Развитие ипотечного кредитования в Казахстане

     Долгосрочный  ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. 
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

     1. Предварительная квалификация заемщика (информация о кредиторе, об условиях предоставления кредита, права и обязанности при заключении кредитной сделки);

     2. Оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита  (проверка информации, предоставленной  заемщиком, оценка его платежеспособности  и др.);

     3. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости (использование стандартных методик (метод сравнительных продаж) и форм оценки жилых помещений);

      4. Страхование предмета ипотеки,  жизни и трудоспособности заемщика, а также на случай безработицы;

     5. Заключение договора купли-продажи  квартиры между заемщиком и  продавцом жилья и заключение  кредитного договора между заемщиком  и кредитором, приобретение жилья  заемщиком и переход его в  залог кредитору по договору  об ипотеке или по закону. В  случае, если банк выступает продавцом жилья, также заключается договор купли-продажи и кредитный договор между банком и заемщиком.

     Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо предпринять следующие  меры: обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества; осуществить бесспорное изъятие залога в порядке приказного производства в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Республики Казахстан; отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность; выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

     Более подробно основные стандарты, применяемые  требования к долгосрочным ипотечным  кредитам, этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных кредитов будут изложены в нормативных правовых актах Национального Банка Республики Казахстан.

3. Перспективы развития  ипотечного кредитования  в Казахстане  в свете мирового  финансового кризиса

3.1. Отложенный спрос на ипотеку в Казахстане 

     Ужесточение требований в части платежеспособности заемщика и увеличение ставок вознаграждения некоторыми коммерческими банками  привели к замедлению темпов роста  рынка ипотеки во втором полугодии 2008 года. Тем не менее, эксперты отмечают, что в настоящее время ипотека остается востребованной,  и прогнозируют рост рынка в ближайшие два года.

     Согласно  данным Агентство финансового надзора  и контроля Казахстана  по состоянию  на 1 января 2008 года, ипотечные займы  под залог недвижимости составили 3 356,4 млрд тенге, или 37,8% совокупного ссудного портфеля БВУ. Относительно 1 апреля 2008 года данный показатель увеличился на 52,4%. «Ипотечных жилищных кредитов, которые можно сравнивать с американскими ипотечными кредитами, у нас не много», - поясняет председатель Агентства финнадзора Елена Бахмутова. Так, ипотечные жилищные займы физических лиц на начало текущего года составили 629,2 млрд тенге, или 7,1% ссудного портфеля, прирост, по сравнению с 1 апреля 2008 года, составил 41,5%. Это тот самый рисковый сегмент, когда говорится об ипотечной усталости или ее признаках, соответственно, риск этого сегмента не критичен, считает она. ¹⁰

     Нынешнее  состояние ипотечного рынка Казахстана можно охарактеризовать как стабилизирующееся. «Хотя ситуация различна в зависимости от региона, в некоторых из них еще наблюдается небольшое снижение цен на недвижимость, а в некоторых уже намечается тенденция к росту». Ипотека востребована в достаточной степени, основанием так считать является количество поступающих звонков и визитов, то есть население активно интересуется условиями ипотечного кредитования.

     Вместе  с тем,  несмотря на то, что объем  сделок значительно снизился, по сравнению  с первым полугодием прошлого года, спрос на ипотеку не уменьшается, и она по-прежнему востребована. «Однако на фоне ужесточения кредитной политики в отношении данных займов со стороны банков, значительно сужается объем подтвержденного и кредитоспособного спроса».

     В целом следует отметить снижение спроса на ипотечные продукты во второй половине 2008 года. При этом падение спроса на рынке займов физическим лицам на продукты ипотечного и потребительского кредитования наблюдалось в иностранной валюте.

     На  данный момент формируется отложенный спрос населения, связанный с  ожиданием снижения действующих ставок вознаграждения по ипотеке, приведения в соответствие отношения стоимости жилья к текущим доходам населения, оживления строительной отрасли.

     Спрос на покупку жилья и, соответственно, на получение ипотечного займа изменился  лишь на величину спекулятивных сделок. «Какое количество их было, никто объективно сказать не может, вследствие отсутствия доступа к общей единой базе регистрации сделок с недвижимостью». Если говорить о реальном спросе, то  на данный момент имеет место отложенный спрос, который с каждым месяцем накапливается. Сравнивая объемы с 2006 годом, можно отметить,  что выдачи за соответствующий период сократились в три раза в масштабе всей страны и всех БВУ.¹¹ 

3.2. Перспективы развития  ипотеки и  жилищно-накопительной системы 

     Таким образом, говоря о перспективах развития ипотечного кредитования, участники рынка ожидают улучшения ситуации как на рынке ипотеки, так и на рынке недвижимости. «Можно с уверенностью прогнозировать дальнейшую стабилизацию в сфере ипотечного кредитования и оживление на рынке недвижимости во втором полугодии 2008 года, исходя из того, что спрос на рынке недвижимости все еще высокий, а застройщики пересматривают предложение и корректируют собственную маркетинговую политику».¹²

     В текущем году будет определенная стабилизация рынка ипотеки, в связи с корректировкой цен на недвижимость. «Рынок будет расти. Если в этом году существенного роста не будет, все равно следует ожидать роста в последующих годах, потому что имеется дефицит жилья». Он связывает потенциал роста с ростом платежеспособности населения, что будет предопределять будущий спрос на жилье.

     В ближайшее время в Казахстане сохранится тенденция ужесточения  кредитной политики по ипотечному кредитованию, что будет охарактеризовано уменьшением  темпов финансирования населения.

     В АТФ Банке перспективы развития ипотеки связывают с ростом доходов  населения, улучшением ситуации в строительной отрасли страны, активизацией деятельности банков в области финансирования застройщиков, стабилизацией цен  на рынке вторичного жилья, возобновлением коммерческими банками программ ипотечного кредитования.

     Развитие  рынков ипотечного и жилищного циклично, и после объективного спада будет  рост. «Мы должны быть готовы к нему.  Казахстан - динамично развивающееся  и растущее государство. На фоне этого роста, несомненно, будет развиваться и ипотечное кредитование».

     Ситуация  вряд ли значительно изменится до конца 2008 года, потому как предпосылок  к изменениям пока нет. «Основные  выплаты по внешним займам наших  банков приходятся на 2008-2009 гг. и в этот период необходимо вернуть около $20,5 млрд.  Если ситуация на мировых финансовых рынках не изменится в позитивную сторону, то и условия ипотечного кредитования останутся на сегодняшнем уровне».

     Учитывая  цикличность развития любого рынка, в среднесрочной перспективе стабилизируются и капитализируются и мировые фондовые рынки в целом, и рынок недвижимости Казахстана в частности. «Но при этом надо понимать, что таких цен на недвижимость и таких объемов ипотечного кредитования, как в прошлом, уже не будет».

     Следует отметить, что наряду с ипотекой в республике развивается и жилищно-накопительная  система, деятельность которой регулируется специальным законом. Система жилищных строительных накоплений основана на трехлетнем накоплении первоначального  взноса, на который начисляются проценты и выплачивается премия государства. По замыслу разработчиков этой системы, вкладчик должен накопить денежные средства в размере не менее 50% от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий. Сроки кредитования составляют 10-15 лет в зависимости от срока накопления, ставка вознаграждения – от 3,5% до 6,5% годовых.

     Наряду  с ипотекой, для категории граждан, не имеющих средств для внесения первоначального взноса, но получающих стабильный доход, была внедрена система  строительных сбережений – аналог немецких строительно-сберегательных касс.

     В декабре 2000 г. был принят Закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях», предусматривающий правовые основы и регулирование отношений  между субъектами системы жилищных строительных сбережений, связанных с ее функционированием, а также условия, содержание и формы ее государственного стимулирования. Предполагается, что в результате реализации Программы системой жилищных строительных сбережений смогут воспользоваться около 100 тысяч вкладчиков. В рамках Государственной программы разработана Специальную тарифная программа, которая предусматривает предоставление промежуточных займов в тенге сроком до 25 лет и ставке вознаграждения 7,2% годовых:  во-первых, минимальная сумма накоплений сокращена до 25% вместо прежних 50%; во-вторых, премия государства увеличена с 60 месячных расчетных показателей (МРП) до 200 МРП;   в-третьих, вкладчик может использовать жилищные займы в качестве первоначального взноса в другом финансовом учреждении или же для досрочного погашения ипотечного кредита.

     Однако  практика развития отечественного ипотечного кредитования дает основание сделать  вывод о том, что пока рано говорить о массовости и доступности ипотеки  в республике. Соотношение ипотечных кредитов к ВВП, к примеру, в США составляет 55%, в Европейском сообществе – 39%, в РК – только 8,5%. В странах с развитой рыночной экономикой строительство и реализация жилья до 70-85% случаев осуществляется в кредит. Тогда как в Казахстане всего около 30% сделок по приобретению жилья совершается с участием ипотечного кредитования.

     Проведенный нами анализ по развитию ипотечного кредитования в республике Казахстан позволил выявить ряд проблем, сдерживающих дальнейшее развитие ипотеки:

• дефицит долгосрочной ресурсной базы;
• относительно высокие процентные ставки;
• ограниченный платежеспособный спрос населения;
• постоянный рост цен на жилую недвижимость;
• низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья;
• низкие объемы и невысокое качество нового строительства;
• недостаточное предложение доступного социального жилья;
• неразвитая инфраструктура рынка жилья и жилищного строительства;
• психологические факторы, связанные с нежеланием некоторой части населения страны жить в долг.

      Заключение

     В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В условиях низкой платежеспособности большей части населения, а также отсутствия долгосрочных кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался необеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами.

     Казахстан является одной из наиболее активных стран СНГ, развивающих ипотечное  жилищное кредитование. По данным Национального  банка, на протяжении последних пяти лет наблюдалась тенденция роста объемов ипотечного кредитования. Особенно активно рынок ипотеки начался развиваться с 2003 года. Объем выданных в прошлом году ипотечных кредитов превысил 1,75 млрд. долларов США.

     Традиционная  схема финансирования строительства жилья в Казахстане как часть бывшей советской системы жилищного финансирования представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В современных условиях бюджетные ассигнования на строительство жилья значительно понизились, объем ввода в действие новых жилых домов начал резко сокращаться.

     Государственная программа развития жилищного строительства  в Республике Казахстан осуществляет комплексное решение жилищного  строительства, которое будет доступно самым широким слоям населения. Актуальность жилищного строительства в Казахстане обуславливает стремлением большей части населения республики к улучшению своих жилищных условий. Немаловажное значение имеет существенный подъем экономики Казахстана. Правительство Казахстана признало жилищное строительство самым приоритетным направлением в развитии республики до 2030 года. Население республики стало активнее участвовать в решении собственных жилищных проблем. Высокая стоимость жилья является одной из основных причин сдерживания роста массового жилищного строительства. Для снижения стоимости строительства жилья необходимо применение современных эффективных строительных решений.