Развитие ипотечного кредитования в России

      Ипотечная схема первичного рынка недвижимости

      В современных условиях очень часто ипотечное кредитование применяется к еще строящимся объектам. При этом у кредитора возрастают риски по возврату ссуды, поскольку залог не имеет полной потребительской ценности. Значительную роль в этом случае приобретают риски кредитора, обусловленные в первую очередь вероятной неплатежеспособностью ссудо-заемщиков и, как следствие, возникновением проблем по возврату ссуды, ведущих при негативных обстоятельствах к расторжению отношений по кредитованию. Ипотечный залог в период незавершенного строительства представляет собой часть (долю незавершенного строительства) несданного в эксплуатацию объекта недвижимости и поэтому не обладает высокой стоимостью и ликвидностью, что усугубляет риски кредитора.

      С другой стороны, такие ипотечные  схемы могут оказаться привлекательными, поскольку при определенных условиях позволяют кредитным организациям осуществлять кредитование производственного, а не спекулятивного сектора. Наибольшие выгоды от такого рода ипотечных схем принадлежат строителям, поскольку такие схемы позволяют им осуществлять основную деятельность – вести строительство достаточно крупных объектов.

      На  рисунке 2.2 изображена схема ипотечного кредитования, для снижения рисков по возврату которой до сдачи недвижимости в эксплуатацию бремя обеспечения гарантий по возврату ссуды возложено на организацию, осуществляющую строительство недвижимости. 

 

              гарантия по ссуде                                           финансирование 

                         (4)                                                                      (3)

                                                                           обязательства

    по ссуде (2)

                                                                       погашение долга (1)

 

      Рис. 2.2 Схема ипотечного кредитования в период строительства [6,с.53].

      Примечание:

      1. Обращение покупателя в банк  для получения ипотечного кредита  (предоставление необходимых сведений и документации).

      2. Заключение кредитного договора, договора ипотеки, составление  иных сопутствующих документов. Предоставление ипотечного кредита.

      3. Зачисление банком средств на  счет продавца по договору  купли-продажи квартиры.

      4. Расчеты по кредиту, предоставленному на реализацию проекта строительства жилья (выплата заказчиком суммы кредита и процентов по нему). 

      При этом логично напрямую предоставлять  средства от кредитора строителям, относя бремя по возврату затрат кредитора по строительству на будущего владельца недвижимости/участника ипотечной схемы.

      После завершения строительства и сдачи  недвижимости в эксплуатацию из этой схемы исключается участник, осуществивший  строительство. Схема взаимодействия кредитной организации с потребителями, показанная на рисунке 2.3, сводится к схеме классического кредитования БАНК – КЛИЕНТ с залогом недвижимости в качестве обеспечения возврата кредитной организации вложенных в проект средств.

                                                                                                  

              залог по ссуде 

      обязательства 

      по  ссуде

                                                                        погашение долга 
 
 

Рис 2.3 Схема взаимодействия кредитной организации с

потребителями после сдачи в эксплуатацию [6,с.53]. 
 

          Ключевым участником является Банк. Основной параметр, который  интересует Банк – это ставка доходности, уровень которой Банк определяет для себя сам.

          Основная проблема другого участника – Строительной организации – это стабильность (регулярность и полнота) финансирования строительных работ, что определяется прежде всего устойчивостью Банка в не очень продолжительный период строительства. Основное внимание при анализе будущих параметров ипотеки в первую очередь должно быть направлено на интересы будущего владельца недвижимости, т.е. клиента, поскольку его интересы наиболее легко уязвимое звено.

          Необходимо найти  такое решение, которое позволило  бы урегулировать интересы всех участников без ущемления, не делая никого при этом «крайним». 
 
 
 
 
 
 
 

Глава III.  ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОЙ ИПОТЕКИ 

      Становлению и поступательному развитию системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.

      О массовой ипотеке в России говорить рано – доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1% (для  сравнения: в США она составляет 55%, в странах Евросоюза – более 30%).

      Немалую трудность для банков представляет оценка платежеспособности заемщика в условиях отсутствия у значительного числа граждан «белых» доходов. Это проблема не только рынка ипотеки, но и кредитной розницы в целом, еще одно препятствие для снижения ставок. И даже   если   мы  можем  квалифицировать   как   подходящего   заемщика  по критериям банка, то мы сталкиваемся с тем, что трудно подыскать ему готовое жилье на готовом рынке, особенно новое. И это при условии, что рентабельность строительной сферы составляет где-то 80-100%, а это намного выше, чем рентабельность других отраслей. В любой нормальной экономике это бы означало прилив новых капиталов, новых ресурсов и выравнивание нормы рентабельности. Но у нас этого не происходит.

      Создание  системы кредитных бюро, на которую банкиры возлагают большие надежды, – это своего рода долговременные инвестиции в развитие розничного кредитования, оказать существенное влияние на рынок они смогут лишь через несколько лет. В краткосрочной же перспективе требуется изменение законодательной базы, которое позволит вывести доходы населения из тени.

     В большинстве стран мира кредиторы (банки, финансовые компании, компании-эмитенты кредитных карт, инвестиционные компании, торговые компании, предоставляющие  коммерческие кредиты) на постоянной основе обмениваются информацией о платежеспособности заемщиков через кредитные бюро. Необходимость этого доказана в многочисленных работах экономистов, исследовавших проблему асимметричности информации в сфере финансового посредничества.

      Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Система Российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

      На  сегодняшний день граждане не доверяют ипотеке. По их мнению, она ненадежна и невыгодна. Первый аргумент граждан, не решающихся на покупку жилья при помощи ипотечных кредитов, – процентные ставки по таким кредитам слишком велики. Но квартиры везде пользуются стабильным спросом и дорожают в настоящее время, по разным подсчетам, на 20-50% в год. Таким образом, рост цен перекроет выплачиваемый по кредиту процент, а выплачиваемые гражданами 10%-15% окупятся в любом случае, даже если приплюсовать к ним, к сожалению, неизбежные выплаты по страховке.

      Также, многие из противников ипотеки опасаются  нового дефолта, который, по их мнению, оставит их и без денег, и без квартиры. Да, безусловно, стопроцентной гарантии в том, что дефолта не случится, никто не может дать, но официальная статистика (размер золотовалютных резервов ЦБ, размер стабилизационного фонда, инвестиции в российскую экономику) показывает, что никаких оснований для таких тревожных мыслей сейчас нет, и в ближайшее время не будет. К этому всему следует добавить и еще один плюс ипотеки. Историю квартиры проверяет и банк, и страховая компания, которая к тому же застрахует право собственности.

      Таким образом, удастся обезопасить себя от недобросовестных компаний, продающих одну и ту же квартиру по несколько раз, и от граждан, претендующих на данное жилье. Подводя итоги, хочется отметить, что почти на все доводы противников ипотеки (чаще всего эмоциональные, а не рациональные) есть весомые контраргументы.

      Поскольку выдача кредита на приобретение квартиры сопряжена с определенными технологиями, для успешной работы ипотечной модели необходимо несколько условий:

• должна хорошо работать регистрационная система;
• должна быть развита страховая система, которая страхует квартиру и жизнь заемщика;
• должна работать система оценки, то есть на рынке должны быть организации, которые могут объективно оценить рыночную стоимость жилья;
• необходим ряд сервисных вещей, например, нотариат. Естественно, большая роль принадлежала риэлтерам, которые должны стать основой рынка ипотеки. Клиент, обращаясь в агентство недвижимости, должен иметь возможность получить ипотечную услугу.

     Несмотря  на многочисленные препятствия, ипотека будет активно развиваться, так как спрос на нее велик.

     Таким образом, государственная поддержка  граждан должна носить адресный характер. В целях повышения доступности  ипотечных кредитов для более  широких категорий населения  Госстрой России проводит целенаправленную работу по снижению стоимости жилья за счет проектных решений и внедрения современных материалов и технологических решений при строительстве, а также разработки инвестиционно-строительных проектов, направленных на решение этой задачи.

     В декабре 2009 года Правительство России приняло решение о поддержке заемщиков, испытывающих из-за кризиса трудности с выплатой процентов по ипотечным кредитам. Заниматься поддержкой было поручено ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

     18 декабря 2008 года наблюдательный совет АИЖК утвердил «Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков». Также было принято решение о создании дочерней компании, которая будет специализироваться на поддержке ипотечных заемщиков, оказавшихся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места работы или существенным сокращением дохода.

     Поддержку заемщикам было решено оказывать  путем реструктуризация задолженности. График платежей по кредиту пересматривается таким образом, чтобы существенно снизить кредитную нагрузку на определенный срок.

     Для успешного функционирования системы  необходимы создание новой рыночной среды, инфраструктуры, ее регламентирование, вовлечение множества участников, чьи экономические интересы должны быть сбалансированы и служить основой для эффективного взаимодействия субъектов внутри системы.

     По  мере укрепления финансовой системы, появления  на отечественном рынке кредитных организаций с западным капиталом будет укрепляться и доверие к банковской системе, в том числе – со стороны участников рынка недвижимости. Скорее всего, ипотека начнет развиваться достаточно медленно, но неуклонно: участники сделки будут двигаться навстречу друг другу мелкими шагами.

      Помимо  всего сказанного необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.