Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах

ставить кредит в сумме $80 000 на приобретение дома стоимостью 

$100 000. Процентная  ставка снижена до 8% по сравнению  с рыноч- 

ной в 12%. Срок кредита  —30 лет. Заемщик обещает кредитору 1/3 от 

Финансирование  инвестиционных проектов 315 

возрастания стоимости  жилья свыше $100 000. Через 5 лет, если дом 

продается за $121 000, кредитор получает $7000. Такие кредиты  целе- 

сообразно предоставлять  в период высокой инфляции и только приро- 

сте цен на данный тип недвижимости. 

2. Ипотечные  кредиты с корректируемой ставкой  процента. 

Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой  имеет 

целью более  справедливое распределение процентного  риска, предо- 

ставляя возможность кредиторам периодически изменять процент- 

ную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реаги- 

руя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на 

рынке капиталов. 

Появление этого  вида займов повысило гибкость системы  ипотеч- 

ного кредитования с точки зрения схемы осуществления платежей. 

Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматрива- 

ются в соответствии с определенным индексом (процентом по казна- 

чейским векселям, депозитным сертификатам и др.). 

Такой вид кредита  —лучший способ защитить кредитора от 

процентного риска. Для того чтобы заемщик не находился  в состоя- 

нии полной неопределенности относительно будущей процентной 

ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень 

ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого 

процент по кредиту  не может подниматься в течение  всего срока дей- 

ствия кредита. 

У кредиторов сложились  определенные традиции в отношении 

ограничений, связанных  с кредитами с регулируемой процентной 

ставкой: 

•каждое единовременное изменение процентной ставки не долж- 

но превышать 1-2%; 

•изменение  процента за весь срок кредитования не превышает 5%; 

•изменения  ставки производятся раз в полгода, раз в год, раз в 5 лет 

(наиболее часто  —раз в год); 

•сумма ежемесячных  платежей по кредиту в последующий пери- 

од (год) не может  превышать платежи в предыдущий период бо- 

лее чем на определенный процент, обычно 7,5%, вне зависимости 

от изменения  индекса. Это ограничение можно  обойти, посколь- 

ку ограничивается только сумма текущих платежей, но не общая 

сумма задолженности. Поэтому кредитор может прибавить  воз- 

росший долг по процентам к сумме невыплаченного остатка по 

кредиту (если это  допускается условиями договора). 

Базой для изменения  процентной ставки служит определенный 

выбранный индекс.1 

Процентные ставки по кредитам могут меняться в соответствии с 

тремя основными  схемами: 

1. Ставка по  кредиту может быть равна выбранному  индексу плюс 

определенный  процент —2-3% в зависимости от рыночных ус- 

ловий, характеристик предоставляемого кредита, а также сто- 

имости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении 

срока действия займа, а спрэд2 остается неизменным. 

2. Ставка по  кредиту устанавливается на уровне  индекса3 без при- 

бавления спрэда. 

3. По кредиту  устанавливается определенная процентная  ставка, 

согласованная с заемщиком, которая меняется так: при измене- 

нии выбранного индекса ставка повышается (понижается) на ве- 

личину этого изменения. 

Условия займа  чаще всего предусматривают изменение  суммы еже- 

месячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако 

зачастую платежи  заемщика могут оставаться на прежнем  уровне, 

тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку  возникает от- 

рицательная амортизация долга, накопление задолженности. Такой 

вариант позволяет  не накладывать на заемщика новые финансовые 

обязательства, что в ряде случаев облегчает  его положение, несмотря 

на удлинение  срока заимствования. 

С целью привлечения  заемщиков кредиторы устанавливают  по дан- 

ному виду кредита  первоначальную процентную ставку ниже, чем те- 

кущая стоимость индекса плюс спрэд. Такие кредиты называются 

1 В США в качестве индекса обычно выступают процентная ставка по казна- 

чейским векселям либо стоимость заемных средств для ссудосберегательных 

ассоциаций (thrifts). Последняя определяется на основании ежемесячной сред- 

невзвешенной  процентной ставки по обязательствам данных кредитных уч- 

реждений. Наиболее популярными индексами являются Eleventh Federal Home 

Loan Bank Board District Cost of Funds Index (COFI) и National Cost of Funds Index. 

2 Разница между  ценой приобретения ценных бумаг  инвестором и ценой, 

по которой их реализует эмитент. Такая разница обусловлена наличием ски- 

док и компенсаций. 

3 В качестве такого индекса могут использоваться средние процентные ставки 

по ипотечным  кредитам, выданным сберегательными  учреждениями за прошед- 

ший месяц —Average Contract Interest Rate. Этот индекс может прилагаться к кре- 

диту непосредственно, без надбавки спрэда, в отличие от всех других индексов. 

Финансирование  инвестиционных проектов 

≪поддразнивающими≫ (teasers). Например, если индекс имеет теку- 

щий уровень 7,5%, а спрэд равен 2%, первоначальная процентная став- 

ка по кредиту  с регулируемой ставкой может  быть 8%, и сохраняется 

она только до первого  изменения процента. 

Многие кредиты  предусматривают условие конверсии  займа с ре- 

гулируемой ставкой в заем с фиксированной процентной ставкой, на- 

чиная с определенного времени. Процентная ставка по новым креди- 

там определяется текущим состоянием процентных ставок по 

кредитам с  фиксированной ставкой. 

•Ипотечный  кредит с переменной (регулируемой) процентной 

ставкой (variable-rate mortgage, adjustable-rate mortgage). 

В течение значительного  периода времени большую часть  кредитов 

на ипотечном  рынке США составляли фиксированные  займы с 30- и 

15-летним сроком  обращения. В течение последних  10 лет широкое 

развитие получили и другие, альтернативные модели, самыми распро- 

страненными из которых являются ипотечные кредиты с регулируе- 

мой процентной ставкой, обычно выдаваемые на 30 лет. В Великобри- 

тании кредиты с переменной процентной ставкой предоставляются 

уже с 1932 г. строительными  обществами (building societies). В Канаде 

разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от 

1 года до 5 лет,  которая позволяет кредитору изменять условия кре- 

дитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. 

Такой обновленный  кредит называется канадским ролловером (сапа- 

dian rollover). Ролловерные кредиты предусматривают также и срок от 

25 до 30 лет. По  ним процент и сумма платежей  пересматриваются пе- 

риодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, 

он может рефинансировать  заем у другого кредитора. 

•Федеральной  национальной ипотечной ассоциацией  США разра- 

ботана модель так называемого двухшагового кредита (two-step 

mortgage). 

Первоначальная  процентная ставка устанавливается  на 7 лет и 

обычно на 1/2-3/4% ниже ставки по стандартным кредитам с фикси- 

рованным процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается 

на основе ставки по Казначейским ценным бумагам с 10-летним сро- 

ком обращения, максимальный спрэд —6%. 

•Ипотечный  кредит с регулируемой процентной ставкой, посте- 

пенным увеличением  выплат. 

Выше был рассмотрен подобный вид кредита, однако с фиксиро- 

ванной процентной ставкой. Возможно использование и  переменной 

ставки, т. е. процент  по кредиту меняется в соответствии с выбран- 

ным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при 

изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной 

ставкой по кредиту  и индексом может прибавляться к  основной сумме 

долга и накапливаться. 

В ряде случаев  колебания суммы платежей приводят к увеличению 

срока заимствования  в связи с возрастанием накапливающейся  сум- 

мы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров  предусматри- 

вает пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма 

долга превышает  первоначальную на определенный процент, напри- 

мер 25%, либо если срок должен быть увеличен на 10 и более  лет. 

•Ипотечный  кредит, регулируемый в соответствии с индексом 

цен (price-level adjustable mortgage). 

Сумма долга  увеличивается в соответствии с  индексом цен. Сумма 

платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изме- 

няется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначи- 

тельна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию 

за инфляцию. На практике осуществление такой  модели сложно. Еже- 

годные платежи  основываются на постоянной реальной процентной