Назначение первичного и вторичного ипотеки рынка

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Нижегородский государственный  архитектурно-строительный университет»

 

Институт экономики, управления и права

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

Дисциплина: «Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК)»

Тема:  «Назначение первичного и вторичного ипотеки рынка»

 

 

 

 

           Выполнил:  студент гр. БУ 430/3                                          Т.Ю. Кузнецова

           Проверил:                                                                                Т.Е. Трофимова

                                                                    

 

 

 

Нижний Новгород  2012 г.

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Теория:

1. Введение

2. Сущность и история развития ипотеки

3. Развитие ипотеки в России
4. Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости 

5. Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками.

6.Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ.

7. Заключение

8. Список литературы 

9. Практика

 

 

 

 

 

                                 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

 

      В  России рынок ипотечного жилищного  кредитования только зарождается   и

понятия «ипотека», «закладная»  еще  не  стали  привычными  для  большинства

россиян.

      Система   ипотечного  кредитования  занимает  уникальное  положение   в

национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное  кредитование

в большинстве  экономически  развитых  стран  не  только  является  основной

формой улучшения  жилищных условий, но и оказывает  существенное  влияние  на

экономическую  ситуацию  в  стране  в  целом.  С  другой  стороны,   система

ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм,  состоящий

из взаимосвязанных  и взаимозависимых подсистем.

      Целью  развития  системы  ипотечного  кредитования  является,  с   одной

стороны, улучшение  жилищных условий населения, а  с  другой,  стимулирование

спроса  на  рынке  недвижимости  и  строительства.  Кроме  этого   поддержка

государством развития ипотечного кредитования  является  одной  из  основных

предпосылок достижения  реального  экономического  роста  в  стране.  Особое

место ипотечного кредитования в системе рыночной  экономики  определяется  и

тем, что оно является одним  из  самых  проверенных  в  мировой  практике  и

надежных способов привлечения  внебюджетных  инвестиций  в  жилищную  сферу.

Ипотечное кредитование оказывает огромное  влияние  на  мотивацию  человека,

общественные процессы, происходящие в обществе.

      В  данной дипломной  работе  мной  будет  рассмотрена  необходимость   и

возможность организации  ипотечного кредитования в Российской  Федерации  как

целостной  системы,  основанной  на  развитии  рыночных  кредитно-финансовых

механизмов и  возможности использования мирового  опыта.  В  работе  освещены

вопросы, связанные  с рынком ипотечного кредитования как  целостной  системы.

Рассмотрены схемы  расчетов при предоставлении  кредитов  и  проведен  анализ

возможных  рисков.  Рассмотрен  первичный  и  вторичный   рынок   ипотечного

кредитования, перспективы  развития, его нормативно-правовое  обеспечение,  а

также уделено внимание состоянию ипотеки в Санкт-Петербурге.

 

СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

 

 

      Ипотека  как элемент хозяйственной жизни   уходит  глубокими  корнями   в

историю. Само понятие  «ипотека»  пришло  в  мировую  финансово-экономическую

систему из древней  Греции. Его ввел  архонт  Солон  в  VI  веке  до  н.  э.,

предшественник  солона – Драконт  –  ввел  порядок  (в  621  г.  До  н.  э.),

согласно  которому  любые  посягательства  на  частную  собственность  и  ее

движимую часть  сурово карались. В 594 г. до н. э.  Солон  осуществляет  свои

знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные  долги,  вводит  свободу

завещания, по которой  вымороченное имущество уже не обязательно  переходит  к

наследникам рода.  Теперь  каждый  получил  право  расставаться  и  завещать

«собственность» по своему  усмотрению.  Первоначально  в  Афинах  залогом  с

подобного рода  обязательств  была  личность  должника,  которому  в  случае

невозможности  заплатить  долг  грозило   рабство.   Для   перевода   личной

собственности в  имущественную Солон и предложил  ставить  на  имени  должника

(обычно на  пограничной   меже)  столб  с  надписью,  что  эта  земля  служит

обеспечением  претензий  на  определенную  сумму.  Такой  столб  и   назвали

ипотекой.

       На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka  –

подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

      Позже  для этой цели  стали  использовать  особые  книги,  называвшиеся

ипотечными. Уже  в  Древней  Греции  обеспечивалась  гласность,  позволявшая

каждому заинтересованному  лицу беспрепятственно удостовериться  в  состоянии

данной земельной  собственности.

      Новое  развитие институт ипотеки получил  в Римской империи. В I  в.  н.

э. создавались ипотечные  учреждения,  которые  выдавали  кредиты  под  залог

имущества частным  лицам.

      В   период  правления  императора  Антония  Пия  (II  в.  н.  э.)  было

разработано особое законодательство для ипотечных  банков.

      Уже  тогда  существовало  около  50  банков  и  действовало   более  800

ростовщических  и меняльных контор.  Банки  становились  специализированными.

Развивались различные  банковские  институты:  коммунальные,  религиозные  и

другие, возникали  прообразы  сберкасс,  сберегательных  ассоциаций  и  т.п.

Государство всегда оказывало большую поддержку  ипотечному кредитованию.  Для

этого создавались  специальные социальные институты.  При  императоре  Траяне

были созданы  финансовые алиментарные  фонды  для  поддержки  вдов  и  сирот,

предоставляющие ипотечные  кредиты под 5 % годовых -  это  был  самый  низкий

процент в Риме в  то время (аналогичные финансовые системы  были образованы  в

России в Х1Х  в.).

     

 

Развитие ипотеки в России

 

      Ипотечное  кредитование было первым на  Руси видом кредитования.

      Уже  в XIII – XIV вв. одновременно с  правом  частной  собственности   на

землю в России возник заклад, но долгое время он существовал  фактически  без

законодательного  оформления.

      В  1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для  дворянства  –

санкт-петербургские  и московские конторы Государственного банка при   Сенате

и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском  порту  и  Коммерцколлегии.

Банки кредитовали  дворянство и купечество под залог  имений. В  1786  г.  эти

банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

      29  октября  1768  года  манифестом  Екатерины  II  в  России  впервые

юридически  был  закреплен  выпуск  бумажных  денег  –  ассигнаций.  Эмиссия

бумажных денег  была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве  и

Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование  кредитных  ресурсов

на государственные  нужды проводилось из  средств  Государственного  заемного

банка, который был  образован  в  1786  .г  с  целью  организации  Ипотечного

кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

      В  том же заемном банке была  образована страховая экспедиция  –  первое

страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование  каменных

домов, принимаемых  в залог при осуществлении  кредитных  операций.  Процедура

оформления договора страхования сопровождалась  выдачей  страхового  полиса,

неотъемлемой частью которого  являлся  архитектурный  план  объекта  залога,

передаваемого под  обеспечение ссуды в Государственный  заемный банк.

       Залог в России существовал  в  следующих  видах

(при этом само  понятие «залог» относилось только  к  недвижимому  имуществу):

с казной; между  частными лицами.

      Существовал  и третий вид залога, представленный  в  уставах  учреждений

кредитного и  общественного призрения.

      В  финансовое обращение широко  вовлекались  ипотечные  ценные  бумаги:

закладные листы, различные  обязательства,  векселя,  сертификаты,  а  также

непосредственно закладные.

      Долгосрочное  финансирование   недвижимости   способствовало   бурному

развитию  экономики,  промышленности,  сельского  и  городского   хозяйства.

Россия по развитию  кредитно  -  финансовой  системы  не  уступала  Западной

Европе, более  того,  по  объёмам   ценных  бумаг,  обеспеченных  ипотечными

обязательствами, обращающихся на европейских  рынках,  Россия  превалировала

над всей Европой.

      Возрождение   института  залога  (ипотеки)  в  России  было  связано   с

введением ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение  следующие положения:

— основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой,

предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как  ценная бумага;

— государственная  регистрация ипотеки;

— обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим

лицам и обременение  этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и

реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки  земельных участков, предприятий, зданий и сооружений,

жилых домов и  квартир.

      Действующие  законодательство РФ, регулирующие  отношения по поводу

ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский  Кодекс

Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации  на

недвижимое имущество  и сделок с ним»  и др.

 

Ипотечный рынок

 

      Ипотечный   рынок  –  это  рынок   ипотечных  кредитов,  предоставляемых

банками и другими  учреждениям  домашним  хозяйствам  с  целью  приобретения

жилья под залог  этого (или иного) жилья, и финансовых  активов,  размещаемых

на рынке с  целью  приобретения  ресурсов  в  ипотечное  кредитование.  Таким

образом, из определения  видно, что  ипотечный  рынок  формируется  ипотечным

сегментом  фондового  рынка  и   сегментом   рынка   банковских   услуг   по

предоставлению  и обслуживанию ипотечных кредитов.  В  этом  заключается  его

определенная   сущность.   Однако,    несмотря   на   это,    руководствуюсь

теоретическими  определениями рынка как системы  соглашений по  поводу  купли-