Оцінка вартості майна, нематеріальних активів, підприємств і бізнесу, що передаються позичальниками у заставу банківського кредиту

V= PV*[(NOI - DS), (i, n)] + PV*[(TG-UM),(i, n)] + M,                        (форм. 1)

          де NOI - чистий операційний доход n-року проекту;

               DS – сума обслуговування боргу n-року;

               TG - сума реверсії без врахування витрат на продаж;

               UM - невиплачений залишок кредиту на кінець терміну проекту;

               і - віддача на власний капітал;

                М - первісна сума кредиту або поточний залишок основної суми боргу.

Розглянута  загальна модель іпотечно-інвестиційного аналізу дозволяє зробити висновок щодо впливу періоду володіння активом  на величину власності, через те, що змінюється кількість грошових потоків  на власний капітал. Існує тенденція  зменшення поточної вартості при  збільшенні періоду інвестиційного проекту.

 

Модель  Еллвуда із застосуванням коефіцієнта  покриття боргу 

 

При іпотечно-інвестиційному аналізі деякі аналітики також  застосовують іншу методику - визначення вартості нерухомості на основі іпотечно-інвестиційної моделі Еллвуда.

Іпотечно-інвестиційна модель Еллвуда - заснована на побудові загального коефіцієнту капіталізації як норми віддачі власного капіталу, скоригованої на амортизацію кредиту, майбутню збільшення долі власного капіталу власності, зміну вартості нерухомості, зміну регулярного доходу.

Еллвуд теоретично довів, що залучений капітал грає важливу роль при визначенні вартості нерухомості та, що інвестиції у нерухомість можна розглядати, як комбінацію залученого та власного капіталу, повернення яких повинно забезпечуватись доходом та реверсією. Результатом оцінки по моделі Еллвуда є визначення того, які вигоди від нерухомості можуть отримати кредитор та потенційний інвестор власного капіталу.

Головна привабливість техніки Еллвуда полягає в тому, що вона пропонує коротку іпотечно-інвестиційну формулу при відомому коефіцієнті іпотечної заборгованості та оціненій процентній зміні вартості власності за прогнозований період.

Формула Еллвуда для визначення коефіцієнта капіталізації є наступною:

k = (Y – m*C –d*(SFF; Y)) / (1+∆*J),                                                     (форм. 2)

де k - загальна ставка доходу для капіталізації чистого операційного доходу у вартість при заданій очікуваній зміні вартості за прогнозований період;

Y - ставка віддачі на власний капітал;

m - коефіцієнт іпотечної заборгованості (частка кредиту в загальній вартості власності);

C - іпотечний коефіцієнт Еллвуда;

d - зміна вартості власності за прогнозований період:

+dep – зниження вартості, збільшує коефіцієнт капіталізації;

-app - збільшення вартості, зменшує коефіцієнт капіталізації;

(SFF; Y) - фактор  фонду відшкодування за ставкою  віддачі на власний капітал  для прогнозованого періоду; 

∆ - зміна доходу;

J - коефіцієнт стабілізації доходу. Коефіцієнт I завжди є додатнім, тому при додатній зміні доходу загальний коефіцієнт капіталізаціі буде скорегований вниз. При постійному доході знаменник загальної формули буде дорівнювати 1, тоді загальний коефіцієнт капіталізації буде дорівнювати: R = Y- m*C – d*(SFF; Y)

Іпотечний коефіцієнт Еллвуда розраховується за формулою:

C = Y + p*(SFF; Y) – f,                                                                       (форм. 3)

де C - іпотечний коефіцієнт Еллвуда;

Y - ставка  віддачі на власний капітал;

p - доля поточного залишку кредиту, яка буде виплачена за прогнозований період;

(SFF; Y) - фактор  фонду відшкодування за ставкою  віддачі на власний капітал  за прогнозований період;

f - щорічна  іпотечна константа, розрахована на основі щорічних виплат і поточного (не первісного) залишку боргу.

Фактор  фонду відшкодування розраховується за формулою:

(SFF; Y) = Y /((1- Y)^Т -1),                                                                         (форм. 4)

де Y - - ставка віддачі на власний капітал;

Т - період володіння власністю.

У техніці  Еллвуда найважливішим є С-фактор. Він є результатом синтезу інших змінних величин. Користувачі даного методу іпотечно-інвестиційного аналізу повинні приділяти велику увагу вибору допущень, оскільки оцінка вартості повністю залежить від них.

Рівняння Еллвуда із застосуванням  коефіцієнту покриття боргу. Фінансування проектів, пов'язаних зі значними ризиками щодо отримання стабільних доходів, може змінити орієнтацію кредиторів щодо критерію, який визначає розмір позикових коштів. Кредитор вважає, що в цій ситуації розмір кредиту доцільніше визначати не на ціновій основі, а на базі відношення річного чистого доходу інвестора до річних платежів по позиковому зобов'язанню, тобто кредитор вимагає гарантій, що величина цього відношення (природно, більше одиниці) не буде менше деякого мінімального визначеного кредитором значення. Це відношення називають коефіцієнтом покриття боргу:

DCR = NOI / DS,                                                                               (форм. 5)

де DCR –  коефіцієнт покриття боргу;

     NOI - річний чистий дохід інвестора;

     DS - річні платежі по позиковому зобов'язанню.

У цьому  випадку коефіцієнт іпотечної заборгованості в рівнянні Еллвуда слід виразити через коефіцієнт покриття боргу DCR:

m = R / (DCR*f)                                                                                (форм. 6)

де m - коефіцієнт іпотечної заборгованості;

     f - щорічна іпотечна константа, розрахована на основі щорічних виплат і поточного (не первісного) залишку боргу.

Після підстановки  цього виразу замість m одержуємо  рівняння Еллвуда, виражене через коефіцієнт покриття боргу:

k = ((Y+ d*(SFF;Y))*DCR*f) / (Y +p*(SFF;Y) + DCR*f – f)             (форм. 7)

де k - загальна ставка доходу для капіталізації чистого операційного доходу у вартість при заданій очікуваній зміні вартості за прогнозований період;

Y - ставка віддачі на власний капітал;

d - зміна вартості власності за прогнозований період:

+dep – зниження вартості, збільшує коефіцієнт капіталізації;

-app - збільшення вартості, зменшує коефіцієнт капіталізації;

(SFF; Y) - фактор  фонду відшкодування за ставкою  віддачі на власний капітал  для прогнозованого періоду; 

DCR – коефіцієнт  покриття боргу;

f - щорічна  іпотечна константа, розрахована на основі щорічних виплат і поточного (не первісного) залишку боргу.

 

Звіт про оцінювання ринкової вартості об’єкта застави  банківського кредиту та його аналіз

 

Звіт  про оцінювання ринкової вартості об’єкта застави банківського кредиту має повністю відповідати вимогам Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, Національних стандартів оцінки та інших нормативно-правових актів, що регламентують процес надання оціночних послуг в Україні.

Звіт  про оцінку повинен мати ступені  захисту, що унеможливлюють його підроблення (титульний аркуш на фірмовому  бланку, індивідуальний унікальний номер,тощо).

Згідно  зі ст. 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна  є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує  виконані процедури з оцінки майна  суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили  оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної  діяльності.

У разі, якщо оцінка об'єкта нерухомості здійснюється суб'єктом оціночної діяльності — органом державної влади  або органом місцевого самоврядування, — то документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує  виконані процедури з його оцінки, є Акт оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

Використання  ринкової вартості як бази оцінки під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе за умови відповідності угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, змісту поняття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не повинні передбачати будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання покупцем об'єкта оцінки.

У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

У звіті про оцінку майна  та у висновку про вартість об'єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або невключення до ринкової вартості суми податку на додану вартість. Оціночні процедури, пов'язані з визначенням ринкової вартості, здійснюються з урахуванням включення або невключення до неї суми податку на додану вартість.

Умова щодо визначення ринкової вартості з включенням суми податку на одану вартість зазначається у договорі на проведення оцінки майна.

Згідно  зі ст. 56 Постанови КМУ «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні  засади оцінки майна і майнових прав»  звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі.

Звіт  про оцінку майна, що складається  у повній формі, повинен містити:

• опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;
• дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;
• мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки;
• перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка;
• перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;
• виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка;
• опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки;
• висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об'єкта оцінки;
• виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;
• письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;
• висновок про вартість майна;
• додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби - інші інформаційні джерела, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.

Звіт  про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об'єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших  випадках, визначених відповідними національними  стандартами.

У звіті  про оцінку майна, складеному у стислій  формі, повинні зазначатися етапи  проведення незалежної оцінки майна, здійснені  оціночні процедури, міститися висновок про вартість, а також зібрані  оцінювачем вихідні дані та інша інформація.

У звіті  про оцінку майна, складеному у стислій  формі з метою доопрацювання (актуалізації) оцінки на нову дату, повинні зазначатися:

• дата оцінки та дата завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;
• мета проведення оцінки та перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;
• перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка;
• додаткові відомості про зібрані і використані під час доопрацювання (актуалізації) оцінки вихідні дані та інша інформація про об'єкт оцінки, які можуть вплинути на достовірність та об'єктивність оцінки майна, проведеної на нову дату;
• висновки про існуюче та найбільш ефективне використання об'єкта оцінки, їх зміну порівняно з попередньою датою оцінки;
• зміст використаних методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби - з наведенням необхідних розрахунків, а також змісту відповідних застережень і припущень;
• висновок про вартість майна;
• додатки з вихідними даними та іншою інформацією, що були використані в процесі проведення оцінки.

Відповідними  національними стандартами можуть передбачатися додаткові вимоги до змісту звіту про оцінку майна  у стислій формі.

Не дозволяється складення у стислій формі звіту про оцінку майна у разі проведення незалежної оцінки цілісних майнових комплексів, часток (паїв, акцій) або повторного доопрацювання (актуалізації) оцінки майна. Відповідними національними стандартами можуть визначатися інші випадки, коли складення звіту про оцінку майна у стислій формі забороняється.

Доопрацювання (актуалізація) оцінки майна може здійснюватися  у разі закінчення строку дії звіту  про оцінку майна та висновку про  вартість майна, встановленого законодавством, або на вимогу замовника оцінки, коли істотних змін в умовах функціонування та фізичному стані об'єкта оцінки, а також стані ринку подібного майна від дати оцінки до дати оцінки, на яку передбачається здійснення доопрацювання (актуалізація), не відбулося.