Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах

вать законодательно установленные лимиты на увеличение ежемесяч- 

ных платежей: максимум на 7,5% в конце каждого года в течение пер- 

вых 5 лет либо возрастание максимум на 3% в течение первых 10 лет. 

Затем выплаты  остаются одинаковыми на протяжении оставшегося 

срока займа. Основная сумма долга также увеличивается. Заемщики 

имеют право  конвертировать данный вид кредита  в стандартный ипо- 

течный заем, однако для этого должны быть соблюдены все условия 

предоставления  таких кредитов, т. е. заемщик должен быть ≪квалифи- 

цированным≫. 

Данная модель кредита позволяет избежать проблемы ≪наклона≫ 

основного финансового  бремени к начальному периоду  заимствования. 

Такой заем позволяет  покупателям недвижимости сразу  же приобрес- 

ти жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. 

Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик 

должен обосновать свою возможность увеличения платежей в буду- 

щем. Сумма первоначального взноса, т. е. разница между стоимостью недвижимости и суммой кредита, уплачиваемая заемщиком из соб- 

ственных средств (downpayment), по таким кредитам также зачастую 

выше, чем по другим моделям займов. 

•Ипотечный  кредит с фиксированной процентной ставкой, ≪ярус- 

ными≫ платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage). 

Эта модель предоставляет  кредиторам важное конкурентное пре- 

имущество на рынке  ипотечного кредитования —возможность пред- 

ложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупа- 

тельную способность  по сравнению со стандартным 30-летним или 

15-летним кредитом  под фиксированную процентную  ставку. Модель 

появилась на рынке  США в начале 1980-х гг., в период высоких про- 

центных ставок, когда наибольшее распространение имели ипотечные 

кредиты с постепенным  увеличением выплат. Позднее спрос  на низ- 

кие первоначальные выплаты удовлетворили займы  с регулируемой 

процентной ставкой, предлагавшие низкие процентные ставки. 

Различные виды кредитов предлагают разные пути осуществления 

низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту  пробле- 

му особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается 

на уровне рыночной процентной ставки, срок —15 либо 30 лет. Плате- 

жи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по 

ставке, которая  на 3-5% ниже. Отрицательной амортизации  долга не 

предусматривается, и если платежей недостаточно для  покрытия про- 

центов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то 

разница между  платежами заемщика и необходимой  суммой погаше- 

ния процентов выплачивается со специального счета, открытого заем- 

щиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пере- 

сматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в 

год. Основное отличие  от займа с постепенным увеличением  выплат в 

том, что данный вид кредита не предполагает отрицательной  аморти- 

зации и обычно имеет 15-летний срок погашения. 

•Ипотечный  кредит с ≪шаровым≫ платежом {balloon payment 

mortgage). 

Предусматривает крупную выплату основной суммы  долга по исте- 

чении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно 

предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и 

привлекательны  для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним 

значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В тече- 

ние определенного периода времени основная сумма долга либо вооб- 

ще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следую- 

щие модели выплат: 

Финансирование  инвестиционных проектов 3t3 

•Замораживание  выплат вплоть до истечения срока  кредита. На 

протяжении срока займа не выплачивается ни основная сумма, 

ни проценты. Такой кредит целесообразно брать  на короткий 

срок, иначе сумма  задолженности будет очень велика. 

•Выплаты только процентов, затем —≪шаровой≫ платеж. Данный вид 

кредита предусматривает  периодическую выплату процентов. По 

истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга. 

•Частичная  амортизация долга с итоговым ≪шаровым≫ платежом. 

Многие кредитные  договоры по таким займам предусматривают 

для заемщика возможность  получить у своего кредитора другой ипо- 

течный заем для выплаты ≪шарового≫ платежа (рефинансировать 

долг). Чтобы  получить второй кредит, заемщик не должен нарушать 

условия платежей по первому кредиту в последние 12 месяцев, дол- 

жен использовать заложенную недвижимость как основное место жи- 

тельства и не иметь никаких новых обременении на данную собствен- 

ность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по 

≪шаровому≫ кредиту не менее чем на 5%. 

В отличие от рассмотренных моделей погашения  ипотечного долга, 

предполагающих  отсрочку платежей, два следующих  вида кредита 

предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесения низ- 

ких платежей в  первый период займа (как в кредите  с постепенным 

увеличением выплат), заемщик осуществляет более крупные выпла- 

ты с целью  скорейшего погашения кредита. 

•Ипотечный  кредит с быстрым погашением {growing-equity mortgage). 

Это кредит с  фиксированной процентной ставкой, платежи по ко- 

торому постоянно растут. Однако в отличие от займа с постепенным 

увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т. е. 

сумма долга  не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как 

и для кредита  с равновеликими платежами. Повышение  суммы вып- 

лат происходит с целью более быстрого погашения  долга. Увеличение 

суммы платежей ведется по заранее согласованной  ставке, например 

3,5% в год, либо  на основании изменяющегося индекса.  Например, 

кредит в $100 000, предоставленный на 30 лет под 9,5% годовых, тре- 

бует ежемесячных платежей в сумме $840,85, так же, как и кредит с 

равновеликими платежами. Но платежи по кредиту  с быстрым пога- 

шением могут постоянно возрастать, и такой кредит может быть вы- 

плачен за 12-15 лет. Процентная ставка обычно на 1/3 ниже, чем про- 

цент по стандартным  кредитам. 

•Ипотечный  кредит с погашением каждые две недели (biweekly 

mortgage). 

Платежи по займу  осуществляются один раз в две  недели, всего 26 

раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного плате- 

жа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. 

Поскольку 26 раз  эквивалентны платежам за 13 месяцев, амортиза- 

ция происходит быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расхо- 

дуется на погашение  процентов, и кредит погашается в  среднем за 21 

год. Поскольку  в год требуется больше выплат, чем по стандартному 

займу, то и доход  заемщика должен быть выше, чтобы он мог претен- 

довать на получение такого кредита. 

К другим видам  кредитов с фиксированной процентной ставкой 

относятся следующие: 

•Ипотечный  кредит с дополнительным обеспечением сберега- 

тельным счетом (pledged-account mortgage). 

В течение определенного  периода времени с 1979 г. сберегательные 

ассоциации США  предоставляли кредиты с использованием сберега- 

тельного счета  в качестве дополнительного обеспечения. Цель введе- 

ния такой модели кредитования та же, что и для кредитов с постепен- 

ным увеличением выплат, —обеспечить более низкие ежемесячные 

платежи для  заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются  со счета как 

дополнение к  сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для 

таких кредитов не требуется. Максимальное соотношение  суммы кре- 

дита и стоимости жилья —95%, для кредитов с коэффициентом более 

90% требуется  страхование ипотечного займа.  Поскольку счет заем- 

щика постоянно уменьшается, а значит снижается стоимость обеспе- 

чения, для кредитора возрастает кредитный риск. 

•Ипотечный  кредит с участием кредитора в  повышении стоимо- 

сти жилья (shared appreciation mortgage). 

Кредитор предоставляет  более низкую, чем рыночная, процентную 

ставку в обмен  на долю в возрастании стоимости  недвижимости либо 

долю в текущем  доходе, которая может быть определена в процентах 

от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости  может 

быть рассчитано в момент продажи жилья либо, если недвижимость 

не продается, основывается на оценке в конце определенного  периода. 

Платежи кредитору  могут быть осуществлены единовременно  либо 

прибавлены к сумме долга. Например, кредитор соглашается предо-