Назначение первичного и вторичного ипотеки рынка

продажи товаров  и услуг, можно говорить о рынке  ипотечного кредитования  как

о системе отношений  по поводу покупки (через механизмы  фондового  рынка)  и

продажи  (путем  выдачи  кредитов)  денежных  средств  на   рынке.   Понятие

«ипотечный  рынок»  (mortgage  market)   относительно  недавно  появилось  в

западной   экономической   литературе.   И    сначала    использовалось    в

профессиональных  изданиях  по  рынку  прикладного   характера,   постепенно

вторгаясь в научный  оборот.

      Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

На первичном рынке выдаются и могут быть  проданы ипотечные кредиты. 

На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода  по кредитам  через  выпуск  специальных  ценных  бумаг,  приобретение   которых

предоставляет это  право. Такие ценные бумаги  имеют  различные  качественные

характеристики, такие  как наличие кредитного риска,  степень  обеспеченности

ипотечным пулом  и  т.д.  Бурное  развитие  фондового  рынка  и  современные

возможности финансового  инжиниринга постоянно вызывают к  жизни  новые  виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее  время  в  США,  имеющих  наиболее развитый  ипотечный  рынок,  на  вторичном   рынке   обращается   более   50разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными  операторами  на  вторичном рынке являются специальные организации, основная задача  которых   -  скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по  стандартным  качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

      Товаром  (услугой)  на  рынке  является  кредит,  предоставляемый  для

финансирования  приобретения  жилой  недвижимости,   обеспечением   возврата

которого наряду с будущим доходом заемщика  выступает  залог  приобретаемого

(иногда иного)  жилья.  Основными  характеристиками  данного  товара,  как  и

любого другого  кредита, являются: срок кредитования, процентная  ставка  (ее

величина и тип), план  погашения  кредита,  требования  по  первому  взносу.

Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на  ипотечное

кредиты со стороны  домашних хозяйств.

      Предложение   на  ипотечном   рынке   создают   банки   (универсальные,

кооперативные  и  ипотечные),  ссудо-сберегательные  организации,  кредитные

союзы, страховые  компании. Доля  той  или  иной  финансовой  организации  на

рынке ипотечного кредитования  во  многом  зависит  от  исторического  опыта

построения  национальной  системы   ипотечного   кредитования,   включающего

механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. 

         Осуществление   долгосрочного   кредитования   возможно   благодаря

организованной   системе   ипотечного   кредитования.   Система   ипотечного

кредитования  –  это  модель   организации   взаимодействия   между   рынком

ипотечного  кредитования,  рынком  недвижимости  и  финансовым  рынком.  При

формировании национальной системы ипотечного  кредитования  правительству  и

ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств  в  ипотечные

активы   приходится   решать,   каким   образом    рефинансировать    фонды,

использованные  на ипотечное кредитование с целью  выдачи новых кредитов.  Все

методы  финансирования  ипотечных  операций  разделяются  на   универсальные

(присущие  и   другим  видам  финансово-кредитных   операций)  и   специальные

методы, характерные  только (или преимущественно) для  ипотечного рынка.

      Система  ипотек можно разредить на  открытую,  где  источником  средств

являются средства, заимствованные с рынка на текущих  рыночных  условиях,  и

замкнутую, основанную на согласии  участников  системы  получать  процентный

доход   по  сбережениям  на  целевых  счетах  ниже  рыночного  при   условии

получения возможности  воспользоваться льготной ссудой. Привлечение  ресурсов

на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института  вторичного

рынка.  Его  целью  является  приобретение  выдаваемых   банками   ипотечных

кредитов либо рефинансирование этих кредитов  каким-либо  способом.  Основой

замкнутой  системы  привлечения   кредитных   ресурсов   является   создание

замкнутого цикла, в котором средства граждан,  накапливаемые  на  депозитных

счетах    в   специализированных   сберегательных   учреждениях   в    целях

приобретения  жилья  в  будущем,  направляются  на   финансирование   выдачи

ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье  в  настоящий  момент.

Замкнутый  цикл  представляет  собой  систему  самофинансирования:  средства

вкладчиков могут  быть  направлены  только  на  выдачу  ипотечных  кредитов.

      Ипотечное   кредитование  оказывает  значительное  влияние   на   рынок

недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост  предложения  ипотечных

кредитов,  снижение  процентных  ставок  значительно  расширяют   спрос   на

недвижимость. Это  в  свою  очередь  может  привести  к  повышению  стоимости

недвижимости.

 Повышение   стоимости  недвижимости  ведет   к   сокращению

спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных  ссуд  сглаживает

эту тенденцию.

 

Характеристика  первичного и вторичного рынка недвижимости.

 
    Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.  
    Недвижимость – важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.  
     Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.  
    С другой же – недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.  
    Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии. На сегодняшних день, среди ученных и практиков в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия «рынок недвижимости».  
    «Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».  
     Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».  
Рынок – это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, Я продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».  
     «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем». 
     Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечение обороти прав на ранее созданные объекты недвижимости.  
Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».  
     Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость. 
Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.  
    «Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом».  
Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.  
Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды.  
    По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.  
Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой или нежилой недвижимости.  
Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка.  
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.  
       Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.  
   Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.  
Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

 

Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками.

 

      Ипотечный  банк – кредитная организация,  специализирующаяся  на  выдаче

долгосрочных ипотечных  кредитов под  залог  недвижимости  (земли,  различных

строений  и  других  объектов  недвижимости).   Ресурсы   ипотечного   банка

складываются из собственных накоплений и средств, полученных  от  реализации

ипотечных  облигаций  –   долгосрочных   ценных   бумаг,   выпускаемых   под

обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный  процент.

      В   зависимости  от  объекта   кредитования,   кредитной   политики   и

организационной структуры  каждый коммерческий бакан  определяет   технологию

ипотечного   кредитования.   При   многовариантности   различных   элементов

организации  процесса  кредитования  можно  констатировать  во  всех  банках

наличие  следующих  пяти  основных  этапов  технологии  выдачи  и  погашения

ипотечного кредита:

      - предварительное рассмотрение заявки  на  кредит  и  собеседование   с

предполагаемым  заемщиком;

      - андеррайтинг;

      - принятие решения о выдаче  ипотечной ссуды;

      - оформление кредитного договора  и договора о залоге;

      - сопровождение кредита и контроль  за исполнением кредитного договора.

      На  первом этапе банк разъясняет  заемщику  условия  выдачи  ипотечного

кредита и предлагает заполнить ему  заявление,  которое  по  существу  можно

рассматривать как  анкету, содержащую сведения,  представляющие  интерес  для

банка с точки  зрения минимизации рисков, связанных  с кредитованием.  Уже  на

первом этапе  процесса  кредитования  важно,  по  возможности,  более  полно

оценить риски. Если в  ходе  собеседования  кредитный  работник  не  получит

удовлетворительные  ответы на ключевые вопросы, связанные  с выдачей  кредита,

то просьба о  его выдаче отклоняется,  при  этом  необходимо  аргументировано

объяснить причины, по которым кредит не может  быть  предоставлен.  Если  же

кредитный работник принял положительное решение, он  информирует  возможного

заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для  дальнейшего

рассмотрения кредитной  заявки.

      Второй  этап заключается в том, чтобы  оценить потенциальную возможность

заемщика ввергнуть  кредит и оценить степень его  обеспечения. На  этом  этапе

учувствуют специалисты  банка или фирмы по оценке залога, юридическая  служба

и  служба  безопасности  банка.  Если   в   качестве   залога   предлагается

существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений,  планировка,

общая   и   жилая   площадь;   продолжительность   эксплуатации;   состояние

конструкций, стен, полов и потолков;  состояние  инженерный  коммуникаций  –

отопление,   водоснабжение,    электроснабжение,    канализация    и    др.;

необходимость ремонта  или модернизации в настоящий  момент либо в будущем.  В

результате изучения этих  факторов  определяется  стоимость  предполагаемого

залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды  недвижимости,

например земельный  участок или  летний  дом,  а  также  движимое  имущество,

например  автомашина,   ювелирные   изделия   или   коллекций   произведений

искусства. Специалисты  оценивают каждый  предмет.  Если  в  качестве  залога

предлагается   строящаяся   квартира,    то    изучается    проектно-сметная

документация,  сроки  строительства,  репутация  фирмы   –   застройщика   и

подрядной организации. Следует отметить, что  в  настоящее  время  в  России

получил  развитие  ипотечный  жилищный  кредит,  когда   денежные   средства

предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

        Результаты  анализа  используются  для  того,  чтобы  определить   в

дальнейшем сумму  ссуды, возможный первоначальный взнос  собственных  средств

и предварительные  сроки погашения  кредита.  В  этих  целях  рассматриваются

следующие доходы: заработная плата,  премии,  доход  в  форме  комиссионного

вознаграждения, доход  в идее дивидендов  и  процентов,  пенсионные  выплаты,

доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства:  оплата

жилья, коммунальные  платежи,  налоги,  страховые  выплаты,  ранее  принятые

долговые обязательства, медицинское страхование и др.

      Результаты  андеррайтинга оформляются в  виде справки или  заключения  и