолжительность остается высокой. Фактическое превышение первоначально запланированных норм продолжительности строительства по статистическим данным Росстроя составляет в среднем 0,5 -1,8 раза.

Исследования  показали, что в настоящее время в жилищном строительстве накоплен определенный опыт по сокращению продолжительности инвестиционного процесса. Но вместе с тем имеются негативные тенденции торможения наметившихся положительных явлений, связанные с традиционным подходом — отсутствие целевой ориентации на сокращение продолжительности инвестиционного процесса, разрозненность мероприятий по функциям участников создания объекта, слабое совмещение этапов и элементов инвестиционного процесса, нерациональность принимаемых решений. Неэффективность традиционных организационных схем возведения объектов особенно проявляется в рыночных условиях.

Основываясь на результатах изучения причинно-следственных связей элементов традиционной структуры управления создания жилых объектов, можно выдвинуть предположение, что повышение эффективности в результате ускоренного создания объектов жилой недвижимости достигается разработкой основных принципов и рациональной структуры этапов и их взаимодействия, позволяющих сократить общую продолжительность проекта. При этом в качестве теоретических предпосылок приняты: а) формирование целостной системы инвестиционного процесса создания объектов; б) состояние системы в любой момент времени может быть оценено через совокупность элементов и способов их объединения гибкими связями; в) динамика сокращения продолжительности инвестиционного процесса зависит от функций участников создания объекта, лагов опережения отдельных этапов, степени совмещения эталон и их элементов и продолжительности строительства.

Реализация рабочей  гипотезы достигается следующей  совокупностью мероприятий:

1. Теоретическое  обоснование принципов построения  и оценки динамики состояния системы ускоренного создания объектов;

2. Выявление рациональной структуры и закономерностей взаимодействия элементов инвестиционного процесса и их влияния на продолжительность создания объектов;

3. Установление новых зависимостей параметров скоростного возведения объектов от объемно-планировочных характеристик и разработка на их основе методов опережающего освоения строительных площадок (с пакетом решений по совмещенному производству подготовительных работ), областей рационального совмещения подготовительного и основного периодов строительства (с расчетными показателями, обеспечивающими открытие фронта строительно-монтажных работ на ранней стадии строительства), эффективной технологии выбора ключевых управляющих параметров основного периода строительства (с прогнозом развития процесса строительства);

4. Разработка  положений и обобщающей структурной  модели ускоренного создания объектов, обеспечивающих опережение отдельных этапов инвестиционного процесса, их максимальное совмещение и сокращение продолжительности строительства;

5. Создание  комплекса гибких знаковых моделей,  имитирующих поведение различных элементов инвестиционного процесса в зависимости от изменяющихся внешних и внутренних условий.

Инвестиционный  процесс создания объектов предлагается рассматривать как сложную динамическую систему, состоящую из четырех основных функциональных подсистем - технико-экономического обоснования, проектирования, подготовки объекта к строительству и строительства, которые находятся в определенных отношениях и связях друг с другом.

Развитие  системы создания объектов определяется совокупностью последовательных действий для достижения количественных результатов — разработка решений, согласование и утверждение документов, возведение зданий и сооружений и др. Такие действия по признаку создаваемой ими продукции подразделяются на три типа процессов: а) процедурные процессы, характеризующие особенности порядка создания объектов и сложившиеся на этой основе взаимосвязи между его участниками; б) инженерно-расчетные процессы, включающие разработку объемно-планировочных, конструктивных, организационно-технологических, технических и других решений; в) производственные процессы, предусматривающие выполнение подготовительных и основных строительно-монтажных работ.

В итоге разработана и предлагается структура инвестиционного процесса развития недвижимости, значительно упростившая состав и взаимодействие элементов (см. рис. 2).

 

        

 

 

	ТЭО		Проект и рабочая  документация		Подготовка обьекта		Строительстве		Ввод
	30 мес	21 мес	30 мес	21 мес	30 мес	21 мес	30 мес	21 мес	30 мес	21 мес
Продолжительность этапа	1.2	2.1	20,4	11,3	14,1	14,9	15,0	15,8	0,6	0,6