Развитие ипотечного кредитования в Казахстане

     С повышением уровня жизни населения  страны соответственно повысились стандарты  и требования к строящимся домам. В настоящее время в Казахстане сформировался слой покупателей, которые предъявляют повышенные требования к комфортности и эксклюзивности жилья, наличию дополнительных удобств и услуг (подземный гараж, бассейн, тренажерный зал, сауна, минимаркет, химчистка, прачечная). В результате изменения потребительских предпочтений произошло изменение самой категории «качество жилья».

     В отечественной практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых  объемов: стандартное (массовое) жилье, жилье повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жилье. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – месторасположение дома, качество строительства и отделки, проектное решение, наличие благоустроенной территории, развитой инфраструктуры, систем коммуникаций и охраны. Она устанавливает следующие классы домов: «А» – люкс, «В» – бизнес-класс, «С» – эконом-класс. Кроме того, каждый застройщик имеет собственную классификацию и нередко относит дом повышенной комфортности к классу «De luxe», а квартиру в 12-ти этажном доме к категории «Premium». В настоящее время значительная часть жилых и офисных домов советских времен не соответствует ожиданиям потребителей. 

1.3.Роль  ипотечного кредитования  в условиях индустриально-инновационного развития Казахстан

     Ипотечное кредитование – один из самых эффективных  способов привлечения инвестиций в  жилищную сферу. Именно ипотека позволяет  согласовать интересы населения  – в улучшении жилищных условий, банков –

в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения, таким образом, роль системы ипотечного кредитования заключается в том, что ее можно использовать как мощный стимулятор стабилизации и роста современной казахстанской экономики.

     Первым  этапом ипотечного кредитования можно  считать период с 1995 по 2001 годы, то есть период с момента вступления в силу Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества».⁶ С 1998 года банками второго уровня осуществляется предоставление гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья (на короткие сроки) в долларах и под высокие проценты. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40–50%, кредит предоставлялся на срок не более 5–10 лет. Таким образом, на получение ипотечного кредита не могло рассчитывать большинство казахстанцев. С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 12–15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15–20% годовых, срок кредита составил в среднем 10–15 лет, значительно сократился список необходимых документов.

     Однако  даже при таком развитии системы  ипотечного кредитования данный вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса. В этой связи была образована ЗАО «Казахстанская ипотечная компания». Уставный капитал КИК в настоящее время составляет 2,5 млрд тенге.⁷

     Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. Таким образом, достигается удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка.

     КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. За весь период деятельности КИК котировочная ставка была подвержена изменениям только в сторону снижения. Так, если в 2002 году котировочная ставка составляла 14%, то в настоящее время она составляет 9,6%5.

     В системе ипотечного кредитования с  участием КИК работают восемь банков и две организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации, как Банк «Каспийский», «Астана-Финанс», Банк «ЦентрКредит», «АТФ Банк», «БТА Ипотека», «Нурбанк», «Наурыз Банк Казахстан», «ТехаКаБанк», «Альянс Банк», «Цеснабанк», которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по

программе КИК. Кроме того, ряд банков второго  уровня самостоятельно осуществляют ипотечное  кредитование жилищного строительства. По состоянию на 1 марта 2008 года КИК  у банков второго уровня приобретены  права требования по ипотечным кредитам на сумму более 10 млрд тенге.⁸

     Следует также отметить, что немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система  гарантирования (страхования) ипотечных  кредитов направлена на создание благоприятных  условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. В этой связи в 2003 году был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов.  Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволит оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК 50% кредитных рисков в течение срока всего кредита. В данное время уставный капитал Фонда составляет 500 млн тенге.

     Особую  роль стала играть созданная в 2000 году Казахстанская ипотечная компания (КИК), занимающаяся рефинансированием  банков, предоставляющих жилищные ипотечные  кредиты в соответствии с установленными корпорацией стандартами и требованиями. Основными функциями Казахстанской ипотечной компании являются:

• привлечение долгосрочных ресурсов в сферу жилищного ипотечного кредитования;
• повышение ликвидности банков, занимающихся ипотечным кредитованием, путем рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов;
• обеспечение надежности ипотечных кредитов путем разработки и внедрения стандартных процедур и обслуживания ипотечных кредитов КИК приобретает права требования по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным на территории Республики Казахстан. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками.

     В 2003 году был создан Казахстанский  Фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК), основными задачами которого являются создание благоприятных условий для продления сроков по ипотечному кредитованию, снижения их процентной ставки, увеличения размеров кредитов, снижения величины первоначального взноса при получении ипотечных кредитов.⁹

Глава 2. Анализ  развития ипотеки в  условиях  индустриально-инновационного развития Казахстан (на примере АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компания»)

2.1. Характеристика АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компании» как участника ипотечного кредитования

     С начала деятельности, по состоянию  на 1 декабря 2009 года АО "Казахстанская  Ипотечная Компания" были приобретены  права требования на общую сумму 135 463 961,83 тыс.тенге по 46 720 ипотечным  займам, в том числе:

     - государственная программа - 48 358 909,48 тыс.тенге по 19 508 ипотечным займам; в рамках реализации Государственной программы на 2005-2007 годы;

     - рыночная программа - 87 105 052, 35 тыс.тенге  по 27 212 ипотечным займам, сообщает  АО "Казахстанская Ипотечная Компания".

     По  состоянию на 01 декабря 2009 года ссудный портфель компании составляет 69 427 953,09 тыс.тенге по 24 707 заемщикам, в том числе: государственная программа - 40 981 553,58 тыс.тенге по 17 605 заемщикам; - рыночная программа - 28 446 399,51 тыс.тенге по 7 102 заемщикам.

     В целом рост ссудного портфеля Компании на 1 декабря 2009 года по сравнению со ссудным портфелем компании на 1 декабря прошлого года составил 2,20% или на сумму 1 496 002,33 тыс.тенге. Между тем, имеет место снижение ссудного портфеля по рыночной программе на 6,11% или на сумму 1 850 802 463,13 тыс.тенге по сравнению с 1 декабря прошлого года. По рыночной программе за январь-ноябрь 2009 года приобретены права требования по ипотечным займам на сумму 5 833 000,85 тыс.тенге, в том числе в разрезе продуктов компании:

     - приобретение жилья - 4 274 508,02 тыс.тенге  (73%);

     - строительство жилья и долевое  участие в финансировании строительства  жилья - 100 517,03 тыс.тенге (2%);

     - ремонт жилья - 210 288,02 тыс.тенге  (4%);

     - приобретение коммерческой недвижимости - 1 247 687,78 тыс.тенге (21%).

     Наибольшей  популярностью продукты компании пользуются в следующих регионах: г. Алматы - 40,92% , г. Астана - 16,48%, Актюбинская область - 11,51%. За годы деятельности Компанией было зарегистрировано 8 выпусков облигаций и 13 выпусков облигаций в рамках трех облигационных программ на сумму 107,5 млрд. тенге, из них:

     - в обращении находятся облигации  на сумму 61,2 млрд. тенге, 

     - погашено и выкуплено облигаций  на сумму 38,3 млрд. тенге, 

     В 2009 году АО "Казахстанская Ипотечная  Компания" были зарегистрированы четвертый и пятый выпуски облигаций в пределах третьей облигационной программы на общую сумму 13 млрд. тенге. В 2009 году было размещено облигаций на сумму 14,1 млрд. тенге по номинальной стоимости. В 2009 году было выплачено купонное вознаграждение по облигациям, а также погашено облигаций на общую сумму 12,6 млрд. тенге. Сумма активов по состоянию на 1 декабря 2009 года составили 109 450 920 тыс. тенге. Обязательства составили 84 255 537 тыс. тенге и собственный капитал 25 195 383 тыс. тенге. Активы компании за отчетный период по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличились в 1,01 раза (за 11 месяцев 2008 года активы составили 107 616 309 тыс. тенге). Собственный капитал уменьшился в 0,8 раза, (за 11 месяцев 2008 года собственный капитал составил 31 655 087 тыс. тенге). Обязательства увеличились в 1,1 раза (за 11 месяцев 2008 года обязательства составили 75 961 222 тыс. тенге). Доходы, всего за 11 месяцев 2009 года составили 10 780 227 тыс. тенге.

     Законом Республики Казахстан от 13 февраля 2009 года №135-IV ЗРК "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам деятельности Фонда национального благосостояния и признании утратившим силу Закона Республики Казахстан "Об Инвестиционном фонде Казахстана" внесены изменения и дополнения в Закон Республики Казахстан от 31 августа 1995 года №2444 "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан", в соответствии с которыми к банковским заемным операциям относятся: предоставление банком, ипотечной организацией, брокером и (или) дилером с правом ведения счетов клиентов в качестве номинального держателя или дочерними организациями национального управляющего холдинга в сфере агропромышленного комплекса кредитов в денежной форме на условиях платности, срочности и возвратности.

     В соответствии с вышеуказанными изменениями  в действующее законодательство Республики Казахстан и руководствуясь рекомендациями Агентства Республики Казахстан по регулированию и  надзору финансового рынка и финансовых организаций, общим собранием акционеров принято решение о реорганизации компании путем присоединения к ней дочерней организации АО "Ипотечная организация "КазИпотека".

     После завершения всех обязательных мероприятий  по реорганизации, компания получит лицензию АФН РК на проведение банковских (заемных) операций и с начала 2010 года выйдет на рынок прямого ипотечного кредитования. Таким образом, компания планирует напрямую выдавать ипотечные займы гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия: купить или построить жилье, сделать ремонт в квартире, приобрести коммерческую недвижимость.  

     2.2. Основные стандарты  и применяемые  требования к долгосрочным  ипотечным кредитам  в  АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компании» 

     Суть  Концепции ипотечного кредитования в АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компании» сводится к созданию рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья. Создание условий для долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение жилья является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку позволяет существенно ускорить приобретение жилья. Следует отметить, что приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банки второго уровня. Государство же будет выполнять вспомогательную роль через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья. При формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного кредитования следует учесть следующие основные стандарты и требования (процедуры) к долгосрочным ипотечным кредитам:

• долгосрочный ипотечный кредит выдается в тенге с индексацией кредита на уровень инфляции;
• долгосрочный ипотечный кредит на жилье предоставляется на длительный срок от 5 и более лет (максимально - 15 лет), создавая реальные условия для возврата полученных ссуд;
• размер кредита должен составлять не более 70% от рыночной стоимости покупаемого жилья на дату его приобретения, являющегося при этом  предметом залога;
• заемщик за счет собственных средств вносит "первоначальный взнос" кредитору в сумме 30% от стоимости приобретаемого жилья;
• ставка вознаграждения (интереса) должна быть рыночной, которая позволила бы обеспечить своевременную их оплату, и при этом была привлекательной для банков, инвесторов - накопительных пенсионных фондов, страховых организаций и др.;
• сумма основного долга и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей.