Развитие ипотечного кредитования

     Инвестор, занимающий активную жизненную позицию, не всегда успевает принимать решения о размещении своих свободных средств. Доверительное управление – принятый во всем мире способ сбережения и приращения капиталов.

     Так, инвестор передает денежные средства банку в доверительное управление для размещения в строительство недвижимости (коммерческой либо жилого фонда). Банк, в свою очередь, за счет этих средств кредитует застройщика.

     Эффективность вложения денежных средств инвестором в доверительное управление банку  складывается из многих компонентов.

     Первое  – банки – профессионалы в сфере кредитования, имеют многолетний опыт работы.

     Второе  – это опора на инфраструктуру банка и команду профессионалов. Банк имеет занимающиеся вопросами  кредитования отделы:

• кредитования: изучают данные кредитополучателя, согласно данным бухгалтерского учета анализируют текущую и будущую платежеспособность кредитополучателя, проводят рейтинговую оценку и сравнительную оценку финансово-экономического состояния, анализ реальности исполнения обязательств, оценку достаточности и ликвидности предлагаемого обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;
• службы безопасности: проверяет деловую репутацию, правовой статус, кредитную историю и другие вопросы, касающиеся выяснения благонадежности кредитополучателя;
• юридический: рассматривает вопросы правоспособности кредитополучателя, правовые аспекты сделки.

     Третье  – банк требует у кредитополучателя  обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. В течение  срока кредитования  контролирует обеспечение кредита.

     Четвертое – банк контролирует целевое использование  кредита.

     Пятое – в случае наступления просрочки  банк создает резерв и имеет большие  меры воздействия к кредитополучателю.

     Шестое  – инвестор получает больший доход, чем от размещения в депозит.

     Банкам  доверительное управление денежными  средствами инвесторов позволит:

• реализовать новые инструменты привлечения ресурсов;
• вовлечь в систему юридические лица и широкие слои населения со средними доходами;
• предложить инвесторам доход больший, чем от размещения свободных денежных средств в депозит, за счет отсутствия необходимости создания резерва;
• поставить прямо пропорциональную зависимость между сроком размещения денежных средств в доверительное управление и получаемым доходом, т.е. чем больше срок, тем больше доход;
• привлечь длинные ресурсы, что положительно отразится на ликвидности;
• совершенствовать уровень процентных ставок по кредитам;
• с целью предупреждения оттока денежных средств из республики максимально адаптировать международный опыт к особенностям отечественной экономики.

     Для внедрения банками практики доверительного управления денежными средствами для  последующего кредитования строительства, в нормативно-правовой базе необходимо:

1. Расширить направления использования денежных средств, переданных в доверительное управление.
2. Освободить доходы, получаемые инвесторами от доверительного управления, от обложения налогом на доходы.

     Достоинство внедрения банками в практику доверительного управления денежными  средствами – внедрение новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, способность их, регулируя стоимость привлекаемых ресурсов, осуществить выбор оптимальной траектории процентной ставки по кредитам.

     Проведенное исследование позволяет сформулировать ряд обобщающих моментов и выводов, касающихся предмета исследования.

     Одним из существенных вопросов выбора эффективности  денежно-кредитной политики являются разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма  ипотечного кредитования в Беларуси. Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с  жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового.

4.Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования РБ.

     Влияние ипотечного кризиса США на денежно-кредитную политику  ряда стран еще раз подчеркивает необходимость взвешенного подхода к определению для переходной экономики Беларуси:

• целостной нормативно-правовой базы в части ипотечного кредитования, соответствующей общим международным требованиям и стандартам;
• взвешенной оценки рисков и их страхования;
• оптимальных темпов развития кредитного рынка в целом и ипотечного кредитования в частности;
• взвешенного соизмерения влияния роста ипотечного кредитования на финансовую стабильность и динамику цен недвижимости;
• стоимости привлекаемых ресурсов и их взаимодействие с планируемой стоимостью размещения в форме кредита;
• траектории процентной ставки по кредитам;
• оптимизации сроков кредитования;
• механизма организации кредитования;
• вопросов разработки и внедрения новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов.

     В Беларуси существует определенная практика кредитования, основанная на залоге недвижимости. Одними из первых ее внедрили ОАО «Сберегательный  банк «Беларусбанк» и ОАО «Белагропромбанк». На настоящий момент 16 банков страны  могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам.

     В обязательном порядке в договоре страхования следует предусмотреть  условие, что банк является выгодоприобретателем по договору страхования, но кредитополучатель  по усмотрению банка вправе получить страховое возмещение в случае наступления  страхового случая.

     Одним из существенных вопросов выбора эффективной  денежно-кредитной политики является определение оптимальных темпов развития кредитного рынка в целом  и ипотечного кредитования в частности.

     В соответствии с Основными направлениями  денежно-кредитной политики Республики Беларусь выдача банками кредитов на инвестиции в кредитование недвижимости в 2008 году прогнозируется в размере 5,2–5,7 трлн. рублей, в том числе на жилищное строительство – 2,6–2,8 трлн. рублей. Если учесть верхнюю границу, то инвестиции белорусских банков по сравнению с 2007 годом возрастут на 25,8%, или 1,2 трлн. рублей. Темп роста объема выданных инвестиционных  кредитов белорусскими банками в сопоставимых ценах на 11,7 процентного пункта опережал рост реального ВВП. Причем на кредиты отечественных банков в прошлом году пришлось 4,5 трлн. рублей, на кредиты иностранных банков – 0,4 трлн. рублей. Объем введенного в эксплуатацию жилья, построенного за счет банковских кредитов, увеличился по сравнению с 2006 годом на 17% и составил 40%,  что отражает рост роли банков в решении этой важнейшей социальной задачи. Выдача льготных кредитов на жилищное строительство за 2007 год, по данным банковской статистики, составила около 2 трлн. рублей. При этом за год банки выдали льготных кредитов на жилье гражданам на сумму 1,1 трлн. рублей, а сельскохозяйственным организациям – более 0,8 трлн. рублей. Задолженность граждан по кредитам на приобретение и строительство жилья, предоставляемым на общих основаниях, за год увеличилась почти в полтора раза и составила 1,3 трлн. рублей.

     В соответствии с планами правительства  ипотека должна сыграть решающую роль для строительства коммерческой недвижимости и в решении квартирного вопроса. Однако это не означает, что жилье станет доступным. Привлекая дополнительные средства в ипотеку, необходимо параллельно увеличивать объемы строительства, так как возрастание спроса при низких темпах строительства неизбежно приведет к увеличению без того высоких цен на недвижимость, то есть к инфляции на рынке недвижимости.

     Действующего  в Беларуси законодательства недостаточно для внедрения системы долгосрочного  ипотечного кредитования. Так, например, банк в обеспечение исполнения обязательств по кредиту принимает квартиру (опустим  юридические тонкости по вопросу аренды земли многоэтажного дома). В договоре залога недвижимости банк вынужден обязывать залогодателя до регистрации указанного договора никого не прописывать в закладываемое помещение. После регистрации соответствующего договора семья кредитополучателя (с несовершеннолетними детьми)  прописывается и вселяется в квартиру, которая является единственным жильем для указанной семьи.  В силу противоречивости ряда законодательных актов, в случае необходимости банк не сможет обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество.  

     Банкам  нужна гарантия взвешенной оценки рисков. Стоит учесть тот факт, что речь идет о значительных суммах кредита  на длительный срок, что увеличивает  риск невозврата кредита.

     Системой  гарантий финансовой защиты проводимых операций, по мнению автора, должно служить страхование рисков, связанных с предоставлением кредитов. Следует внедрить в банковскую практику следующие виды обязательного и добровольного страхования:

• страхование предмета залога (ипотеки) (аналогично автокаско). Данный вид страхования должен быть обязательным;
• страхование риска невозврата кредита. В случае суммы кредита, превышающей 150 млн. руб., по мнению автора, данный вид страхования должен быть обязателен. В настоящих условиях дополнительным обеспечением кредита может служить страхование риска невозврата кредита, однако, согласно действующему законодательству, страхователем должен выступить банк, он же –нести соответствующие расходы. Законодателю необходимо предусмотреть возможность перенесения расходов на кредитополучателя;
• страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя. В случае отсутствия дополнительного обеспечения кредита, которым может являться, например, поручительство третьих лиц, данный вид страхования должен быть обязательным;
• страхование строительных рисков. Данный вид страхования может быть добровольным;

     и другие виды страхования. 

     Основная  цель развития кредитного рынка Беларуси в условиях переходной экономики  – в полной мере запустить механизм ипотечного кредитования, создав цивилизованный рынок, основанный на здоровой  конкуренции  и привлекательный для инвесторов.

     Для достижения поставленной цели необходимо тщательно определить для переходной экономики Беларуси:

1. Целостную нормативно-правовую базу в части инвестиционного кредитования, соответствующую общим международным требованиям и стандартам.
2. Оптимальные темпы развития кредитного рынка в целом и ипотечного кредитования в частности.
3. Взвешенную оценку рисков, в том числе их страхование. Фактором, уменьшающим кредитный риск, является введение следующих условий для кредитополучателей:
• чем ниже сумма кредита от общей стоимости жилья, тем ниже процентная ставка по кредиту;
• с момента регистрации договора ипотеки предусмотреть незначительное снижение процентной ставки по кредиту, что для клиента будет являться стимулом минимизации срока регистрации  ипотеки, для банка –  оформление обеспечения.
4. Взвешенное соизмерение влияния роста ипотечного кредитования на финансовую стабильность и динамику цен недвижимости.
5. Создание благоприятного инвестиционного климата.
6. Внедрение новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, способность их, регулируя стоимость привлекаемых ресурсов, осуществить выбор оптимальной траектории процентной ставки по кредитам. Одним из таких инструментов является доверительное управление денежными средствами и другим имуществом физических и юридических лиц.
7. Стоимость привлекаемых ресурсов и их взаимодействие с планируемой стоимостью размещения в форме кредита.
8. Оптимизация сроков кредитования. В этой связи целесообразно:       

• увеличить сроки кредитования до 30 лет;

• отказаться от фиксированных сроков кредитования;
• предусмотреть возможность досрочного погашения кредита;
• при досрочном погашении всей суммы кредита предусмотреть незначительное уменьшение платы за кредит. Для кредитополучателя – это заинтересованность, для банка – снижение кредитных рисков, уменьшение срока оборота денежных средств и соответственно удовлетворение в кредитных ресурсах большего количества кредитополучателей.