Развитие ипотечного кредитования

1.Введение.

     Одним из существенных вопросов развития кредитного рынка является разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма ипотечного кредитования. Указанный вопрос актуален и для Беларуси. Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового. Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования позволит увеличить объемы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.

     Вопросы развития рынка ипотечного кредитования в экономической литературе активно  обсуждаются на протяжении многих лет. Экономисты, ученые, банкиры и юристы дискуссируют по вопросам: в какой  степени развитие ипотечного кредитования как финансового инструмента оказывает воздействие на экономику; какая функция в этом вопросе отводится банковской системе; какие факторы оказывают сдерживающее и  стимулирующее влияние на развитие ипотеки? 

2.Возникновение и генезис. 

     Своим появлением ипотека обязана Греции в начале VI века до нашей эры. При  оформлении ее в качестве обязательства  по кредиту на границе принадлежащего заемщику участка ставился столб  с надписью «находится под залогом» – «ипотека», на котором отмечались все долги собственника земли. В Греции под словом «ипотека» понималась ответственность должника перед кредитором определёнными земельными владениями.

     В Древней Греции первоначальные формы  ипотеки обеспечивали гласность: любое  заинтересованное лицо могло удостовериться в состоянии земельной собственности.

     В Древней Греции появился институт ипотеки, он оказывал очень большое развитие римского гражданского права, в нём  вырабатывались различные формы  обеспечений, которые в дальнейшем становились фундаментом для  дальнейшего развития института  «залога».

     Фидуция ((лат. fiducia) сделка, договор, основанный на доверии)являлась первоначальной формой залога в Древнем Риме, ее сущность в том, что должник в обеспечение своего долга мог передать во владение или в собственность кредитору любое имущество, а кредитор должен был обязательно возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. В дальнейшем появился пигнус.

     При пигнусе имущество передавалось во временное владение до выплаты  долга. Кредитор имел право самостоятельной продажи предмета залога только тогда, когда должник просрочит исполнение своего обязательства. Римское право восприняло ипотеку, которая была выработана в Греции, как форму залога, при ней не требовалось отдавать заложенное имущество во владение залогодержателю.

       Несколько позже для этой цели  были введены  ипотечные (земельные)  книги.

     Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в.. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945г. премия начислялась в размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии - 15%. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства . Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам .

     За  последнее время половина немецких семей заключила по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн квартир. В 1991г. эта сумма составила 53 млрд немецких марок для приобретения более 122 тыс квартир .

     В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных  банков нет. Так, в США в 1916г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение . При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.[1] 

     3.Ипотечное кредитование в РБ. 

     В 2006 году практически было свернуто долевое строительство жилья, ввиду  сдерживания, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь  от 15 июня 2006 №396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», цен на жилье.  С целью стимулирования долевого строительства Правительство внесло изменения в законодательную базу, облегчив тем самым для застройщиков условия долевого строительства жилья, ограничив 5 процентами возможность получения прибыли с нуждающегося в улучшении жилищных условий, сняв ограничения  с получения прибыли  не нуждающихся.

     Немаловажное  влияние на стоимость ипотечных  кредитов оказывает стоимость привлекаемых ресурсов. В этой связи важно создание в Беларуси благоприятного инвестиционного  климата. Страны, его обеспечившие, лидируют по темпам экономического роста  и уровню жизни населения. Процентная политика является не только одним  из важнейших и достаточно сложных  инструментов регулирования банковской деятельности, но и рычагом воздействия  на механизм функционирования сектора  экономики [2,23].

     В Беларуси особый всплеск дискуссий  по вопросу ипотечного кредитования приходился на 2003 год, в преддверии прекращения централизованного  финансирования Национальным банком Республики Беларусь строительства жилья. Предполагалось расширить участие банков республики в жилищном строительстве, опираясь на новые институты: ипотечное кредитование, формирование системы долгосрочных накоплений населения в виде жилищно-строительных сбережений, а также накопительных пенсионных и страховых фондов.

     Банковская  система страны принимает активное участие в выполнении государственных  программ жилищного строительства. Актуализация роли банков в вопросах реализации утвержденной Концепции  строительства доступного и комфортного  жилья для граждан Беларуси (Концепция) бесспорна. Указанный документ подразделяет тенденцию развития жилищного строительства на 3 периода:

• краткосрочный (до 2010 года);
• среднесрочный (до 2015 года);
• долгосрочный (после 2015 года).

     Министерствам архитектуры, строительства, экономики, финансов и  жилищно-коммунального хозяйства совместно с Национальным банком Республики Беларусь до 1 июля текущего года поручено составить план мероприятий по реализации Концепции.

     Для урегулирования отношений в сфере ипотеки и создания правовой основы долгосрочного ипотечного кредитования параллельно с Концепцией в республике был принят и одобрен Закон «Об ипотеке».

     Одной правовой основы для функционирования в республике ипотечного кредитования, как показывает практика рыночной экономики, в том числе и стран ближнего зарубежья, недостаточно. Десять лет  назад (в 1998 году) в России приняли  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в 2003 году –  Федеральный закон «Об ипотечных  ценных бумагах», однако законодательная  база не позволила решить все возлагаемые  на нее надежды. Более того, ввиду  значительного объема просрочки  по ипотечным кредитам в России обсуждается  создание нормативно-правовой базы по вопросу банкротства физических лиц.

     Очевидно, что в ходе реализации Концепции  в условиях переходной экономики  банковская система Беларуси столкнется с рядом нерешенных на настоящий  момент вопросов развития кредитного рынка, таких, как:

• несовершенство законодательной базы в области ипотечного кредитования;
• доступность для населения кредитов на строительство жилья;
• соизмеримость стоимости метра квадратного жилья и уровня доходов населения;
• выбор оптимального срока ипотечного кредитования;
• соизмеримость процентной ставки по кредитам на жилищное строительство с уровнем доходов населения и т.п. 

     Кроме того, необходимо определить направления  повышения действенности процентного  канала трансмиссионного механизма  денежно-кредитной политики Беларуси. Выбрать оптимальные темпы развития банками кредитного рынка, взвесить влияние роста ипотечного кредитования на динамику цен недвижимости, изучив, прежде всего, опыт стран дальнего и  ближнего зарубежья.

     Для четкого представления сути изучаемой  и анализируемой темы следует  разграничивать понятия «ипотека»  и «ипотечный кредит». Так, в прессе встречается формулировка: «Ипотека — это долгосрочная ссуда, которая  выдается под залог недвижимости для покупки жилья» [3]. Ипотека в переводе с греч. hypotheke – залог, заклад недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита. Ипотечный кредит (англ. mortgage credit, real estate loan), в свою очередь, – способ привлечения финансовых ресурсов под залог недвижимости.

     Одной из важнейших задач при развитии системы ипотечного кредитования является формирование рыночных земельных отношений. Кроме этого, Беларусь претендует на доступ к рынкам международных капиталов, следовательно, законодательство  должно соответствовать общим международным требованиям и стандартам, действующим в сфере ипотечного кредитования, значит, необходимы «законодательные акты, способствующие интеграции отечественного фондового рынка в мировой рынок ценных бумаг для использования мировых резервных фондов» [4,28].  

     Немаловажным  вопросом является оптимизация сроков кредитования.

     В настоящее время банки Беларуси выдают кредиты на покупку недвижимости на срок до 15 лет. Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. №185, максимальный срок, на который предоставляются льготные кредиты, не должен превышать 20 лет (для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, и для многодетных семей – 40 лет).

     Для сравнения: в Китае ипотечные  кредиты выдают на срок 25–30 лет, в США – на 40 лет.

     Очевидно, что для реализации ипотечного кредитования необходимо решить еще одну задачу: как «дорогие и короткие» кредиты перевести в «дешевые и длинные».

     Особое  значение имеют вопросы разработки и внедрения новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов. Одним  из таких инструментов является доверительное  управление денежными средствами и  другим имуществом физических и юридических  лиц. Внедрение банками механизма  доверительного управления денежными  средствами назрело как со стороны  банковской системы как инструмента привлечения ресурсов, так и со стороны населения – как способ размещения временно свободных денежных средств. Об этом говорят участившиеся случаи обращения граждан в Национальный банк с вопросами о порядке совершения операций по переводу денежных средств в паевые инвестиционные фонды Российской Федерации [5].