Оцінка вартості майна, нематеріальних активів, підприємств і бізнесу, що передаються позичальниками у заставу банківського кредиту

Доопрацювання (актуалізацію) оцінки майна та з  цією метою складення у стислій  формі звіту про оцінку майна  здійснює оцінювач та суб'єкт оціночної  діяльності, які складали у повній формі звіт про оцінку цього майна. У цьому разі попередній звіт про оцінку майна, складений у повній формі, розглядається як невід'ємна частина звіту про оцінку майна у стислій формі.

З метою доопрацювання (актуалізації) оцінки із замовником укладається новий договір на виконання робіт з доопрацювання (актуалізації) оцінки майна, якщо можливість її проведення не була передбачена у договорі на проведення оцінки майна.

Звіт  про оцінку майна підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили  оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної  діяльності - суб'єкта господарювання. Документи та інші інформаційні матеріали, зібрані оцінювачами в процесі  проведення оцінки майна, разом із звітом про оцінку майна зберігаються в  архіві суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання не менше  ніж п'ять років, якщо інше не встановлено  договором на проведення оцінки майна.

 Висновок про вартість майна повинен містити відомості про:

• замовника оцінки та виконавця звіту про оцінку майна;
• назву об'єкта оцінки та його коротку характеристику;
• мету і дату оцінки;
• вид вартості, що визначався;
• використані методичні підходи;
• величину вартості, отриману в результаті оцінки.

У разі потреби оцінювач має право відобразити у висновку свої припущення та застереження щодо використання результатів оцінки.

Висновок  підписується оцінювачем (оцінювачами), який безпосередньо проводив оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання. Законодавством можуть бути встановлені додаткові вимоги до оформлення висновку про вартість об'єкта оцінки.

Звіт  про оцінку майна, додатки до нього  готуються не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в оцінювача, а інші видаються замовнику після реєстрації в книзі обліку виданих документів.

Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Рецензування  звіту про оцінку майна здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття  рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної  влади та органів місцевого самоврядування, судів та осіб, які заінтересовані у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною  ініціативою суб'єкта оціночної  діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит  до осіб, які відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (далі - рецензенти).

Рецензування  полягає у неупередженому об'єктивному  розгляді оцінки майна особою, яка  не має особистої матеріальної або  іншої заінтересованості в результатах  такої оцінки, відповідно до напряму  та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва.

За результатами своєї роботи рецензент готує  рецензію у письмовій формі, яку  скріплює підписом. Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об'єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об'єкта оцінки, виражені у грошовій формі, можуть відображатися рецензентом виключно у формі звіту про оцінку майна, складеному у повній формі відповідно до вимог національних стандартів.

Якщо  у письмовому запиті про необхідність рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість об'єкта оцінки, така вимога задовольняється шляхом проведення оцінки майна. У разі рецензування звіту про оцінку майна оцінювачем, який працює в органі державної влади або органі місцевого самоврядування - суб'єктах оціночної діяльності, вимога щодо надання висновку про вартість майна задовольняється шляхом організаційного забезпечення проведення незалежної оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. У такому разі особи, що вимагають проведення незалежної оцінки майна в процесі рецензування, забезпечують укладення договору на проведення оцінки майна в порядку, визначеному законодавством.

У рецензії повинні зазначатися:

• підстави проведення рецензування;
• повна назва звіту про оцінку майна, що був об'єктом рецензування, відомості про його виконавців, їх кваліфікацію та висновок про можливість проведення зазначеними особами оцінки майна відповідно до правових вимог провадження професійної оціночної діяльності;
• строк проведення рецензування і дата підписання рецензії;
• висновок про обґрунтованість вибору виду вартості та її відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;
• висновок про зібрані виконавцем звіту про оцінку майна вихідні дані та іншу інформацію (їх повнота, достатність для проведення оцінки майна та розкриття у звіті);
• висновок про відповідність і правильність застосування під час проведення оцінки методичних підходів, методів та оціночних процедур з урахуванням мети і бази оцінки, обґрунтованість використаних припущень;
• загальний висновок про достовірність оцінки майна.

Рецензія  може містити перелік аргументованих рецензентом зауважень до звіту про оцінку майна, у тому числі застереження про можливість впливу цих зауважень на достовірність оцінки майна.

У процесі  рецензування рецензент не повинен  брати до уваги будь-яку додаткову  інформацію про об'єкт оцінки або  подібне майно, що виникла після дати складення звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна до дати підписання рецензії.

Рецензія  повинна містити висновок про  відповідність звіту вимогам  нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. Звіт класифікується за такими ознаками:

• звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;
• звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;
• звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;
• звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

Викладена у звіті про оцінку інформація повинна давати можливість легко  простежити логічність і коректність  отриманого результату. У випадку, якщо в якості інформації, істотною для  величини визначеної вартості, використовується експертна думка, то у звіті про  оцінку повинен бути проведений аналіз даної думки на відповідність  її ринковим умовам, описаним у розділі  аналізу ринку.

У звіті  повинно міститися більш повне  і детальне обґрунтування тих  даних, вплив яких на підсумковий  результат найбільш істотний, алгоритм розрахунків бажано надати в табличній  формі.

Звіт  не повинен містити інформацію, яка  в подальшому не буде використовуватися  при визначенні проміжних і підсумкових  результатів.

Термін  дії звіту про оцінку може становити  не більше 6-ти місяців.

Основними вимогами щодо оформлення звіту про оцінку:

• сторінки Звіту пронумеровані посторінково, включаючи всі додатки до цього Звіту;
• звіт прошитий/зброшурований, скріплений печаткою СОД, підписаний керівником СОД та оцінювачем, що безпосередньо здійснив оцінку об'єкта. До розгляду приймаються лише Звіти з живими підписами, використання факсимільного підпису не допускається.
• титульна сторінка звіту та Висновок про вартість майна повинні бути оформлені на фірмовому бланку СОД, Висновок повинен бути скріплений печаткою СОД, підписаний керівником СОД та оцінювачем, що безпосередньо здійснив оцінку об'єкта. До розгляду приймаються лише Звіти з живими підписами, використання факсимільного підпису не допускається
• на титульній сторінці обов’язково повинні бути вказані: назва об’єкту оцінки та адреса його місцезнаходження; прізвище, ім’я та по батькові оцінювача, що складав звіт; дата оцінки.
• висновок про вартість майна повинен бути розміщений одразу після титульної сторінки,
• фотографії об’єкта оцінки повинні бути присутніми як у розділі „Опис об’єкта оцінки” та і у додатках (на 1 сторінці має бути не більше шести фотознімків)
• інформація, надана власником майна (в тому числі довідки, таблиці, бухгалтерські баланси), повинна бути підписана уповноваженою на те особою і засвідчені в установленому порядку.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список використаних джерел

 

1. Грибовский C.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004.
2. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова – СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 2006.
3. Інструкція НБУ «Про Методичні рекомендації по застосуванню банками Закону України "Про заставу" Електронний ресурс: [Режим доступу] - http://zakon.nau.ua
4. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», із змінами внесеними із Законом № 5492 від 20.11.2012 – Електронний ресурс: [Режим доступу] - http://zakon.nau.ua
5. Закон України «Про заставу», із змінами внесеними із Законом № 4498 від 13.03.2012 – Електронний ресурс: [Режим доступу] - http://zakon.nau.ua
6. Закон України «Про іпотеку», із змінами внесеними із Законом № 5059 від 05.07.2012 – Електронний ресурс: [Режим доступу] - http://zakon.nau.ua
7. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации /М.А.Федотова, В.Ю.Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.: Финансы и статистика, 2008.- 384с.
8. Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" №1440 від 10.09.2003 Електронний ресурс: [Режим доступу] - http://zakon.nau.ua
9. Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна» N 1442 від 28 жовтня 2004 р. Електронний ресурс: [Режим доступу] - http://zakon.nau.ua
10. Постанова Правління НБУ «Порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків» № 279 від 06.07.2000 р. № 279 Електронний ресурс: [Режим доступу] - http://zakon.nau.ua