Оценка имущества

Метод капитализации по норме  отдачи называют также анализом дисконтированного  денежного потока, потому что для  расчета настоящей стоимости  будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование  может выполняться по формулам с  помощью финансовых таблиц или с  помощью специализированных средств.

Оценка предстоящих затрат результатов при определении  эффективности осуществляется в  пределах расчетного периода продолжительность  которого (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и, при необходимости, ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее  время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Ставка дисконта используется для определения суммы, которую  заплатил бы инвестор сегодня (текущая  стоимость) за право получения ожидаемых  в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости, ставка дисконта представляет собой  коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает  инвестор при принятии решения о  приобретений будущих доходов с  учетом риска их получения.

Под риском понимается степень  оправданности ожиданий получения  будущих доходов. Для прогнозирования  потока денежных средств риск может  рассматриваться как вероятность  или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.

Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке недвижимости ставка дисконтирования  выбирается методом кумулятивного  построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма  дохода, к которой добавляется  норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемом секторе рынка  и поправка на неликвидность. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного  типа вложений и конкретного объекта.

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения  степени риска инвестиции.

2.3.2  Анализ доходов и расходов

Метод капитализации дохода предполагает наличие достоверной  оценки ожидаемых доходов. Отправной  точкой прогнозов можно считать  текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых  изменений и рыночных тенденций.

Сводный расчет прогнозируемого  дохода от объекта недвижимости для  целей оценки рыночной стоимости  называется реконструированным отчетом  о доходах. Обычно он представляется в форме таблицы.

Доходы

1.  Потенциальный валовый доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

2.  Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

3.  Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

4.  Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧЭД за вычетом псевдо расходов: амортизации (т.к. не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).

5.  Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

За показатели дохода обычно принимают ЧЭД или поток денежных средств после уплаты налога.

Расходы

Периодические расходы для  обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы  принято делить на:

-   Условно-постоянные расходы, или издержки;

-   Условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

-   Расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых  не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, эти налоги на имущество, некоторые  эксплуатационные расходы, страховка  основных фондов. К условно-переменным относятся расходы размер которых  зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основные условно-переменные расходы - это:

-   Расходы на управление;

-   Коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.)

-   Расходы на уборку;

-   Расходы на эксплуатацию;

-   Расходы на содержание территории;

-   Расходы по обеспечению безопасности и т.д.

К расходам на замещение относятся  расходы, которые либо имеют

место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют  от года к году.

Обычно к ним относят  расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов  улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование (холодильники , кухонные плиты и  т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, драпировка, а также недолговечные  компоненты здания (крыши, лифты). К  этой же статье расходов относятся  расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской  амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности не резервируют  эти деньги.

Следует отметить, что в  расчет (при оценке методом капитализации  дохода) необходимо включать эти отчисления, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока  владения (горизонта расчета).

Если в период предполагаемого  срока владения не предусматривается  замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение учитывать  не нужно, а износ необходимо учесть в цене предполагаемой перепродажи (реверсии). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете  методом дисконтирования потоков  денежных средств, возможно учитывать  расход только в том периоде, где  он планируется.

В заключение необходимо отметить, что на нормально функционирующих  рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и  расходами.

Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого  операционного дохода к действительному  валовому доходу называется коэффициентом  чистого дохода.

 

3. Определение рыночной  стоимости комплекса объектов  недвижимости ТОО «Механизированные  работы»

3.1 Общие сведения

3.1.1 Определение задания  на оценку

По поручению Заказчика - руководителя дипломной работы Левченко Веры Дмитриевны, Оценщик - автор дипломной  работы Оспанов Серикжан Серикпаевич  произвел оценку рыночной стоимости  пакета вещных прав на комплекс объектов ТОО «Механизированные работы», расположенный по адресу: г. Талдыкорган, ул. Абая 273.

Осмотр оцениваемого объекта  проводился в апреле 2006 года.

Оценка рыночной стоимости  объектов произведена на основании  детального осмотра, проведения строительно-технической  экспертизы с использованием предоставленной  продавцами технической документации.

3.1.2 Цель оценки

Цель оценки - определить текущую рыночную стоимость полных прав собственности, объекта недвижимости. Под «Полным правом собственности» понимается осуществление, собственником  комплекса прав, включая права  владения, распоряжения и пользования  при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении  осуществления прав частной собственности.

Функция оценки: в нашем  понимании оценка будет использована при принятии решения о продаже  объектов недвижимости в составе  комплекса ТОО «Механизированные  работы».

Под термином «рыночная стоимость» в настоящем отчете понимается следующее: рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, при которой объект перешел бы из рук продавца в руки покупателя на свободном конкурентном рынке при соблюдении следующих  условий:

-   Покупатель и продавец действуют на основе типичных стандартных мотивов;

-   Покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов;

-   Сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие;

-   Оплата производится в денежной форме наличными деньгами или в их эквиваленте, без скидок, уступок или специального кредитования;

-   Объект наделен свойствами отчуждаемости и может продаваться на открытом рынке;

-   Объект выставлен на открытом рынке достаточное время и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

3.1.3  Процедура оценки

Процедура оценки включает в  себя следующие шаги:

-   Осмотр зданий;

-   Интервью с собственником;

-   Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

-   Сравнительный анализ аналогов

-   Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта;

-   Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта.

3.1.4  Используемые в заключении стандарты и методы оценки, нормативные акты, источники информации

В настоящем заключении об оценке используются термины и определения  Международных стандартов оценки имущества (МКСО) Международного комитета по стандартам оценки имущества.

В Республике Казахстан оценка всех имущественных и неимущественных  прав регламентируется нормами, изложенными  в Законе «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 г.

Порядок переоценки основных фондов регулируется Постановлением Правительства  Республики Казахстан от 21 июля 1997 года № 1174 и Письмом Министерства финансов РК «Разъяснение по индексации (переоценке) основных фондов методом прямого  перерасчета»

Для подтверждения рыночной цены на объекты основных фондов использовались следующие источники информации:

-   Учетная документация, предоставленная заказчиком;

-   План расположения с указанием площади застройки, объемов зданий и помещений, технические параметры и характеристики оборудования;

-   Периодические издания газет и журналов с рекламой о купле-продаже подобного рода недвижимости;

-   Данные о ценах на аналогичную продукцию;

-   Справки торгующих или иных организаций о ценах на товары, сведения о ценах, опубликованных в специальных изданиях.

Перечисленные выше документы  и материалы необходимы для руководства  при проведении переоценки основных фондов (средств) по рыночной стоимости  и являются основанием при проверках  статистическими или налоговыми службами.

Большинство профессиональных оценщиков сходятся во мнении о существовании  трех методов определения рыночной стоимости:

1)  оценка с точки зрения (затратный метод);

2)  оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод);

3)  оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод).

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемому объекту, часто происходит смена  владельца ввиду достаточного количества аналогичных объектов, т.е. оценщик  может применить рыночный метод  продаж, заключающийся в сравнении  стоимостей аналогичных объектов. Если недвижимость имеет рыночную стоимость  и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнивать арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций. Приведенные примеры указывают  на два подхода к оценке: сравнительный  и доходный.

В данном случае эксперт-оценщик  определял стоимость недвижимости с использованием двух методов: затратного и доходного, а затем производил согласование результатов, полученных разными методами.

В целом проблема выбора тех  или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих  требований к оценке, характеристик  доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. В процессе оценки данного  объекта недвижимого имущества  оценщик провел анализ большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определили величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика при проведении данной оценки явилось четкое определение объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых величин.

На современном этапе  рынок недвижимости, являющийся ядром  всех имущественных прав, находится  еще в зачаточном состоянии. По существу, у нас относительно развит только рынок жилья, который существовал  и в прежней системе в форме  обмена жилплощадью, нос тех пор  он так и не стал до конца открытым. Таким образом, главное отличие  в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас  практически отсутствуют открытые данные о реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники, в силу сложившегося менталитета, стараются  скрыть эту информацию. Некоторые  виды недвижимости вообще не продаются  на открытом конкурентном рынке. Поэтому  метод сравнения продаж, который  широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной  информации.