Развитие ипотечного кредитования в России

      • величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

        • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

      Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

      Соблюдение  четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

      Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

      • увеличить платежеспособный спрос  граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

      • активизировать рынок жилья;

      • вовлечь в реальный экономический  оборот приватизированное жилье;

      • привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

      • обеспечить развитие строительного  комплекса;

      • оживить экономику страны в целом. 

      Зарубежный  опыт ипотечного кредитования

      В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели –  модель ипотечной компании и сберегательного  банка [3,с.213].

      Модель  ипотечной компании основана на ипотечных ценных бумагах. Ипотечная облигация – долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Эта модель может быть одно- и двухуровневой.

      Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии, Швеции и др.).

      Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в России – Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в Гане – Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организаций заключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

      Модель  сберегательного  банка основана на сберегательно–ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава II. АНАЛИЗ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 

    Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого  рынка заключается в том, что  он является связующим звеном между  двумя огромными экономически важными  сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

    Под системой ипотечного кредитования подразумевается  создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые  бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

    Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных  кредитных институтов, включая банки  и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы. Только при взаимодействии всех элементов этой системы появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредитов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования [5,с.49]. 
 
 

      

 
 

Рынок ипотечных  кредитов 

                  Поддержка, контроль 

                     за деятельностью

                                                                                                                Гарантии по          Залог

                                                                                                                   ипотечным         портфеля

                                                                                                                         ценным      ипотечных

                                                                                                                         бумагам        кредитов

 

                                                                                               Кредитные

                                                                                                   ресурсы 

                                                                                                Кредитные

                             Кредитные        Вклады                         обязательства

                                  Средства       Залог

                                                        Имущества                                       Ипотечные      Кредитные

                                                                                                                         ценные     ресурсы

                                                         Кредитные       Залог                              бумаги

                                                              средства      имущества

                          Сбережения

                          

                            Услуги по 

                           страхованию 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Инфраструктура  рынка ипотечных  кредитов 

Рис 2.1 Схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья [3,с.212]. 
 

      Предоставление ипотечного кредита на покупку жилья. В настоящее время основной сферой использования ипотечных кредитов во всех странах является финансирование покупки жилья.

      Независимо  от модели предоставление ипотечного кредита состоит из шести основных этапов [3,с.214].:

• этап 1 – предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;
• этап 2 – сбор и подтверждение полученной информации;
• этап 3 – оценка погашения кредита потенциальным заемщиком;
• этап 4 – принятие решения кредитным комитетом о предоставлении                          кредита;
• этап 5 – заключение кредитной сделки;
• этап 6 – обслуживание ипотечного кредита.

      При предоставлении ипотечного кредита  на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты [3,с.214].

      1. Уровень платежеспособности заемщика  – его способность своевременно  погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов. Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные отношения:

      а) ежемесячного платежа заемщика по жилищному  ипотечному кредиту к совокупному  доходу, оно не может превышать 40%;

      б) ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика, за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу, к совокупному доходу, оно не может превышать 60%.

      2. Уровень кредитоспособности заемщика  – его готовность выполнять  принимаемые финансовые обязательства  на основе анализа его кредитной истории. На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер платежей в счет его погашения.

      3. Минимальный допустимый размер  первоначального взноса должен составлять 30 % стоимости приобретаемого недвижимого имущества (контрактной стоимости). Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке. Это комиссии банку, выплаты страховой компании, риэлтеру, оценщику; расходы, связанные с регистрацией и нотариальным удостоверением договора купли-продажи и ипотеки квартиры, а также получением других документов, необходимых для совершения сделки.

      4. Отношение суммы предоставленного кредита к стоимости залогового имущества не должно превышать 70% оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества, в зависимости от того, какая величина меньше. Банк проверяет законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога, его физическое состояние, его стоимость.

      Только  при соблюдении всех этих условий  может быть принято решение о  предоставлении ипотечного кредита. В  течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечению по кредиту.

      В РФ на законодательном уровне в качестве эталонной принята двухуровневая модель ипотечной компании. Для ее реализации создано Федеральное агентство по жилищному кредитованию, сформированы законодательные и нормативные основы выпуска и обращения закладных. Однако ипотечное жилищное кредитование в России до сих пор не получило массового развития, что обусловлено его высокими рисками и низкой платежеспособностью основных слоев населения. Тем не менее, в Стратегии развития банковского сектора на среднесрочную перспективу развитие ипотечного кредитования определено как одно из перспективных направлений развития банковского бизнеса.