Оценка имущества

Ограждение территории

Железобетонное ограждение сплошное из железобетонных плит, протяженностью 800 м, высотой 2 м.

Установлены пропускные металлические  ворота.

Благоустройство территории

Большая часть свободной  территории асфальтирована и размечена  под стоянку строительной техники  предприятия. Площадь благоустройств а - 14800 м².

На момент обследования установлено, что здания имущественного комплекса  загружены не на полную производственную мощность, из-за отсутствия заказчиков на выполнение механизированных работ.

Состояние всех строений - удовлетворительное.

3.3  Затратный метод определения стоимости объектов недвижимости

3.3.1 Расчет стоимости земельного  участка

Согласно имеющимся данным, ставка платы за землю, продаваемой  в частную собственность в  г. Талдыкоргане составляет 137-274 тенге/м² в зависимости от местоположения участка. Для рассматриваемого земельного участка стоимость 1 кв. метра составляет - 137 тенге/м².

Учитывая размер участка, найдем его стоимость:

37500 м² х 137 = 5137500 тенге.

(Пять миллионов сто  тридцать семь тысяч пятьсот  тенге).

3.3.2  Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений

Согласно творческой части  данной работы, при затратном подходе  существует два основных метода определения  стоимости недвижимости:

-   Метод определения полной стоимости воспроизводства;

-   Метод определения полной стоимости замещения.

Для оцениваемого объекта  отдадим предпочтение методу определения  полной стоимости воспроизводства.

Наиболее точным способом определения стоимости воспроизводства  является составление сметы строительных работ, но, учитывая тот факт, что  это трудоемкий, сложный процесс, более целесообразно определить восстановительную стоимость на основе сборников укрупненных показателей  восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Для расчета стоимости  нового строительства использованы сборники укрупненных показателей  восстановительной стоимости (УПВС).

В соответствии с «Общей частью»  к сборникам УПВС в восстановительную  стоимость единицы измерителя включены все прямые затраты, накладные расходы  и плановые накопления, а также  все расходы связанные с организацией строительства.

Величина ПВС объекта  рассчитывается по формуле:

ПВС= C х V х K (в ценах 1969 года) (3)

Где С - стоимость 1 м³ (м²) объекта аналога

V - расчетный объем (площадь)

К - коэффициент корректировок

На дату оценки ПВС объекта  оценки рассчитывается по формуле:

ПВС¹= ПВC х К₁ х K₂ х К₃

Где ПВС - полная восстановительная  стоимость в ценах 1969 года.

К₁ - индекс перехода к ценам 1984 года;

K₂ - индекс перехода цен к 1991 году;

К₃ - индекс перехода к ценам на дату оценки.

Определение восстановительной  стоимости административно-хозяйственного блока проводилось на основе сборника № 28 укрупненных показателей восстановительной  стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов, для расчета стоимости  цеха РММ, склада запчастей, склада строительных материалов и цеха гидравлики применен сборник 7 УПВС (таблица 10, вариант 1); для  оценки гаража, проходной, ограждений и благоустройства применялся сборник, № 1 УПВС зданий и сооружений, имеющихся  в организациях и учреждениях, состоящих  на государственном бюджете для  переоценки основных фондов.

Административно-хозяйственный  блок

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта - аналога - 21,9 руб/м³ (Сборник УПВС № 36) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная  стоимость административно-хозяйственного здания составит:

ПВС = 5400 х 21,9 х 1,07 х 1,16 х 104,662 = 29957341 тенге

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен  от уровня 1969 г. К уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен  от уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета  цен от уровня 1991 года к уровню  цен на дату оценки.

Цех РММ

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта аналога (при объеме до 100 000м³) в ценах 1969 года составляет 8,4 тенге/м³.

Полная восстановительная  стоимость цеха составит:

ПВС = 23328м³ х 8,4 х 1,07 х 1,03 = 215962 тенге (в ценах 1969 г).

На дату оценки ПВС = 215962 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 51128019 тенге (на дату оценки).

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,03 - коэффициент поправки  на конструктивное решение (панельные  стены вместо кирпичных)

1,16 - индекс пересчета цен  от уровня 1969 г. к уровню 1984 г.

1,95 - индекс пересчета цен  от уровня 1984 года к уровню 1991 г.

104,662 - индекс пересчета  цен от уровня 1991 года к дате  оценки (значения индексов по  данным Национального Агенства  по статистике).

Материальный склад

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога составляет 21,0 тенге (сборник УПВС № 18 таблица 24) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная  стоимость склада составит:

ПВС = 1200 м³х21,0х1,07х1,16х1,95х104,662 = 6383604 тенге

Где 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен  к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен  к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета  цен к уровню даты оценки.

Склад строительных материалов

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога составляет 8,4 тенге/м³ (сборник № 7, таблица 10).

Восстановительная стоимость  склада составит:

ПВС = 2592 м³ х 8,4 х 1,03 х 1,07 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 5680897 тенге.

Где: 1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение;

1,07 - коэффициент поправки  на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен  уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен  уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета  цен уровня 1991 года к уровню  даты оценки.

Все индексы приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Гараж

Восстановительная стоимость 1м³ объекта-аналога по сборнику УПВС (сборник № 18 таблица 24) составляет 21,0 тенге в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость  гаража составит:

ПВС = 108 м³ х 21,0 х 1,07 х 1,16х .95 х 104,662 = 574524 тенге;

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен  уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен  уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета  цен уровня 1991 года к уровню  даты оценки.

Все индексы цен приняты  согласно данных Национального Агенства по статистике.

Проходная

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога по сборнику УПВС составляет 36,2 руб/м³ в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость  проходной составит:

ПВС = 27 м³ х 36,2 х1,07 х1,16 х 104,662 = 24 759 тенге

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен  уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен  уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета  цен уровня 1991 года к уровню  даты оценки

Все индексы цен приняты  согласно данных Национального Агенства по статистике.

Железобетонное ограждение

Восстановительная стоимость 1 м¹ аналогичного ограждения по сборнику УПВС составляет 25,7 рубля в ценах 1969 года

Восстановительная стоимость  ограждения составит:

ПВС = 800 м х 25,7 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 4867486 тенге

Где: 1,16 - индекс пересчета  цен 84 г./69 г;

1,95 - индекс пересчета цен  91 г. /84 г.;

104,662 - индекс пересчета  цен от уровня 1991 года, к уровню  цен на дату оценки.

Все индексы цен приняты  согласно данных Национального Агенства по статистике.

Благоустройство

Восстановительная стоимость  асфальтобетонного покрытия в ценах 1991 года составляет:

4,61 тенге/м² (по данным Азиатской экспертной компании - государственная лицензия на оценочную деятельность).

Восстановительная стоимость  благоустройства составит:

ПВС = 4800 х 4,01 х 104,662 = 2014534 тенге.

Где: 104,662 - индекс пересчета  цен от уровня 1991 года к уровню цен  на дату оценки.

Таблица 9

Расчет полной восстановительной  стоимости комплекса зданий

Наименование объекта  недвижимости	Удельный измеритель	Количество		Полная восстановительная  стоимость на 20 апреля 2006 г.; в тенге	Доля в общей  стоимости %
Административно-хозяйственный  блок	1 м3	5400		29957341	29,0
Цех РММ	1 м3	23328		51128019	49,9
Материальный склад	1 м3	1200		6383604	6,2
Склад строительных материалов	1 м3	2592		5680897	5,5
Цех гидравлики	1 м3	864		1893632	1,9
Гараж	1 м3	108		574524	0,6
Проходная	1 м3		27	24759	0,02
Железобетонное  ограждение	1 м1		800	4867486	4,7
Благоустройство: асфальтобетонное покрытие	1 м2		4800	2014534	2,18
Итого:				102524796

3.3.3 Определение совокупного  износа

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость  недвижимости, не в меньшей степени  оказывают влияние и внешние  факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений  на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ  подразделяется:

-   Физический;

-   Функциональный;

-   Внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств  по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его  несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества  вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных  и финансовых условий, демографической  ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной  или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в  результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Износ рассчитывается методом  разбивки и заключается в подробном  рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

-   Физический износ, устранимый и неустранимый;

-   Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

-   Внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ  относится к устранимому, если затраты  на его устранение меньше, чем добавляемая  при этом стоимость. Износ относится  к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая  стоимость сооружения.

3.3.4  Определение физического износа объектов недвижимости

В данной оценке для расчета  совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.

Величина накопленного физического  износа определялась на основе:

-   Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;

-   Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.

-   На основании произведенного осмотра.

Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный

Ремонт и оценивается  экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых  строительных мероприятий, устраняющих  повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».

Согласно Правилам, износ  здания равен сумме износов отдельных  конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной  стоимости здания по формуле:

_n

Ф₃ =∑ Ф_Кil_i (4)

ⁱ⁼¹

Где Ф₃ - физический износ здания, %

Ф_Кi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

l_i - коэффициент_, соответствующий доле восстановительной стоимости

отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной  стоимости здания;

n - число отдельных конструкций,  элементов или систем задания.

Расчет физического износа представлен в таблицах.

Дефектная ведомость

Таблица 10

Административно-хозяйственный  блок

Наименование конструктивного  элемента	Удельный вес  в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического  износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	14	40	5,6
Наружные и внутренние стены	28	40	11,2
Перегородки	5	30	1,5
Перекрытие, покрытие	16	30	4,8
Полы	9	40	3,6
Проемы	8	40	3,2
Кровля	7	50	3,5
Наружная отделка	3	40	1,2
Внутренняя отделка	4	40	1,6
Прочие работы	3	40	1,2
Сантехнические  и электромонтажные работы	3	50	1,5
Итого			38,9

Дефектная ведомость

Таблица 11

Цех РММ