Оценка имущества

СОДЕРЖАНИЕ 

 

Введение

1.  Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Основные принципы оценки  недвижимости

1.1.1 Принципы, основанные  на представлениях пользователя

1.1.2 Принципы, связанные с  землей, зданиями и сооружениями

1.1.3 Принципы, связанные с  рыночной средой

1.1.4 Принципы наилучшего  и наиболее эффективного использования

1.2 Особенности оценки  имущественных прав

1.2.1 Необходимость профессиональной  оценки имущественных прав

1.2.2 Проблемы развития  профессиональной оценки в РК

2.  Методологические подходы к оценке недвижимости

2.1 Затратный подход

2.1.1 Определение накопленного  износа

2.2 Рыночный подход

2.3 Доходный подход

2.3.1 Методы капитализации  дохода

2.3.2 Анализ доходов и  расходов

3.  Определение рыночной стоимости комплекса объектов

недвижимости ТОО «Механизированные  работы»

3.1 Общие сведения

3.1.1 Определение задания  на оценку

3.1.2 Цель оценки

3.1.3 Процедура оценки

3.1.4 Используемые в заключении  стандарты и методы оценки,

нормативные акты, источники  информации

3.1.5 Допущения и ограничивающие  условия, являющиеся

неотъемлемой частью данного  заключения

3.1.6 Местоположение оцениваемого  комплекса объектов

3.1.7 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного

использования (НиНЭИ)

3.1.8 Заключение по анализу  НиНЭИ

3.2 Описание объектов оценки

3.2.1 Описание земельного  участка

3.2.2 Описание улучшений  на земельном участке

3.3 Затратный метод определения  стоимости объектов

Недвижимости

3.3.1 Расчет стоимости земельного  участка

3.3.2 Расчет полной восстановительной  стоимости

зданий и сооружений

3.3.3 Определение совокупного  износа

3.3.4 Определение физического  износа объектов недвижимости

3.3.5 Определение накопленного  функционального

износа объектов недвижимости (морального износа)

3.3.6 Определение износа  внешнего воздействия

3.3.7 Расчет стоимости объектов  недвижимости с учетом

накопленного износа

3.4 Сравнительный подход

3.5  Доходный подход

3.6  Согласование результатов и определение рыночной

стоимости имущества

Заключение

Список использованной литературы

 

ВВЕДЕНИЕ

Создаваемый в Республике Казахстан механизм организации  и функционирования рыночной экономики  уже не может обойтись без оценок капитала – недвижимости, бизнеса, земли и ее недр, машин и оборудования.

Поэтому рыночные преобразования в экономике Казахстана требуют  сегодня не только политического  и общественного согласия, глубоких преобразований, но и кропотливой, тщательной работы, которая включает в себя создание правовой среды, отработку  нормативной базы, технологий функционирования и взаимодействия субъектов рынка, подготовку специалистов совершенно новых  профессий. В первую очередь это  касается рынка недвижимости, развитие котрого может определить в перспективе  характер изменений всей экономики.

Объективное, обоснованное заключение о величине рыночной стоимости недвижимого  имущества необходимо при операциях  купли-продажи или сдачи в аренду, при акционировании предприятий  и перераспределении имущественных  долей, при привлечении новых  пайщиков и дополнительной эмиссии  акций, при налогообложении и  страховании недвижимости, при кредитовании под залог имущества и привлечении  инвесторов, в том числе и зарубежных, при исполнении прав наследования, судебного приговора и других операциях, связанных с реализацией  имущественных прав. Субъектами этих операций выступают индивидуальные и коллективные собственники объектов недвижимости, банки или другие финансовые компании – потенциальные инвесторы, страховые компании, юридические  организации, комитеты по имуществу  и банкротству, по земельной реформе, налоговые службы и другие административные органы. Поэтому тема данной дипломной  работы является наиболее актуальной.

Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных  имущественных прав. Интересы собственников  по сравнению с лицами, не являющимися  таковыми, более защищены, они работают над увеличением стоимости своей  собственности.

Оценщик недвижимости – это  профессия, которая будет особенно полезной в становлении права  собственности в Республике Казахстан.

Понимание факторов, создающих  стоимость, является важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков. Данные факторы  включают как мотивации покупателей  и продавцов, так и производительность собственности и состояние среды  ее окружающей. Стоимость недвижимости испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов.

Основной целью данной дипломной работы является определение  рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные  работы».

Исходя из цели дипломной  работы, вытекают следующие задачи:

·  обосновать основные принципы и методы оценки недвижимости;

·  дать описание характеристик данного объекта оценки, прав собственности на оцениваемый объект;

·  провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке наналогичных объектов;

·  дать оценку объекта, используя основные подходы к оценке объектов недвижимости.

Источниками при написании  данной дипломной работы явились  нормативные и законодательные  акты Правительства Республики Казахстан  о земле и земельных отношениях, труды зарубежных и отечественных  ученых и экономистов ро исследуемой  проблеме, материалы Республиканского семинара оценщиков проходящего в г. Караганде в 1999 году, отчеты профессиональных оценщиков и собственные исследования.

Методами используемыми  для определения рыночной стоимости  комплекса объектов недвижимости явились  затратный и метод капитализации  дохода, а также экономические  методы исследования.

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 

 

1.1  Основные принципы оценки недвижимости 

 

Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие  четыре группы:

·  принципы, основанные на представлениях пользователя;

·  принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями;

·  принципы, связанные с рыночной средой;

·  принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности  одновременно могут быть задействованы  сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы  далеко не к каждой оценочной задаче. Одному принципу может придаваться  наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации того или иного принципа в полном объеме может помешать вмешательство  государственных органов. По этим причинам упомянутые принципы лишь отражают тенденцию  экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение.

1.1.1 Принципы, основанные  на представлениях пользователя

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна  для реализации определенной экономической  функции, например для работы промышленного  предприятия или выращивания  урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить  арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство  гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность. Таковы примеры выгод, которые могут  быть получены владельцами прав на недвижимость.

Определение полезности: полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение  данного периода времени.

В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов. Для собственника-пользователя этот поток доходов может быть учтен как «приписанная рента». Другими  словами, сколько бы один человек платил другому, если бы данный объект был арендован? Эти сбережения «приписаны» к собственности, даже если в действительности деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить  за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной  полезностью может быть воспроизведен  без необоснованной задержки при  меньших затратах. Если инвестор анализирует  поток дохода, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении  с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством.

Определение замещения: принцип  замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена  другая собственность с эквивалентной  полезностью.

Данный принцип лежит  в основе трех традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки: затратного, прямого сравнительного анализа продаж и доходного.

Сходным принципом замещения  является понятие альтернативных издержек.

Альтернативные издержки - это то, что потеряет инвестор, отказавшись  от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в  данное предприятие.

Ожидание. В общем, полезность объекта собственности связана  со стоимостью прогнозируемых будущих  выгод. Стоимость приносящих доход  объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи  ожидает потенциальный покупатель. Методы расчета и прогнозирования  чистого дохода описаны в последующих  главах. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности  может повлиять такое событие, как  объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта  или автострады.

Определение ожидания: ожидание – это установление текущей стоимости  доходов или других выгод, которые  могут быть получены в будущем  от владения собственностью.

Поскольку деньги приносят процент, то один доллар, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую  стоимость, чем нынешний доллар. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих долларов к их текущей стоимости называется дисконтированием. Для правильной оценки будущих долларов, ожидаемых от владения недвижимостью, очень важно скорректировать  прогнозируемых будущие поступления  на их стоимость во времени.

1.1.2 Принципы, связанные с  землей, зданиями и сооружениями

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и  уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое  разделение.

Остаточная продуктивность. В основе стоимости земли лежит  ее остаточная продуктивность. Чтобы  понять это положение, нужно признать, что любой вид экономической  деятельности обычно требует наличия  четырех факторов производства: труд, капитал, предпринимательская деятельность, земля. Каждый фактор должен быть оплачен  из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически  недвижима, то труд, капитал и предпринимательство  должны быть привлечены к ней. Это  означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Определение остаточной продуктивности: остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты  на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку  земля позволяет пользователю максимизировать  выручку, минимизировать затраты, удовлетворять  потребности в каких-либо удобствах  или добиваться сочетания этих трех условий. Ниже приведены соответствующие  примеры:

·  Максимальная выручка – владелец магазина бытовой утвари заплатит больше за участок, находящийся на виду и легко доступный большему числу покупателей.

·  Минимальные затраты – производитель автомобилей заплатит больше за тот участок, который расположен рядом с железнодорожной веткой, чем за находящийся в центре деловой части города.

·  Удовлетворение потребностей в удобствах – пользователь-жилец больше заплатит за место, с которого открывается красивый вид.

Вклад (предельная продуктивность). Застройщик решает, построить ли при  жилом комплексе бассейн. Затраты  на строительство бассейна составляют 17 500 долл. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1 165 000 долл., без него – 1 140 000 долл. Таким образом, бассейн  добавляет к общей стоимости 25 000 долл. Поскольку затраты на это  удобство ниже, чем его вклад в  стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта  в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические  затраты на сам этот фактор. Некоторые  факторы увеличивают стоимость  недвижимости на большую величину, чем связанные с ним затраты, хоты есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая  покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более  привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует  рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.