Оценка имущества

Затратный метод чаще применяется  для оценки объектов социального  назначения или нового строительства, для варианта наилучшего использования  земли, в целях страхования. Расчеты  этим методом производятся с учетом данных о ценах на землю, строительных материалах; затратах на оборудование; прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке.

Затратный подход трудно осуществим для зданий, обладающих уникальными  архитектурными характеристиками и  исторической ценностью, сооружений с  чрезмерным физическим износом.

С теоретической точки  зрения доходный и затратный подходы - это части сравнительного метода продаж, так как каждый из них  предполагает использование рыночной информации (цены материала, рабочую  силу, ставка канализации, которая тоже рассчитывается по данным рынка). Однако в практическом плане эти методы - разные.

Поэтому, пока в республике не сложился открытый свободный рынок  недвижимости, к проблеме нахождения рыночной стоимости нужно подходить  с учетом ситуации сегодняшнего дня.

 
 

 

3.1.5  Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения

-   Оценка была произведена только в учебных целях. Настоящее заключение действительно только в полном объеме, любое использование отдельных частей заключения не отражает точку зрения оценщика;

-   Предполагается, что информация, полученная от заказчика, является надежной и достоверной;

-   Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений;

-   Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации;

-   Мнение оценщика относительно оценочной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и других факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на оценочную стоимость объекта оценки.

3.1.6  Местоположение оцениваемого комплекса объектов

Таблица 1

Местоположение объектов

Границы	Имущественный комплекс находится по ул.Абая, 273
Градостроительная зона и соответствие зонированиию	Южная промзона.
Типы землепользования	Частная собственность.
Форма участка	Участок имеет правильную прямоугольную форму.
Развитость инженерной ифраструктуры	Имеются все инженерные сети и коммуникации, находящиеся  в удовлетворительном состоянии.
Подъезд, транспортная доступность	Отличная
Коммерческая привлекательность  объекта	Не привлекательный
Застроенность сооружения	Район характеризуется  плотной застройкой, преимущественно  промышленные и производственные здания.
Рельеф и почвы	Рельеф местности  ровный, спокойный.
Состояние окружающей среды (локальное)	Т.к. объект находится  около автодороги с большой интенсивностью движения, загрязненность воздуха, а  также уровень шума повышенный. Чистота  и освещенность территории типична  для всего района (На уровне среднего). На расстоянии 1.0 км к северу большая  зона с частной застройкой.
Социальная инфраструктура	Не развита
Внешнее благоустройство	Отсутствует

3.1.7  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)

Анализ о лучшем и наиболее эффективном использовании объектов недвижимости отражает мнение оценщика в отношении способа лучшего  и наиболее эффективного использования  оцениваемого имущества, исходя из анализа  и состояния рынка, и является основополагающей предпосылкой при  определении оценочной стоимости.

Наиболее эффективное  использование определяется тем, как  наиболее вероятное использование  имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки  зрения и в результате которого стоимость  оцениваемого объекта будет максимальной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется  путем проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования по следующим  критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в  данной местности способов использования.

Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые  разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим  законодательством и т.д.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически  осуществимое и разрешенное законом  использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово  осуществимых использований будет  приносить максимально чистый доход  или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, вопросы, которые  необходимо рассмотреть, связаны с  четырьмя тестами, определяющими физическую возможность, юридическую допустимость, финансовую обоснованность и максимальную рентабельность того или иного использования.

Необходимо проверить  соответствие сделанных предположений  критериям НиНЭИ.

Физически возможно. Данный критерий имеет отношение к физическим характеристикам объекта недвижимости. Его анализ позволяет сделать  вывод, что по своим физическим характеристикам  здания имущественного комплекса без  перепланировок может использоваться только по своему функциональному назначению или как складские помещения.

Юридически возможно. Результаты анализа нормативно-правовой базы не выявили правовых ограничений на использование объекта оценки в  целях принесения прибыли.

Финансовой осуществимо. Финансовая осуществимость продажи  имущественного комплекса полностью  или частично не вызывает сомнений, так как в Талдыкоргане достаточно большой спрос на подобные объекты.

3.1.8  Заключение по анализу НиНЭИ

С учетом местоположения объекта  оценки и анализа арендных ставок по аналогичным объектам, а также  учитывая общую структуру и планировку зданий комплекса, его ближайшее  окружение, коммерческая привлекательность  объекта оценивается как высокая, так как объект оценки является высоко ликвидным, имеет удобную транспортную доступность. Оценщик пришел к выводу, что наилучшим использованием для  собственного имущества будет сдача  его в аренду (целиком или по частям) или продажа.

В то же время, плохое физическое состояние зданий значительно снизит рыночную стоимость оцениваемого объекта.

3.2  Описание объектов оценки

3.2.1 Описание земельного  участка

Описание земельного участка: участок расположен в южном районе города, на автомагистрали - улице Абая. Участок расположен на окраине города, но район находится в 10-15 минутах  езды от центра города. Месторасположение  можно расценивать как весьма удобное.

Форма участка - прямоугольная, размером - 3,75 га.

Рельеф участка - спокойный. Предполагается, что на земельном  участке нет никаких вредоносных  почв и близко расположенных грунтовых  вод.

Ограничения в использовании

Владелец должен соблюдать  санитарные и экологические нормы, установленные для данного района.

3.2.2  Описание улучшений на земельном участке

Тип объекта недвижимости

Объект оценки представляет собой комплекса, состоящий из следующих  строений и сооружений:

-   Административно-хозяйственный блок;

-   Цех РММ (ремонтно-механические мастерские);

-   Материальный склад (отапливаемый);

-   Склад строительных материалов (неотапливаемый);

-   Цех гидравлики;

-   Гараж;

-   Проходная;

-   Ограждение территории;

-   Дорожные одежды, благоустройство.

Для удобства и наглядности  все основные характеристики зданий представлены в таблицах.

Таблица 2

Административно-хозяйственный  блок

Год постройки		1973 г.
Этажность здания		2 этажа
Общая площадь здания		1800 м2
Строительный объем		5400 м3
Фундаменты		Железобетонные  блоки
Наружные и внутренние стены		Кирпичные, толщиной 510 мм, 380 мм
Перегородки		Кирпичные
Перекрытия, покрытие		Железобетонные  плиты перекрытия
Полы		Линолеум по бетонному  основанию, в санузлах метлахская плитка
Проемы	Окна: деревянные спаренные  переплеты с двойным остеклением; Двери: деревянные, щитовые, однопольные
Кровля	4 сл. Рулонная
Наружная отделка	Штукатурка цементным  раствором, известковая окраска.
Внутренняя отделка	Штукатурка цементным  раствором; известковая окраска
Инженерное обеспечение	Здание оборудовано  централизованным водоснабжением, системами  канализации и отопления. Электроснабжение от существующих сетей.

оценка недвижимость рыночный стоимость

 

Таблица 3

Цех РММ

Год постройки	1973 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	2160 м2
Строительный объем	23328 м3
Фундаменты	Ленточные, железобетонные, монолитные
Наружные стены	Легкобетонные стеновые панели
Каркас	Колонны: сборные, железобетонные, прямоугольные; Ригели: сборные железобетонные; Фермы: Сборные железобетонные, сегментные
Покрытие	Плиты перекрытия железобетонные, ребристые
Кровля	4-х слойная, рулонная  по утеплителю из пенобетона
Полы	Бетонные
Отделка	Заделка швов панелей  цементно-песчанным раствором
Проемы	Металлические переплеты  с ленточным остеклением; ворота металлические
Инженерное обеспечение	Здание оборудовано  системами центрального водоснабжения, канализации, отопления. Электроснабжение от существующих сетей.

Таблица 4

Материальный склад

Год постройки	1974 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь здания	240 м2
Строительный объем	1200 м3
Фундаменты	Бетонный, ленточный
Стены	Кирпичные, толщиной 510 мм
Покрытие	Железобетонные  плиты перекрытия
Кровля	4 слойная рулонная
Отделка	Внутренняя: штукатурка, известковая окраска; Наружная: штукатурка, окраска водостойкими составами
Проемы	Окна: деревянные, с  раздельными переплетами; Ворота с деревянными  полотнами
Полы	Бетонные
Инженерное обеспечение	Системы центрального водоснабжения, канализации, отопления. Электроснабжение от существующих сетей

 

Таблица 5

Склад строительных материалов

Год постройки	1974 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	432 м2
Строительный объем	2592 м3
Фундаменты	Ленточные, железобетонные, монолитные
Каркас	Сборные, железобетонные колонны; Сборные железобетонные балки.
Наружные стены	Легкобетонные стеновые панели.
Покрытие	Плиты перекрытия, ребристые.
Полы	Бетонные
Проемы	Ленточное остекленение с металлическими переплетами; ворота.
Кровля	4 слойная рулонная  по утеплителю из пенобетона
Отделка	Внутренняя и  наружная: заделка стыков панелей  цементным раствором.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение  от существующих сетей.

Таблица 6

Цех гидравлики

Год постройки	1974 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	144 м2
Строительный объем	864 м3
Фундаменты	Ленточные, железобетонные, монолитные.
Каркас	Сборные железобетонные колонны; Сборные железобетонные балки.
Покрытие	Сборные железобетонные ребристые плиты.
Стены	Легкобетонные стеновые панели.
Полы	Бетонные
Проемы	Окна: ленточное  остекленение с металлическими переплетами; Ворота.
Кровля	4 слойная рулонная  по утеплителю из пенобетона.
Отделка	Внутренняя и  наружная: заделка стыков панелей  цементным раствором.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение  от существующих сетей.

Таблица 7

Гараж

Год постройки	1976 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	36 м2
Строительный объем	108 м3
Фундамент	Железобетонный  ленточный монолитный.
Стены	Кирпичные, толщиной мм.
Покрытие	Сборные железобетонные плиты.
Кровля	4 слойная рулонная  по бетонному основанию.
Полы	Бетонные
Отделка	Внутренняя и  наружная: штукатурка цементно-песчанным  раствором.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение

Таблица 8

Проходная

Год постройки	1973 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	9 м2
Строительный объем	27 м3
Фундаменты	Бетонный ленточный, монолитный.
Стены	Кирпичный, толщиной 380 мм.
Покрытие	Сборные железобетонные плиты.
Проемы	Окна: деревянные остекленные  переплеты Дверь: щитовая, однопольная.
Полы	Линолеум по цементному основанию
Кровля	Шиферная по деревянным стропилам.
Отделка	Внутренняя и  наружная: штукатурка, окраска известковым  составом.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение  от электрических сетей.