Назначение первичного и вторичного ипотеки рынка

      Важнейшей  задачей Агентства,  действующего  в  качестве  национального

института  на  вторичном  рынке  ипотечных  кредитов,  является  обеспечение

ликвидности российских  коммерческих  банков,  предоставляющих  долгосрочные

жилищные кредиты  населению, за  счет  покупки  этих  кредитов  у  банков  на

средства,  привлекаемые  от   частных   инвесторов.   Эти   средства   будут

привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг,  выпускаемых

Агентством под  гарантию Правительства Российской Федерации.  Гарантированные

государством ценные бумаги смогут  стать  привлекательным  инструментом  для

инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток  внебюджетных  ресурсов

в жилищный сектор экономики.

     

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

      На  протяжении последних лет развитие  системы  долгосрочного  жилищного

ипотечного  кредитования  происходило  в  достаточно  сложной  экономической

ситуации, решающее воздействие на  которую  оказал  финансовый  кризис  1998

года.  Лишь  к  началу  2000  года  наметился  ряд  позитивных  тенденций  и

предпосылок  для  развития  системы  ипотечного  кредитования.   В   крупных

российских  городах,  регионах  и  отдельных  коммерческих   банках   начали

разрабатываться и  реализовываться различные жилищные программы,  опирающиеся

на действующую  правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации  этих

программ показывает, что  рынок  ипотечных  кредитов  развивается  медленно.

Несмотря  на   определенные   позитивные   сдвиги   долгосрочное   ипотечное

кредитование все  еще  не  стало  стабильным  самостоятельным  бизнесом  для

российских коммерческих банков.

      Изучение  и анализ основных проблем   с которыми сталкивается банки   при

ипотечном  кредитовании  показывает,   что   основной   проблемой   является

отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников  кредитных  ресурсов,

которые обеспечивали бы возможность выдавать  непрерывно  ипотечные  кредиты

населению в необходимых  масштабах.

      Мировой  опыт показывает, что  решение   проблемы  создания  надежной  и

ресурсной базы в  российских  условиях  может  быть  решено  путем  принятия

федерального закона «Об  ипотечных  эмиссионных  ценных  бумагах»,  а  также

предусмотренные в  законе об ипотеке  возможности  оформления  закладной  при

ипотеке в силу закона.

      Если  бы в ближайшее время удалось  бы принять и внедрить в  практику вот

два  обозначенных  способа  появления   долгосрочных   ресурсов,   то   это,

естественно,  дало  бы  возможность  создать   вторичный   рынок   ипотечных

кредитов, на котором  бы инвесторы могли вкладывать свои средства  длинные  и

дешевые и, таким  образом,  можно  было  бы  организовать  замкнутую  систему

выдачи ипотечных  кредитов  и  продажу  их  инвесторам  с  целью  пополнения

кредитной и ресурсной  базы банков, выдающих  эти  ипотечные  кредиты.  Банки

очень приветствуют и ждут появления  закона  о  внешних  эмиссионных  ценных

бумагах,  поскольку  это,  наверное,  будет  сейчас  прорывной  так  момент,

связывающий рынок  недвижимости с фондовым рынком.

      Также  к существенным причинам сдерживающим  развитие ипотеки  в  России

являются:  нерешенность  ряда  правовых  вопросов,  связанных  не  только  с

введением  нового  федерального  закона  «Об  ипотечных  эмиссионных  ценных

бумагах»;  высокие  кредитные и процентные риски; отсутствие  долгосрочных  и

относительно  дешевых  ресурсов;  недостаточно  высокий  уровень  доходов  и

отсутствие достаточных  накоплений  населения,  экономическая  нестабильность

предприятий-работодателей,  неразвитость  инфраструктуры  ипотечного  рынка,

позволяющей   повысить   надежность    системы    долгосрочного    жилищного

кредитования и  создать предпосылки для привлечения  инвестиций в эту сферу.

      Очень  важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и  развития

вообще ипотеки  широкомасштабной - это подготовка кадров.  Сегодня,  по  сути

дела, этим никто  не занимается.  Немножко  мы  занимаемся,  немножко  другие

занимаются, а какой-то такой целенаправленной,  системной  работы  в  данном

случае нет. И  для того, чтобы ипотека на  самом  деле  стала  таким  широким

явлением в России, мне  кажется,  либо  Агентство  по  ипотечному  жилищному

кредитованию должно взять на себя функцию вот этого  координатора,  то  есть

не только заниматься рефинансированием, но и другими  проблемами,  связанными

с информационным обеспечением всей деятельности,  связанными  с  подготовкой

кадров и так  далее, либо какой-то федеральный центр,

        Все эти задачи безусловно  должны быть разрешены в   ближайшее  время.

  Прежде всего,  должна  быть  разработана   федеральная  программа  развития

  ипотечного  кредитования в России. Необходимо  завершить создание целостной

  законодательной   базы,  связанной  со  сделками  в  жилищной   сфере,   и

  соответственно  обеспечить реализацию принятых  законов на территории  всех

  субъектов Российской  Федерации.

     Таким образом, для развития ипотечного кредитования  в России  должна

быть  создана  соответствующая   инфраструктура   с   необходимым   правовым

обеспечением, так  как  это  позволит  сделать  значительный  шаг  вперед  в

решении жилищной проблемы.

      Создание  и развитие ипотечного кредитования  поможет не только улучшить

жилищные условия  граждан, но  и  будет  способствовать  созданию  устойчивой

банковской системы.

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.       

2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12     

3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России.Финансы и статистика, 1999.

4. Грачев И. «Стройсберкассам—быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002г. - № 11                                                              

5. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000                    

6.  Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр.

7. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы,решения.//Финансы.-2002. -№6 .

8. Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.

9. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm                              

10. http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_dk.shtml               

11. http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_sbr.shtml              

12. http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm                

13. http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html.                    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическая часть

Расчет инвестиционного  потенциала  семьи.

А) Расчет величины совокупного семейного  дохода.

ССДс = ССДед* n

ССДс = 45 тыс. руб.(По заданию  дано)

Б)  Определение возможности  участия семьи в ипотечной  программе.

ССДmin > (1+ кс)* МПБ*N*(1+к0)

ССДmin = (1+0,035)* 7* 4*(1+0,3)= 38 тыс. руб.

Т. к  ССДс > ССДmin, то семья  может участвовать в ипотечной  программе.

В) Расчет максимально возможного размера кредита.

К = 12К0*n:1+rn * ССДс

К = 12* 0,30 * 30/1+0,285*30 * 45 = 493 тыс. руб.

Г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10 %.

P= 12Pн * (1+r)n-1/r

Pн = (k0+ kc) *ССДс = (0,3+0,035)* 45 = 15,075 тыс. руб.

P= 12* (0,3+0,035)*45 *(1+0,1)3-1/0,1 = 599 тыс.  руб.

Д) Расчет стоимости собственного жилья типа У.

Ссж = Fкв* Сед.

Ссж = 40 * 53,8 = 2152 тыс. руб.

Е) Определение инвестиционного  потенциала семьи.

И = К + P + Ссж

И  = 493 + 599 + 2152 = 3244 тыс. руб.

Выбор приобретаемой квартиры.

А) Расчет площади жилья, доступного для приобретения.

  Fн = И : Ссдн = 3244 : 40,2 = 81 м2

  Fт = И : Ссдт = 3244 : 42 = 77 м2

   Fу = И : Ссду = 3244 : 53,8 = 60 м2

    Fс = И : Ссдс = 3244 :61,6 = 53 м2

Б) Определение площади квартир  по вариантам.

- жилье типа Н –  4-х комнатная  квартира, площадью 76 м2

- жилье типа Т –  3-х комнатная квартира, площадью 67 м2

- жилье типа У -2-х  комнатная квартира, площадью 60м2

- жилье типа С –  1-х комнатная квартира, площадью 50м2.

В) Выбор варианта приобретаемого жилья.

- 3-х комнатная типовой  планировки

 Снж = Fж * Сед. = 67 * 42 = 2814 тыс. руб.

Г) Определяем размер свободных средств.

Ссв = И- Снж

Ссвн = 3244 – 2814 = 430 тыс. руб.

Ртр = Р-Ссвн

Р тр = 599-430=169 тыс. руб

Д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья.

Снжу = P + К + Ссн

Снжу = 599 + 493 + 2152 =3244 тыс. руб.

Е) Структура стоимости жилья  в %.

P (%) = 201 : 2814 * 100 = 7,1 %

- доля кредита К = 493 : 2814 * 100 = 17,5%

- доля стоимости собственного  жилья

Ссж = 2152 : 2814 * 100 = 76,5 %

Расчет ежемесячного платежа  на погашение кредита.

А) В=К(1+r*n)/12*n

В = 493* (1+0,285*30)/12*30=11,8   тыс. руб.

Б) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса.

Вн = (К0 + Кс) * ССДс

Вн = (0,3 + 0,035) * 45 = 15,08 тыс. руб.

В) Расчет полной стоимости жилья.

Сn нж = Сpнж + К * r * n

Сn нж = 2814 + 493 * 0,285 * 30 = 7029 тыс. руб.

Основные результаты расчетов.

1. Варианты приобретения квартир  исходя из доступной площади  жилья.

- тип Н – 4-х комнатная,  площадью 76 м2

- тип Т – 3-х комнатная,  площадью 67 м2

- типа У – 2-х комнатная,  площадью 60 м2

- типа С – однокомнатная,  площадью 50 м2

2. Показатели варианта приобретения 3-х комнатной квартиры типа Т, площадью 67 м2

- Общая стоимость                      – 2814 тыс. руб.

- денежные накопления            – 201 тыс. руб. или 7,1 %

- кредит                                         - 493 тыс. руб. или 17,5%

- стоимость собственного  жилья     – 2152 тыс. руб.  или 76,5 %

3. Обязательные накопления.

- отчисления на накопление  первоначального  взноса (р) –  15,08 тыс. руб.

- отчисления на погашение   кредита – 11,8тыс. руб.