Назначение первичного и вторичного ипотеки рынка

передаются на рассмотрение кредитного комитета.

      На  третьем этапе кредитный комитет  рассматривает материалы  полученные

в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие  документы,  после  чего

принимает решение  о выдаче ссуды или  об  отказе  в  ее  представлении.  При

положительном   решении   кредитного   комитета   соответствующий   работник

составляет для  клиента примерную  смету  расходов,  связанных  с  оформление

ипотечного кредита. В  смете  могут  быть  предусмотрены  следующие  статьи:

комиссионные риэлторам;  расходы  по  оценке  залога;  оплата  за  получение

документов о  залоге из органов регистрации недвижимости;  нотариальный  сбор

за регистрацию  договора  купли-продажи;  нотариальный  сбор  за  регистрацию

договора залога; страхование предмета залога.

      На  четвертом этапе банк заключает   с заемщиком кредитный договор.  При

заключении   договора   стороны   руководствуются   основными   положениями,

предусмотренными   Гражданским  кодексом  Российской  Федерации,  с   учетом

особенностей кредитной  политики банка.

      По  кредитному договору банк кредитор  обязуется  предоставить  денежные

средства,  т.е.  кредит,  в  размерах  и  на  условиях,  предусмотренных   в

договоре, заемщик  же обязуется возвратить в срок полученную  денежную  сумму

и уплатить проценты  за  нее.  В  каждом  кредитном  договоре  помимо  таких

разделов, как данные  о  сторонах,  заключивших  договор,  имеются  разделы,

регламентирующие  права и обязанности сторон:

      - сумма кредита и размер банковского  процента;

      - порядок и сроки выдачи кредита;

      - порядок и сроки погашения  процента;

      - описание и цена обеспечения,  предусматриваемые в отдельном   договоре

залога;

      - размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия   договора.

 

      Одновременно  с заключением  кредитного  договора  заключается  договор

залога и оформляется  закладная, а также заключается  договор  страхования  в

пользу банка. Без  этих документов не может  быть  начата  выдача  ипотечного

кредита.

      На  пятом этапе осуществляется сопровождение  кредита, которое включает:

      - выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном  договоре.

      - контроль за целевым использованием  кредита  в  период  строительства

или реконструкции  объектов кредитования;

      -  наблюдение  за  сохранностью  и  состоянием  залога,  принятого   в

обеспечение кредита;

      - контроль за регулярными, в  соответствии с ранее  согласованными  при

заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных  процентов.

      При  нарушении сроков погашения кредита   и  уплаты  процентов  банки   в

отдельных случаях  предоставляют  отсрочки  для  выполнения  заемщиком  своих

обязательств с  начислением за период  пользования  отсроченной  ссуды  более

высокого процента. При нарушении повторных сроков  погашения  кредита  ссуда

перечисляется  на  счет  просроченных  ссуд,  и   начинаются   операции   по

реализации залога.

 

Становление и развитие рынка ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации

 

      Сегодня  в России, как уже упоминалось  выше, насчитывается  около  1300

коммерческих банков,  из  них  только  около  двух  десятков  условно  можно

назвать ипотечными. Первыми  начали  свою  деятельность  Санкт-Петербургский

ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного  кредита,  “Опцион”,

Акционерный  специализированный  коммерческий  банк,   Кубанский   земельный

ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

      Санкт-Петербургский  ипотечный банк (СПИБ), созданный   в  июне  1992г.,

ограничивался  выдачей  кредитов   под   залог   квартир   и   кредитованием

строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый  менеджер”  и

“Облигационные  займы”. В первой  схеме  банк  выступал  гарантом  финансовых

сделок по приобретению недвижимости, суть  второй  заключалась  в  том,  что

банк выпускал облигации  под конкретные объекты  недвижимости  (сроком  на  2

года).

       В 1992г. с участием СПИБ  были  учреждены  Сибирский  ипотечный   банк

(Новосибирск)  и   Коми  ипотечный  банк  (Сыктывкар).  Корпорация  “Жилищная

инициатива” совместно  со Сбербанком и Госстрахом России  разработала  первую

программу  ипотечного  кредитования   жилищного   строительства.   Программа

предусматривала создание на территории России  сети  ипотечных  банков.  Она

рассчитана на  привлечение  сбережений  граждан  и  инвестиции  коммерческих

структур  под  залог  недвижимости.

      Некоторые   банки   предлагают   открывать   семейные    жилищные

накопительные  счета.  Целью  такого  счета  является  накопление  денег  на

банковском счете  для  получения  ипотечного  кредита  на  приобретение  или

строительство  дома,  квартиры,  дачи,  бани,  теплицы,  гаража  или  других

объектов  недвижимости  социально-бытового  назначения.   Владельцы   такого

счета, накопившие 30% стоимости  объекта,  приобретают  право  на  получение

ссуды для покупки  или строительства недвижимости.  Кредит  предоставлялся  в

рублях сроком на 3-5  лет  при  условии,  что  платежи  за  него  (вместе  с

процентами) составят  не  более  1/3  совокупного  месячного  дохода  семьи,

подтвержденного необходимыми документами.

      Аналогичную  схему кредитования применяет  Петербургский Промстройбанк.

Правда, условия  выдачи кредита здесь более жесткие:

      - первоначальный взнос заемщика  должен составлять не менее  20%

стоимости квартиры;

      - ежеквартальные взносы – не  менее 20% (чтобы накопить 80% от  ее

стоимости);

      - через 1,5 года после открытия  счета банк выдает кредит на  оставшиеся

20% стоимости недвижимости.

      Задачами  банка были выдача кредита,  обслуживание и отслеживание

платежей и общая  координация действий участников операции. Заемщик брал

кредит под 10% годовых  и оплачивал его.

      При заключении договора с клиентом о целевом жилищном накопительном

вкладе в нем  фиксировались ежемесячные выплаты  в виде твердых сумм (чего не

делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного

кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании

накопительного  года под 50% годовых. Если учесть, что  в августе 1995г.

ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком

проценты за кредит можно было считать льготными.

          Как правило, кредиты предоставлялись  в рублях с привязкой к курсу

доллара США. Кредиты  выдавались на срок до 10 лет. Заемщик  для получения

кредита должен был  иметь денежные средства в размере  не менее 30% от

стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам

колебались от 20 до 25%.

      При  этом процедура получения кредита  стоила заемщику довольно дорого.

Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости

приобретаемого  жилья, включая оплату услуг банка  в размере 4% от стоимости

квартиры и 1,5% –  страхование недвижимости. Причем данные средства в случае

невыплаты кредита  не возвращались. Несмотря на такие  жесткие условия

кредитования объем  операций рос вплоть до приостановки действия лицензии

банка.

      В  настоящее время количество банков, которые  предоставляют  ипотечные

кредиты, значительно  увеличилось.

 

Роль  Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию

                         и перспективы его развития

 

      В   России  на  сегодняшний  день  развитие   ипотечного   кредитования

происходит по двум направлениям. Первое –  централизованное  внедрение  схем

ипотеки государством. Вторым направлением развития  ипотечного  кредитования

является разработка и внедрение разнообразных моделей  в регионах РФ.

      Формирование  государственной программы,  которая   связана  с  наличием

инициативы  на  федеральном  уровне  по  созданию  агентства  по  ипотечному

жилищному  кредитованию  и   последующему   формированию   с   его   помощью

эффективного механизма  рефинансирования выданных ипотечных  кредитов. 

      Центральным   элементом  создаваемой  системы   ипотечного  кредитования

призвано стать  Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию.

      Впервые  концепция деятельности Агентства  разрабатывалась по инициативе

Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по  строительству  и

жилищно-коммунальному  комплексу в  1995-1996  годах.  Работа  велась  силами

объединенной  рабочей  группы  представителей  государственных   органов   и

иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой  «Свой

дом» были определены  основные  цели,  задачи  и  функции  Агентства.  28-го

августа 1996 года Правительство  РФ приняло постановление  №1010  о  создании

Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

      Агентство  было  зарегистрировано  в   качестве  открытого  акционерного

общества  в  октябре  1997  года.  Государством  было  перечислено  80  млн.

деноминированных  рублей для  формирования  уставного  капитала,  который  на

100% принадлежит  Правительству РФ. От лица  Российской  Федерации  выступает

Мингосимущество России.

      При   создании   Агентства   в   значительной   степени   использовался

положительный опыт создания и работы.

      Основными  функциями Агентства являются:

1) определение стандартов  и правил ипотечного кредитования:

      разработка  и установление стандартов и  норм ипотечного кредитования;

      оценка  качества жилищных ипотечных  кредитов, приобретаемых Агентством;

      проведение  экспертизы различных инструментов  ипотечного кредитования;

      осуществление  постоянной работы  с  банками   по  вопросам  методологии

ипотечного кредитования;

      анализ  деятельности банков, продающих  кредиты;

2) осуществление  операций на вторичном рынке  ипотечных кредитов:

      покупка  ипотечных кредитов;

      выпуск  и продажа ценных бумаг, обеспеченных  ипотечными кредитами;

      выплата  инвесторам доходов по ценным  бумагам, обеспеченным  ипотечными

кредитами;

3) оказание технической  помощи и обучение специалистов  в области  ипотечного

кредитования:

      оказание  технической  помощи   кредиторам   в   области   организации

ипотечного кредитования;

      осуществление   разработок  по  экономическим   и  юридическим  аспектам

ипотечного кредитования;

      проведение  семинаров, учебных курсов;

      оказание  консультативной помощи;

      оказание  технической  и  учебной   помощи  покупателям  ценных  бумаг,

обеспеченных ипотечными кредитами.