Оцінка вартості майна, нематеріальних активів, підприємств і бізнесу, що передаються позичальниками у заставу банківського кредиту

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І  НАУКИ, молоді та спорту УКРАЇНИ

ДЕРЖАВНИЙ ВИЩИЙ НАВЧАЛЬНИЙ ЗАКЛАД

«КриворізЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ»

КРИВОРІЗЬКИЙ  ЕКОНОМІЧНИЙ ІНСТИТУТ

 

 

 

 

Кафедра

банківської справи

 

 

Оцінка  вартості майна, нематеріальних активів, підприємств і бізнесу, що передаються  позичальниками у заставу банківського кредиту

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Виконали  студентки 5 курсу

фінансово-економічного

факультету,

денної форми  навчання,

спец. 8.508/2

Коваленко Альона

Косенкова Катерина

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кривий Ріг  – 2013

План

 

1. Порядок застави майна, нематеріальних активів підприємств і бізнесу за наданням банківського кредиту
2. Вимоги до нерухомості що передається позичальником в заставу банківського кредиту
3. Вибір банком оцінювача об’єкта застави
4. Особливості оцінювання нерухомості за умов сучасного українського ринку
5. Визначення підходів та методів оцінювання об’єкта застави.
6. Організація оцінювання застави
7. Загальна модель іпотечно-інвестиційного аналізу
8. Модель Еллвуда із застосуванням коефіцієнта покриття боргу
9. Звіт про оцінювання ринкової вартості об’єкта застави банківського кредиту та його аналіз

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Порядок застави майна, нематеріальних активів підприємств і бізнесу  за наданням банківського кредиту

 

1. Для отримання дозволу на заставу майна підприємство, на балансі якого воно перебуває, подає в відділ інноваційної діяльності та комунального майна виконавчого апарату районної ради такі документи:

1.1. Лист-звернення підприємства (балансоутримувача) з клопотанням про надання згоди на заставу майна.

1.2. Інформацію про майно, яке віддається під заставу, а саме:

- найменування та опис майна (рік випуску, введення в експлуатацію, інші відомості);

- балансову вартість після індексації станом на останню можливу дату;

-  знос;

- залишкову вартість;

- вартість майна, визначену за домовленістю сторін (заставодавця та кредитора).

1.3. Протокол рішення ради трудового  колективу (загальних зборів) про згоду на надання майна у заставу.

1.4. Копію статуту підприємства, засвідчену в установленому чинним законодавством порядку (у разі необхідності).

1.6. Звіт про експертну оцінку  або письмове обгрунтування ринкової вартості майна, яке віддається під заставу.

1.7. Довідку про те, що майно,  яке віддається під заставу,  перебуває на балансі підприємства.

1.8. Виписки  з Державних реєстрів застав  відповідного майна про те, що дане майно не перебуває у заставі.

1.9. Бухгалтерську звітність станом  на останню звітну дату.

1.10. Перелік дебіторської  та кредиторської заборгованості із зазначенням сум та строків виплати.

1.11. Бізнес-план (якщо кредит планується отримати більше як на 
півроку) або фінансово-економічне обґрунтування (якщо строк користування кредитом до півроку), які обов'язково повинні містити такі розділи:

-  обґрунтування необхідності отримання кредиту;

-  цільове призначення кредиту та шляхи його використання;

-  джерела погашення кредиту та заходи для його погашення в строки, зазначені в кредитному договорі.

2. Документи, які необхідні для отримання кредиту, подаються підприємством в оригіналі та підписуються керівником цього підприємства та головним бухгалтером.

3. Дозволу на заставу  майна надається сесією районної  ради за рекомендацією профільної  комісії районної ради.

4. Підприємство-заставодавець  протягом п'яти днів з моменту  підписання договору застави та кредитного договору копії цих угод надсилає  відділу з питань інноваційної діяльності та комунального майна виконавчого апарату районної ради.

5. Підприємство-заставодавець щоквартально  надсилає у відділ з питань інноваційної діяльності та комунального майна виконавчого апарату районної ради звіти про виконання умов кредитного договору та цільового використання кредитних коштів.

 

Вимоги до нерухомості що передається  позичальником в заставу банківського кредиту

 

Іпотека— це вид забезпечення зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника.

Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків затверджено постановою Нацбанку України № 279 (далі — Порядок № 279).

Відповідно  до пп. 7.4 п. 7 цього Порядку банк здійснює перевірку наявності та стану предметів застави з періодичністю, установленою внутрішніми положеннями банку, але не рідше: одного разу на рік — якщо предметом застави є нерухоме майно та цілісний майновий комплекс.

Якщо предметом застави є нерухоме майно, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню. Застава рухомого та нерухомого майна підлягає державній реєстрації у випадках та в порядку, встановлених законом.

Майно та інші форми забезпечення зобов'язань позичальника перед  банком повинні задовольняти таким  вимогам:

1.   Висока ліквідність (розуміється здатність активів до конверсії в готівкові кошти)

2.  Здатність до тривалого зберігання (як мінімум, на термін користування позикою).

3. Стабільність цін на заставлене  майно.

4. Мінімальні витрати по зберіганню  та реалізації застави.

Залежно від того, наскільки заставне майно відповідає вказаним вимогам, визначається розмір кредиту. Розмір позики під заставу майна встановлюється у відсотку від ринкової вартості заставленого майна на момент укладання кредитної угоди. Підвищення ціни застави над сумою кредиту компенсує ризик втрати в результаті зміни цін на майно.

 

Вибір банком оцінювача об’єкта  застави

 

Згідно із Законом «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» при передачі майна під заставу, обов’язково  має проводитися його оцінка незалежними  експертами – професійними оцінювачами [1].

З ціллю забезпечення об’єктивності  оцінки застави банки обирають професійних  оцінювачів, проводячи їх акредитацію, а також злучають оцінювачів на постійну роботу, створюючи спеціальні підрозділи в межах департаментів чи управлінь кредитним ризиком.

 Акредитація незалежних оцінювачів  майна – це процедура встановлення  ділових відносин між банком  та суб'єктами оціночної діяльності. У процесі акредитації банк  документально засвідчує компетентність  суб'єкта оціночної діяльності  та його право здійснювати  оцінку застави для банку.

 Слід наголосити, що банку  оцінювач цікавий як добросовісний  та професійний партнер, який  спроможний взяти на себе відповідальність  за результати своєї роботи. Адже  банк повинен бути впевнений  у тому, що ринкова вартість  майна, що зафіксована оцінювачем  у звіті про оцінку, адекватна  ринку та може слугувати надійним  орієнтиром при прийнятті кредитного  рішення.

Акредитація оцінювачів в банках України  не регламентується жодним нормативно-правовим документом, а тому незалежні оцінювачі  часто таку процедуру розцінюють штучним інструментом обмеження  вільної конкуренції на ринку  фінансових послуг, оскільки банк змушує клієнта звертатися до визначеного  суб’єкта оціночної діяльності (звіти  інших у банку просто можуть не прийняти).

На сьогоднішній день акредитація оцінювачів в банках України законодавчо не врегульована. Не існує оголошених ринку чітких правил та умов її проведення.

Як правило, у процесі вибору суб'єктів оціночної діяльності, акредитації і роботи з ними беруть участь такі підрозділи банку − управління ризиками, юридичне управління, служба безпеки, а також підрозділи і установи банку, які забезпечують кредитування. Управління ризиками ініціює та супроводжує процес акредитації, подає пропозиції щодо акредитації на розгляд Правління банку, рецензує незалежні оцінки суб’єктів оціночної діяльності. На юридичне управління покладається правова експертиза документів суб’єктів оціночної діяльності, а на службу безпеки – експертиза документів їх господарської діяльності та ділової репутації.

Процедуру акредитації  можна розділити  на три етапи:

На першому етапі здійснюється опитування філій банку та саморегулівної організації оцінювачів на предмет виявлення компаній, рекомендованих ними для участі в акредитації. На підставі поданих кандидатур формується перелік компаній – потенційних учасників акредитації. Проводиться анкетування рекомендованих компаній з метою отримання необхідної інформації. Зі складеного переліку вибираються оцінювачі, які задовольняють умовам отримання акредитації.

На другому етапі банк організує і проводить атестаційне тестування фахівців-оцінювачів, які представляють відібрані на першому етапі компанії. Результати тестування та інші показники діяльності компаній оцінюються по бальній системі. Відбираються ті оцінювачі, що набрали найбільшу суму балів.

На третьому етапі здійснюється документальна перевірка оцінювачів, що пройшли другий етап, у тому числі перевіряється їх репутація. Таким чином, визначаються оцінювачі, що пройшли акредитацію.

Банківська акредитація оціночних  компаній здійснюється за певними критеріями.  

    Єдиної думки щодо  переліку критеріїв акредитації  немає, але найбільш поширеними  є наступні:  досвід роботи, ділова  активність та професійні якості; досвід співпраці з кредитними  установами; репутація оцінювача;  страхування професійної відповідальності; рівень матеріально-технічної бази  оціночної компанії; наявність доступу  до інформаційних баз даних,  наявність власних баз даних;  спеціалізація оцінювачів; вартість послуг .

  В результаті акредитації  банки формують списки компаній, звіти про оцінку предмета  застави яких приймаються даним  банком.

Разом з тим, в міру розвитку кредитних  відносин, з ціллю мінімізації  кредитного ризику банку, комерційним  банкам доцільно створювати та розвивати  власні підрозділи, де працюють оцінювачі. Адже тільки професійні оцінювачі можуть: по-перше, перевірити правильність та достовірність звіту про оцінку майна з ціллю застави; по - друге, оперативно і грамотно визначити  оптимальний вид забезпечення виходячи із терміну потенційного кредиту  та вартісно-утворюючих факторів пропонованої застави; по - третє, здійснювати переоцінку вартості застави з ціллю моніторингу заставної вартості та коригування сформованих резервів під кредитні ризики; по – четверте, проводити переоцінку вартості застави з ціллю її повторної застави при рефінансуванні НБУ.

 

Особливості оцінювання нерухомості за умов сучасного українського ринку

 

Оцінку нерухомості в більшості випадків проводять при:

• продажу;
• здачі в оренду;
• банківській заставі;
• судових спорах;
• внесенні до статутного фонду;
• страхуванні будівлі;
• визначенні бази оподаткування;
• передачі в управління;
• ухваленні будь-яких інших господарських рішен.

Оцінка  об'єктів нерухомості може бути необхідна  при: операціях купівлі-продажі або  здачі в оренду; страхуванні об'єктів  нерухомості; кредитуванні під заставу  об'єктів нерухомості; внесенні об'єктів  нерухомості як вклад у статутний  капітал підприємств; розробці інвестиційних проектів і залученні інвесторів; ліквідації об'єктів нерухомості; інших операціях, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.

Оціночна  діяльність в Україні стабільно  та впевнено розвивається вже понад 15 років. При цьому за останні  роки ринок оціночної діяльності зростав значними темпами: від 78% в 2003 році до 65% в 2007 році. 
Це зростання було викликано загальним розвитком ринкової економіки – зростанням економіки в цілому, яке, в першу чергу,  проявляється в збільшенні кількості угод злиття та поглинання компаній, купівлі-продажу нерухомості, розширенням процесу іпотечного кредитування, розвитком страхування та переходу частини вітчизняних суб’єктів господарювання на складання звітності відповідно до МСФЗ, викликано також будівельним бумом та пов’язаної з цим оцінки інвестиційних проектів, оцінки майнових прав на об’єкти нерухомості тощо. Це зростання, насамперед, забезпечувалося розвитком галузей промисловості, енергозабезпечення, металургії, машинобудування тощо. 
Але, починаючи з середини 2008 року глобальна фінансова криза торкнулася практично всіх об’єктів оцінки. При цьому, найбільш гостро вона проявляється в нерухомості та автотранспорті – об’єктах, які об’єднує не тільки їх висока частка в загальному обсязі оцінок, але й те, що їх вартість прив’язана до долара США. Останнє відіграє особливу роль в період економічної нестабільності, курса долара США, який постійно змінюється. При цьому оцінка ускладнюється ще й тим, шо в країні може існувати і суттєво впливати на вартість майна зразу декілька курсів – НБУ, «міжбанку» та «чорного ринку».  
Крім того, слід зазначити, що ринок нерухомості вже достатньо насичений як об’єктами первинного, так і вторинного ринків. Варто також зазначити, що у зв’язку з тим, що банківські установи майже не кредитують інвесторів – транзакції купівлі-продажу практично відсутні – у покупців (інвесторів) виник дефіцит платіжних засобів. Сьогодні вони знаходяться в очікуванні подальшого зменшення цін. У зв’язку з цим, слід виділити ряд особливостей оцінки майна в умовах економічної нестабільності: