Оцінка вартості майна, нематеріальних активів, підприємств і бізнесу, що передаються позичальниками у заставу банківського кредиту

1.    У зв’язку з загальною кризою ліквідності та відтоком іноземних інвестицій з України обсяги кредитування банками суттєво знизились, відповідно знизились і обсяги оціночних послуг з метою застави майна. Разом з тим, відчувається збільшення попиту на оцінку для цілей кредитування в тих випадках, коли раніше банками видавались кредити надійним кредиторам без проведення відповідних процедур застави, а сьогодні ці кредитори кредитуються під забезпечену заставу. В цілому, спостерігається прискітлива увага банків до якості кредитів, у зв’язку з чим висуваються жорсткі вимоги до оцінки предметів застави, в тому числі до оцінки не тільки вартісних показників, але й показників ліквідності, а також прогнозних показників щодо об’єкта оцінки.

2.  Аналогічно зросли вимоги до покращення якості оцінки об’єктів страхування на фоні загального зменшення обсягів оціночних послуг для цілей страхування. 
          3.  Щодо оцінки вартості об’єктів нерухомості з однієї сторони відчуваються умови зниження обсягів продаж об’єктів нерухомості, а з іншої – велика невизначеність та динаміка зміни вартості таких об’єктів, а отже потреба в переоцінці зазначених об’єктів в нових економічних реаліях. 
         4.  Посилення ролі долара США стало причиною практично повної зупинки продаж на вторинному ринку. При цьому продавці не сильно поспішають знижувати ціни в доларах США, а покупці в свою чергу не поспішають купувати об’єкти нерухомості, вартість яких в гривневому еквіваленті навіть зросла.

  5.  Після певної протидії «завищених» та «незручних» для покупців цін в гривні, та небажанні продавців зменшувати ціни в доларах США, тобто такої ситуації, коли говорять «ринок завмер», перехід права власності здійснюється тільки при суттєвому коригуванні ціни продавцем – при реальній транзакції нерухомості зменшення вартості (торг) іноді складає 30-50% в доларовому еквіваленті. Таким чином, можна стверджувати, що на сьогодні склалася така ситуація, коли існує виключно «ринок покупця», який і визначає вартість нерухомості.

6. У відповідності до Міжнародних стандартів оцінки, ринкова вартість відображає колективні очікування і функціонування ринку, при цьому є базою оцінки ресурсів в ринково орієнтованих економіках. Щодо визначення ринкової вартості, то слід мати як мінімум «уподобання» ринку. Всі існуючі правила та стандарти розроблені для ринкових умов при стабільних економічних відносинах. Тому, в сучасних умовах більш доцільно використовувати термін «оціночна вартість», яка згідно Національного стандарту №1 «Загальні принципи оцінки майна та майнових прав» є вартістю, що визначається запропонованим алгоритмом та складом вихідних даних.

Таким чином, в кризових умовах, на фоні загального зниження ділової активності, обсяги оціночних послуг в натуральних показниках суттєво не знизяться, але зменшаться в грошовому виразі за рахунок зниження вартості оціночних послуг. Слід також зазначити, що рівень якості оцінки в умовах економічної нестабільності значно зростає, що в свою чергу потребує від компаній вдосконалення системи якості оціночних послуг та підвищення рівня їх технологічності. 

 

Визначення підходів та методів  оцінювання об’єкта застави

 

Оцінка  майна  проводиться  із  застосуванням  методичних підходів,  методів оцінки,  які є складовими частинами  методичних  підходів   або   є  результатом  комбінування  кількох  методичних  підходів, а також оціночних процедур.

    Оцінювач  застосовує,  як  правило,   кілька   методичних  підходів,  що  найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки,  виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її  проведення.

      З  метою   обґрунтування остаточного висновку про вартість  об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних  методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів  оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.

     Неможливість або недоцільність  застосування   певного методичного   підходу,   пов'язана  з   повною   відсутністю   чи недостовірністю  необхідних  для  цього  вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації,  окремо обґрунтовується  у  звіті  про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для  визначення  ринкової  вартості та  неринкових видів вартості об'єктів оцінки. Для  проведення  оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

• витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);
• дохідний;
• порівняльний.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний  в об'єкта оцінки, окремо . При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури:

- величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

- величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;

- величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;

- коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Застосування  інших оціночних процедур для  визначення зносу (його окремих видів) можливе за умови окремого обґрунтування  та розрахунку, що наводяться у звіті  про оцінку майна.

 

Організація оцінювання застави 

 

Будь-яке  майно, що пропонується у заставу, повинне  пройти оцінювання своєї вартості та визначення величини кредитних коштів, що надається під його заставу. Оцінювання майна, яке пропонується банку в якості забезпечення за кредитом, можуть проводити спеціалісти щодо заставної роботи в банку, відповідні спеціалісти кредитного підрозділу, які здійснюють оцінювання майна, експерти-консультанти та оцінювачі, які залучені банком на договірній основі для проведення експертизи майна, а також незалежні оцінювачі та оціночні компанії - суб'єкти оціночної діяльності, які мають відповідний сертифікат або ліцензію на виконання оціночних робіт, що дають право на проведення незалежного оцінювання. У процесі проведення оцінювання майна, як правило, визначається три види його вартості: ринкова, заставна і ліквідаційна.

Залежно від вимог позичальника чи банку  суб'єктом оціночної діяльності у ході оцінювання може визначатися  один чи декілька видів вартості (ринкова, ринкова і заставна, ринкова і  ліквідаційна). У проведенні незалежного  оцінювання для банку (філії) обов'язковим  є визначення суб'єктом оціночної  діяльності двох видів вартості майна, що пропонується у заставу - ринкової і заставної (ліквідаційної).

У банківській  практиці реальна вартість заставленого майна, як правило, не повинна бути меншою ніж розмір кредиту та витрати, пов'язані з виконанням кредитного договору, договору застави тощо. Необхідна сума забезпечення за кожною кредитною угодою може визначатися за формулою:

Сзаб = С ос.з. + С дод.з.

де Сзаб - сума забезпечення;

С ос. з. - частина суми забезпечення за заставною вартістю у виді основної застави;

С дод.з. - частина суми забезпечення за заставною вартістю у виді додаткової застави.

Основна застава - це застава, яка забезпечує кредит. При цьому до основної застави  банком можуть бути зараховані:

- житлові  і нежитлові будівлі, підприємства як цілісні майнові комплекси;

- устаткування, товари (сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо);

- транспортні  засоби, майнові права на кошти позичальника, розміщені на депозитному рахунку у банку-кредиторі;

- поруки  юридичних і фізичних осіб, покриті  коштами, розміщеними в банку-кредиторі;

- перспективне  незавершене будівництво з готовністю  не менше ніж 95%;

- інші  цінності, визначені банком.

Додаткова (вторинна) застава - застава, яка використовується, щоб поповнити основну заставу  і компенсувати її слабкі місця. До додаткової застави банківська установа може вводити:

- нерухоме  майно сільськогосподарського призначення  (за винятком випадків оформлення  в заставу цілісних майнових  комплексів);

- урожай  майбутніх періодів, велику рогату худобу (тварини, що знаходяться на вирощуванні і відгодівлі);

- комп'ютерну, побутову та оргтехніку, а також  інші цінності, визначені банківською  установою.

Порядок проведення оцінювання застави може бути представлений у вигляді наступної послідовності процесів:

1. Огляд застави (визначення орієнтовних розмірів, характеристики, форми та стану земельної ділянки під забудову; визначення поточного технічного стану поліпшень) та його ідентифікація, збір і аналіз документальних матеріалів (довідкові матеріали кліматичних та екологічних умов району; генплан місцеположення нерухомості; свідоцтво про право власності; державний акт на право користування земельною ділянкою; проектно-кошторисна документація на будівництво нерухомості; технічний паспорт та акт технічного стану нерухомості; експлуатаційна документація з відомостями про реконструкцію, ремонт; довідкові історичні матеріали).
2. Визначення поточної ринкової вартості застави.
3. Визначення прогнозної вартості на момент погашення заборгованості за кредитною угодою.
4. Визначення ліквідності застави.
5. Визначення коефіцієнта заставного дисконтування та заставної вартості майна.
6. Підготовка заключення про доцільність прийняття майна та майнових прав у заставу.

 

Загальна  модель іпотечно-інвестиційного аналізу

 

Іпотечно-інвестиційний  аналіз полягає у визначенні вартості нерухомості як сума вартостей власного та запозиченого капіталу. При цьому  необхідно враховувати міркування інвестора, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит, в даному випадку, розглядається  як засіб збільшення інвестованого  капіталу, що необхідний для здійснення угоди. При цьому вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування  грошових потоків, які надходять  до інвестора власного капіталу від  регулярного доходу та реверсії, а  вартість запозиченого капіталу - дисконтуванням платежів за обслуговування боргу.

Поточна вартість власності визначається в  залежності від норм дисконтування  та характеристик грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від:

• терміну проекту;
• співвідношення власного та залученого капіталу;
• економічних характеристик нерухомості та відповідних норм дисконтування.

Розглянемо  загальний алгоритм іпотечно-інвестиційного аналізу для розрахунку вартості комерційної нерухомості, покупка  якої фінансується із залученням запозиченого капіталу, тобто грошові потоки будуть розподілятися між інтересами власного та залученого капіталу.

Етап 1. Визначення поточної вартості регулярних потоків доходу:

• складається звіт про доходи і видатки для прогнозного періоду, з урахуванням характеристик кредиту;
• визначаються грошові потоки власних грошових засобів;
• розраховується норма прибутку на інвестований капітал;
• на основі розрахованої норми прибутку на власний капітал визначається поточна вартість регулярних грошових потоків до оподаткування.

Етап 2. Визначення поточної вартості доходів від реверсії без врахування невиплаченого залишку за кредитом:

• визначається доход від реверсії;
• з доходу від реверсії віднімається залишок боргу на кінець володіння об'єктом;
• на основі норми прибутку на власний капітал, що розраховується на першому етапі, визначається поточна вартість грошового потоку.

Етап 3. Визначення вартості нерухомості шляхом сумування поточних вартостей проаналізованих грошових потоків.

Математично визначення вартості нерухомості можна представити у вигляді формули: