Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах

 
 

 

 

10.3.2. Опыт ипотечного  кредитования в зарубежных странах

К оглавлению

Классические  модели ипотечного кредитования 

В практике ипотечного кредитования принято различать  две основ- 

ные модели: американскую (элементы которой преобладали и в Рос- 

сии дореволюционной) и германскую. 

Американская  модель ориентирована прежде всего на стандартные 

финансовые продукты —закладные, ценные бумаги и недвижимость. 

Если попытаться выделить основной принцип, на котором  базируется 

американская  система, то он будет звучать примерно так: стандарт, 

стандарт и  еще раз стандарт. Стандартные  дома, стандартные ценные 

бумаги, стандартные  условия по кредитам, стандарты обслуживания 

этих кредитов, —и так во всем. 

По американской модели человек приобретает готовое  жилье, оп- 

лачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его сто- 

имости наличными, оставшуюся же сумму —заемными деньгами спе- 

циализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог 

приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита  осуществляет- 

ся в течение 15-30 лет. 

Графически схема  классической американской модели ипотеки 

представлена на рис. 10.2. 

Функционирование  такого рода ипотеки обусловлено  наличием 

четырех основных субъектов рынка —заемщик (залогодатель), ипо- 

течный банк (залогодержатель), инвестор и государство. 

Попытаемся более  подробно рассказать о роли каждого  из них. Допус- 

тим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство по торговле 

недвижимостью (риэлтерская фирма) и подбираете себе жилье. После 

этого вы обращаетесь  в ипотечный банк, который рассматривает  вашу 

просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал  кредиты, он форми- 

рует ипотечный пул, т. е. совокупность выданных кредитов (совокупность 

закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся 

продажей закладных  по кредитам, и вступает в игру государство. 

Используя посредничество крупнейших фирм, государство высту- 

пает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (заклад- 

ные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный не- 

большой доход. Кроме того, должен существовать ряд  организаций, 

типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обяза- 

тельном порядке (согласно законодательству) будут приобретать оп- 

ределенное количество ипотечных закладных. 

Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать соб- 

ственное дело. Своих сбережений вам на это не хватает, а краткосроч- 

ную ссуду в обыкновенном коммерческом банке вам вряд ли дадут, 

так как слишком  велик риск невозврата. Но зато у  вас есть небольшой 

участок земли  неподалеку от города или скромная квартирка, оценен- 

ная экспертами в $25 тыс. Вы обращаетесь в ипотечный банк с веским 

обоснованием  того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматри- 

вает вашу просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность вашего 

земельного участка  или квартиры и выдает кредит в  объеме 60-70% от 

их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично 

предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном 

рынке с помощью государства и т. д. 

Финансирование  инвестиционных проектов 309 

Германская модель значительно отличается от американской. Ос- 

новное расхождение основано на отношении европейцев к недвижи- 

мости как к  единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь 

приводит к  тому, что каждая закладная осложнена  множеством под- 

робностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный 

рынок закладных. Никто не будет быстро принимать  решение о покуп- 

ке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном 

случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и 

пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены  активно 

выступать в  качестве эмитентов собственных  ценных бумаг и форми- 

ровать достаточно большой уставной фонд, что в американской моде- 

ли не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств 

в Германии сильно развита система накопительных  счетов (или систе- 

ма стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем. 

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку  дома, то сна- 

чала вы должны открыть специальный ≪накопительный счет≫ в ипо- 

течном банке. Как только на счету накопится необходимая часть сто- 

имости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы 

получаете право  на государственную дотацию (до 10% стоимости  жи- 

лья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение 

кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых  вкладов у 

кредитных учреждений есть возможность использовать их для  выда- 

чи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая мо- 

дель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в 

районах застройки, концентрируя необходимые средства для освое- 

ния территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориенти- 

рована на людей со средним и даже низким уровнем дохода. 

Графическая схема  германской системы стройсбережений пред- 

ставлена на рис. 10.3. 

Кроме того, в  зарубежной практике ипотечного кредитования для це- 

лей снижения кредитного риска по мере развития системы ипотечного 

кредитования  были выработаны различные модели погашения  долга. 

Основные модели погашения долга 

Ипотечные кредиты  в зависимости от условий погашения  могут быть 

разделены на две  группы: 

•ипотечные  обязательства с постоянными  выплатами; 

•ипотечные  обязательства с переменными  выплатами, но фикси- 

руемой или корректируемой процентной ставкой. 

Рассмотрим более  подробно основные виды ипотечных кредитов. 

1. Ипотечные  кредиты с фиксированной процентной  ставкой. 

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равно- 

великими платежами  —стандартный или самоамортизирующий- 

ся (fixed-rate, level-payment, fully-amortized mortgage). 

Данный вид  кредита является исторически первой разновидностью 

ипотечных займов, самой распространенной в мировой  практике на про- 

тяжении примерно 50 лет, до начала 1990-х гг. Изучение основных ха- 

рактеристик данного вида кредита весьма удобно и является отправной 

точкой для  анализа других, альтернативных моделей, поскольку после- 

дние получили свое развитие именно из данного вида кредита. 

Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой  пред- 

полагает равные ежемесячные платежи, которые включают: 

•1/12 фиксированной  годовой процентной ставки, умноженной 

на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца; 

•часть невыплаченного остатка основной суммы кредита. 

Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик  в тече- 

ние всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же сумму де- 

нег ежемесячно. С течением времени пропорции  между основной сум- 

мой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую 

часть составляют проценты, поскольку сумма долга  еще очень велика, 

постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыпла- 

ченного остатка кредита возрастает. 

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равнове- 

ликими платежами был распространен в США со времени Великой 

Депрессии 1929-1933 гг. и сыграл большую роль в решении  жилищ- 

ной проблемы в  этот период, а также в первые два десятилетия после 

Второй мировой  войны, пока не наступил период высоких  темпов ин- 

фляции в середине 1970-х гг. Основные проблемы, связанные с дан- 

ным видом кредитования, привели к распространению альтернатив- 

ных инструментов финансирования. 

Разновидностью  кредита с фиксированной процентной ставкой яв- 

ляется ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей 

(graduated-payment mortgage). 

Эта модель была предложена Федеральной жилищной администра- 

цией США в 1979 г. Процентная ставка и срок кредита фиксированы, 

как и для  кредита с равновеликими платежами. Однако сумма еже- 

месячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем  в последую- 

щие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания 

суммы ежемесячных  платежей. 

Ежемесячные выплаты  по займу в первые годы недостаточны для 

покрытия полной суммы процентов, начисленных на основную сумму 

долга. Разница  между платежами и накопленными процентами при- 

бавляется к основной сумме долга, и в первые годы займа имеет место 

отрицательная амортизация долга. Более высокий  уровень платежей 

в последующие  годы рассчитывается так, чтобы полностью  погасить 

возросшую основную сумму долга. Такие схемы могут  предусматри-