Развитие ипотечного кредитования в России

      В настоящее время мировая экономика  и экономика России переживают мировой  финансово-экономический кризис. В  то же время остается ряд социально  значимых проблем, требующих безотлагательного  решения, одной из основных является обеспечение населения недвижимостью.

      С каждым годом бюджетное финансирование строительства недвижимости сокращается, в результате чего собственные средства населения становятся основным источником для приобретения жилья. Ограниченность денежных средств вызывает необходимость предоставления долгосрочных кредитов, которые были бы минимально подвержены инфляции и максимально гарантировали своевременность возврата. Именно к таким кредитам относится обеспечнный залогом недвижимости ипотечный кредит.

      На  наш взгляд, у рынка ипотечного кредитования в России есть ряд положительных  тенденций. В их числе можно назвать  следующие.

1. Увеличение объема рынка ипотечного кредитования. Несмотря на отмену в условиях кризиса некоторыми банками программ ипотечного кредитования, ипотекой продолжает заниматься значительное количество кредитных организаций. Кроме того, появляются новые программы, в том числе и сложные, например, с переменными процентными ставками.
2. Невысокий уровень задолженности по ипотечным кредитам. 25 декабря 2008 г. был принят Федеральный Закон № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»», согласно которому, начиная с января 2009 г., у отдельных семей появилась возможность направлять средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов. Принятие данного закона позволит сдержать рост задолженности по ипотечным кредитам, которая увеличивается вследствие объективных причин (потеря работы заёмщиком, задержка выплат заработной платы и т.д.).
3. Принятие национального проекта «Доступное жилье – гражданам России». Для более успешной реализации данного проекта государство увеличивает субсидирование.

     В то же время на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения. Основными из них, на наш взгляд, являются следующие:

     Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации. С нашей точки зрения, снизить ипотечные риски могла бы помочь ипотечная страховка, подобная американской. Источником долгосрочных дешевых средств является внутренняя секьюритизация. Однако следует отметить, что на данный момент в силу неразвитости внутреннего рынка ценных бумаг, а также небольшого числа инвесторов, заинтересованных в ипотечных ценных бумагах, внутренняя секьюритизация в России пока неэффективна.

     Ужесточение требований к заемщикам  и отмена (или приостановление) некоторыми банками  программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика и т.д.

     Небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами.

     Таблица 2.1

     Поквартальный объем выданных кредитов, млн руб.

     Финансирование ипотеки в России осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы. Это недостаточно эффективно, учитывая её низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам.

      В настоящее время в России ставки по ипотеке в рублях уже снизились до 13,9% годовых, свидетельствуют данные Центробанка на 1 марта. При этом жилищные кредиты в валюте некоторые банки выдают даже под 11,4%, только спроса на них нет. Однако эксперты пока не торопятся выводить ипотеку из кризиса. Уменьшение ставок могло произойти из-за снижения банками ставок по кредитам, которые они смогли рефинансировать через АИЖК, считают они.

      В феврале ставка по рублевой ипотеке  снова упала. "По кредитам, выданным с начала года, она составила 13,9% годовых, говорится в статистике, опубликованной Центробанком" [17]. При этом еще в январе ипотеку выдавали по ставке 14,2% годовых. По кредитам же, выданным с начала года, ставка к 1 марта 2010 года составила 14% годовых.

      Если  же говорить о средней ставке по итогам 2009 года, которая, по подсчетам  ЦБ, равнялась 14,6% годовых, то к 1 марта она упала до 14% годовых. Таким образом, ставка уже превзошла уровень января 2007 года, когда было 14,2% годовых. Конечно, разница в 0,2% годовых невелика, но главное, что тенденция к снижению вообще есть.

      Тенденция к понижению ставок по ипотеке началась в мае 2009 года, когда ставка по кредитам, выданным с начала месяца, впервые опустилась на 0,1%. При этом среднегодовая ставка начала падать только в августе прошлого года.

      Впрочем, экспертов пока не убеждают такие  темпы снижения ипотечных ставок. Так, по словам замруководителя аналитического отдела ИК «Совлинк» Ольги Беленькой, эти темпы падения ставки нельзя назвать слишком высокими. Да и происходит оно из-за снижения ставок по кредитам, которые банки могут рефинансировать через АИЖК. Действительно, согласно данным агентства, объемы кредитов, рефинансированных по стандартам АИЖК, все время растет — к 1 января составили 135,93 млрд рублей, тогда как еще в мае был 116,04 млрд рублей. Заметным снижением ставок по ипотеке было бы их уменьшение на 2–4%. И хотя сейчас нельзя сказать, что ситуация настолько улучшилась, что банки в массовом порядке начнут заметно снижать ставки по ипотеке, однако добиться ставки в 11%, по мнению эксперта, вполне возможно с помощью правительственных мер. Так, в 2010 году на поддержку ипотечных программ на первичном рынке правительство обещало предоставить банкам 250 млрд руб.

      При этом валютная ипотека сейчас находится в стагнации, несмотря на то, что ставки по ней ниже.

      Так, согласно данным Центробанка, ставка по кредитам на жилье в валюте, выданным с начала месяца, начала снижаться в апреле, то есть на месяц раньше, чем по рублевым кредитам [18]. Если в ноябре валютную ипотеку можно было взять под 13,5%, то в феврале уже под 11,4%. Однако россиян такие ставки не убеждают. «Спроса на валютную ипотеку нет. Наши граждане в ходе девальвации в результате кризиса на 30% оценили на себе, какие риски она несет в себе»,— объясняет Беленькая.

      Да  и сами банки зачастую вообще отказываются от валютной ипотеки. Так, не планирует возобновлять потребительское кредитование в валюте в Раффайзенбанке, «Русском стандарте», Ситибанке, банке «Хоум кредит». Так, согласно статистике ЦБ, из общего объема жилищных кредитов (962 млн 260 тыс.), выданных банкам к 1 марта в рублях, просроченными является 2,06% (19 млн 852 тыс.) [16]. При этом если взять валютную ипотеку к той же дате, то из общего объема выданных кредитов (208 млн 653 тыс.) просроченными являются 6,56% (12 млн 701 тыс.).

      По  словам исполнительного вице-президента РосЕвроБанка Сергея Гордейко, будет ли снижаться ставка, и какой она будет — покажет время. «Кризис показал, что финансирование нашего внутреннего рынка за счет иностранного кредитования помогает нам до тех пор, пока за рубежом все хорошо. Грянул кризис, нам перестали давать деньги в долг, и наша ипотека замерла. Вывод напрашивается сам собой — необходимо создание внутреннего российского рынка долгосрочного фондирования, формирование внутреннего рынка секьюритизации финансовых и иных активов, это даст сильнейший толчок развитию ипотеки».

      При этом считается возможным снижение ставки по ипотеке в рублях до 6%, правда, не в этом году. Это произойдет в тот момент, когда стоимость финансовых ресурсов для банков станет равна 3–4 %. То есть с такой ставкой доходности будут инвесторами покупаться ипотечные ценные бумаги и размещаться депозиты населения. При этом сроки финансирования и кредитования должны быть сближены. Кредит выдается на 20 лет и банк получает финансирование на 20 лет.

      По  словам же Олега Соколова, директора  департамента розничного кредитования Бин-банка, ставка 6% осуществима в перспективе 2–3 лет при условии поддержки (субсидировании части ставки) заемщиков региональными властями.

      В настоящее время в России насчитывается около 700 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них более 450 кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и имеющие в среднем по три - четыре программы кредитования. Таким образом, потенциальный заёмщик может выбрать наиболее подходящий ему вариант.

      Таблица 2.2

      Предоставление  банками услуг по ипотечному кредитованию в 2010 г.

      Схема функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлена следующим образом.

      Граждане, обладающие определенными накоплениями и стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

      Кредитор  проверяет платежеспособность потенциальных  заемщиков (процедура андеррайтинга).

      В случае положительного решения заемщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости.

      Обязательства заемщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

      Пулы  закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

      Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие  спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

      Анализ  доходов населения и сложившихся  цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения жилья; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильем за счет средств бюджетов всех уровней.

      Развитие  массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной  поддержки) увеличивает платежеспособный спрос населения в 5-6 раз для  приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий.

      В то же время на рынке жилья наблюдается  острый дефицит предложений.

      Существующий  вторичный рынок жилья не может  быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в РФ катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведет к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надежность ипотечных ценных бумаг.

      Купля-продажа  жилья на вторичном рынке зачастую сопряжена с правовыми коллизиями в отношении собственности на жилье, связанными с тем, что система  государственной регистрации сделок с недвижимостью была разработана  существенно позже Закона "О  приватизации жилищного фонда в РФ".