Развитие ипотечного кредитования

     5.Мировой опыт ипотечного кредитования.

     По  данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина. Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

1) долгового  обязательства (в нем фиксируются  вопросы, относящиеся к задолженности:  размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора  об ипотеке (в нем излагаются  условия залога недвижимости, права  и обязанности сторон), в котором  обязательно содержится указание  на основное обязательство.

     Такое разделение позволяет банку продать  предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения  закладной, под которую могут  быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях  ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым  является недвижимость.

     Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной  системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок  ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом  “Правила ведения земельной книги”. Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

     В современных законодательствах  западных стран права и обязанности  сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

-          страховать предмет ипотеки;

-          принимать меры для его сохранности;    

-          сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

-          уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

     Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять  по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном  праве оговаривается возможность  возникновения угрозы заложенному  имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества  соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник  угрозу не устранил, кредитор может  потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

     Отдельного  рассмотрения заслуживают применяемые  в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права - судебная и административная.

     В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает  шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже  заложенного имущества, извещение  заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана  немецким законодательством, которое  предусматривает три способа  принудительной реализации залоговых  прав:

     -          принудительная ипотека;

     -          принудительный аукцион;

     -          принудительное управление.

     Принудительная  ипотека служит исключительно для  того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить  его права на имущество. Поэтому  в реальной практике залоговые права  на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура  реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности  кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого  имущества. Обычно это происходит в  форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как  промежуточный, предшествующий принудительному  аукциону.

     Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США  после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.

     Весь  процесс ипотечного кредитования может  быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.

     Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой  собственности, передаваемой в залот, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

     Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных  ссуд у ипотечных, сберегательных и  коммерческих банков и трансформация  их в ценные бумаги, предлагаемые к  продаже инвесторам на вторичном  рынке закладных. Это широко известные  в США и в нашей стране организации "Фэнни Мэй" (FNMA -Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.

     Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

     Главная составляющая инициирования - оценка рискованности  кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный  риск определяется возможностью погашения  ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для  ее погашения в случае неспособности  заемщика сделать это. Практически  это осуществляется путем анализа  уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или  алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его  доходам не может превышать 35%, в  том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем  первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости  дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком  ипотечного кредита (заемщик уже  вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая  собственные средства, заемщик будет  стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита.[6]

     В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой  положены четкие методы регистрации  недвижимости, а также строгое  юридическое оформление возникновения  и прекращения залогового права на недвижимое имущество.[7]

     В современных условиях банки активнее стали пользоваться  инвестициями по линии международных финансовых организаций (Всемирного банка, ЕБРР),  успешное сотрудничество с которыми позволит расширить поток капитала за счет привлечения частных инвестиций с мировых финансовых рынков.

     Одновременно  с привлечением иностранных инвестиций важно создать благоприятную  инвестиционную среду для накопления внутренних сбережений, обеспечив их эффективное вложение в экономику.

     Ипотека широко применяется в развитых странах. Так, в США 63 млн. семей живут в  домах, приобретенных с помощью  ипотечного кредита. На рынке ипотеки  обращается свыше 3 трлн. долларов в  год, что больше обращения на рынке  ценных бумаг правительства США. Ипотечные ссуды дают ссудо-сберегательные ассоциации (40–50% всех ипотечных кредитов), ипотечные банки (18–30%), коммерческие банки (19–20%), взаимосберегательные (кооперативные) банки (8–10%), кредитные союзы (1–2%).  

       Влияние темпа ипотечного кредитования  на финансовую стабильность страны  и динамику цен недвижимости, а также значение выбора оптимальной  траектории процентной ставки  показательно прослеживается на ипотечном кризисе США. В результате кризиса 1997–1999 годов в США часть спекулятивных денег пришла в сферу ипотеки, что привело к падению стоимости долгосрочных кредитов. Гражданам предлагались займы с плавающей ставкой при низких первоначальных платежах. Однако в условиях роста процентных ставок обслуживание указанных кредитов резко подорожало, вызвав соответственно рост  просроченных платежей по закладным, в результате чего некоторые ипотечные компании обанкротились, закрылись или были проданы.

     Среди мер по борьбе с кризисом, предпринятых правительством США,– увеличение сроков кредитования до 40 лет, снижение ставок и предоставление определенных налоговых льгот для населения и компаний. Планируется, что налоговые льготы составят около 600 долларов США на человека. Сенат США разрабатывает собственную программу, оцененную в 156 млрд долларов, в рамках которой аналогичные выплаты составят около 500 долларов на человека [8,68].

     В результате кризиса на рынке кредитования экономика Соединенных Штатов Америки могла потерпеть ущерб на сумму в 2 триллиона долларов, так как каждый доллар убытка по ипотечным кредитам мог привести к снижению заимствований более чем на 10 долларов, сообщает Bloomberg со ссылкой на прогнозы аналитиков Goldman Sachs Group Inc.

     Проблемы  в сфере ипотечного кредитования негативно сказываются на экономическом росте США, что увеличивает вероятность возникновения рецессии. По мнению бывшего председателя ФРС Алана Гринспена, шансы возникновения рецессии зависят от того, распространятся ли проблемы ипотечного кредитования на сферу потребительского кредитования в США или нет.  
 
 

     6.Фондовый  рынок влияет на  рынок недвижимости?

     Учитывая  историческую закономерность, сделаем  вывод, что ситуация на фондовом рынке  оказывает прямое влияние на рынок  недвижимости. Так,  21 октября 1929 года в результате обвала фондового рынка  в США, это был так называемый «черный вторник», снизились цены на рынке недвижимости. Следующий финансовый кризис был тоже американским: в «черный понедельник» – 19 октября 1987 года обвалился фондовый рынок и, как следствие, – рынок недвижимости. В октябре 1997 года рыночный кризис обрушился на Гонконг.

     Кризис  повлиял на ослабление американского  доллара. Учитывая то, что доллар является резервной валютой большинства стран, его падение может быть, как считают экономисты, миной, заложенной под мировую экономику. Федеральная резервная система США и центральные банки других экономически развитых стран принимают меры по ослаблению недостатка ликвидности в мировой финансовой системе, предоставляя коммерческим банкам значительные объемы средств. В результате смягчения финансовой политики ставки Федеральной резервной системы (ФРС) снизились на 0,75 процента.

     Обзор исследований финансовых кризисов показывает, что многие из них были спровоцированы изменением общего уровня цен.

     Применительно к рассматриваемой ситуации влияние  темпа  развития ипотечного кредитования на финансовую стабильность страны «зависит от текущего уровня ценовой стабильности и устойчивости банковской системы, характеристик канала обменного курса в трансмиссионном механизме,  гибкости режимов монетарной и финансовой политики»[9,4-7] .

     Кризис  американского рынка ипотеки  оказал свое влияние и на денежно-кредитную политику России. Так, в 2006 году средняя ставка по ипотечным кредитам в России составила 11 процентов годовых. Согласно национальному проекту «Доступное жилье», запланировано снижение стоимости ипотечных кредитов в 2008 году до 10%, в 2010 году — до 8%, а к 2015 году - до 2–4%. Однако в результате ипотечного кризиса США банковская система России претерпела следующие изменения: