Ипотекалық несие түсінігі

     Тапсырысты қарау  кезеңінде несие беруші  қарыз алушының  төлем қабілеттілігін  және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану  жоспарлары – сату,  жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі  тұрғын үй рыногының сұраныстарын    зерттейді.

     Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады (2,3, – қосымшалар).

     Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің  қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу

тәртібі,  келісімді бұзу  тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың және  ссуда бойынша проценттердің  толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының  банктің  жазбаша келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының несиені қайтаруға  мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және сату жүргізіледі.

    Тұрғын үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі  қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру  шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде  несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері  және тәртібі  көрсетіледі (4-қосымша).

   Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

1.2. Ипотекалық несиелендірудің  Қазақстанда  дамуының рөлі мен  алғы-шарттары

     Ипотекалық несиелендірудің   көптеген елдерде  халықты  баспанамен  қамтамасыз етуде атқаратын ролі  көпшілікке  мәлім. Табыстары  шағын болғанымен, оны  тұрақты  алатын   азаматтар үшін тұрғын жайды  меншікке сатып алуға  жағдай жасаумен қатар,  ипотекалық несиелендіру  жүйесі  құрылыс саласына  инвестициялар тартуға  мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының  жаңа сегменті  -  ипотекалық  құнды қағаздар  рыногын  қамтамасыз етеді.

     Қазақстан Республикасының Үкіметі  өткен жылдың тамыз айында  ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  және  ипотекалық несиелендіру  жүйесін 

дамытудың  концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша   жұмыс  Ұлттық Банктің  бастамасымен жүргізілді.  Бұл ретте  Елбасының   несиелерге   қарапайым халықтың қол жетімділігін  қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ  қолда бар ішкі  инвестицияларды құрылыс  саласын дамытуға  тарту  мақсатын   орындаудың  жаңа жолдарын  іздестіруге  талпыныс  жасалды.

     Тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың жаңа жүйесін  дамыту үшін   көптеген жағдайларда  тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,  бұл  тұрғын үйге  мұқтаж   азаматтар санының  ұлғаюы, бұған  бір жақтан  ескі  тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде.  Сонымен қатар,  Қазақстан экономикасының дамуы  еңбекке  қабілетті  халықтың  тұрақты табыс алу  мүмкіншіллктері зор  өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына  ықпал етті.  Ал, бұл жағдай  тұрғын үйге деген қосымша  сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

    Соңғы жылдары  орын алып отырған оңтайлы жағдайдың  біріне  халықтың  жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың  көбіне  тұрғын үйдің құнын біржола  толығымен төлеуге  мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген  сұраныс та  туындауда.

     Сонымен қатар,  елеулі ішкі  инвестициялық потенциалдың,  ең алдымен  зейнетақы жүйесі  тарапынан  туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.  Зейнетақы салымдарын  экономиканың нақты секторына тарту  идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс  қаражатына айналмақ  бұл   жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш   идеяны жүзеге асыруға  тежеу болып келеді. Сондықтан,  зейнетақы жинақтары  инвесицияланатын болса,  олар  қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті   ипотекалық  құнды қағаздарды, яғни  жылжымайтын  мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген  құнды қағаздар  шығару және орналастыру  жолымен  банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру   жүйесі көздейді.

     Әлемдік практикада  ипотекалық несилендірудің  әртүрлі модельдері  қолданылуда.  Олар  несилендіру және қайта қаржыландыру   процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен,  мемлекеттің  қатысу дәрежесімен   бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда  АҚШ. Германияның,

Малайзияның және Ресейдің  тәжірибесі негізінде  жинақталған  небір жүйелер «гибридін»  қолдану  керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық  рынокта  оператордың функцияларын  атқаруы  тиіс,  несиелік ресурстардың   тез арада   қайтарылуын  және  банктер мен банктік емес  ұйымдардың  өтімділігі проблемасының шешілуін   қамтамасыз ететін,    ипотекалық  несиелер берілді  жүзеге асыратын  арнайы мамандандырылған  ұйым – Қазақстандық ипотекалық  компанияны құру  туралы шешім қабылданды.

Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде  Ұлттық Банк  болып белгіленді.  Компанияның төленген  жарғылық капиталы  бүгінгі таңда  1,0 млрд. теңге құрайды.  Кейін  компанияның  капиталына  халықаралық  қаржы ұйымдарының  және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы  жоспарлануда.

1.3. Тұтыну мақсатында берілетін ұзақ мерзімді несиені ұсыну және өшіру тәртібі

     Тұрғын үй құрылысын жүргізу және сатып алу мақсатында II-ші деңгейлі банктер жеке тұлғаларды олардың ұсынған жылжымайтын мүліктер залогы есебінен ұзақ мерзімге  несиелендіре алады. Несие мерзімдері мен ұсталынатын сыйақы мөлшері әр банк басқармасының бекітуі бойынша еркін белгіленеді. Банк есебіне алу үшін ұзақ мерзімді несиелер бойынша төмендегі шот түрлері белгіленген:

     Қолданбалы шот жоспары бойынша:

778 – «Азаматтарға берілген ұзақ мерзімді қарыздар».

718 – «Мерзімі ұзартылған қарыздар».

     II.    Енгізілген шот жоспары бойынша:

1414 – «Клиенттерге ұсынылған орта мерзімді несиелер».

1417 – «Клиенттерге ұсынылған ұзақ мерзімді несиелер».

1424 – «Несиелер бойынша клиенттердің мерзімі ұзартылған берешектері».

9941 – «Ұзақ мерзімді несиелер бойынша міндеттемелер».

7339 – «Әр түрлі құндылықтар мен құжаттар».

    Аналитикалық еспте несие бойынша берешектің есебі үшін дербес шоттар ашылған.Қарыз алу үшін қарызшы қарыз жинақ шотта белгіленген мөлшерде қаржы жинауы тиіс.

     Несиелік келісім – шарт жасалғанда берліген несие сомасының нөмірі 711 (2211) шотқа аударылады:

Дт – 778 (1414,1417)

Кт – 711 (2211).

    Мысалы, нақты ақшамен қарыз берген кезде «Тұрғын үй құрылыс банкі» қарызшыдан нақты ақшамен инкассацияланғаны үшін 3% коммисиондық төлем іздестіреді:

Дт – 711 (2211)

Кт – 960 (4608)  3% коммисиондық төлем.

Кредит – 031 (1001)айырмаға.

II. «БТА ИПОТЕКА» ЖӘНЕ «ҚАЗАҚСТАН ИПОТЕКАЛЫҚ КОМПАНИЯСЫ» АКЦИОНЕРЛІК ҚОҒАМЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРІ.

2.1. «БТА Ипотека» компаниясының ипотекалық несие түрлерінің ерешеліктері

         Қазіргі таңда Қазақстанда ипотека әркімге тиімді және кеңінен қолданылып келе жатыр.Сондықтан да көптеген қаржылық мекемелер ипотекалық несиенің бірнеше түрлерін ұсынады. Алайда барлық мекемелерде ипотека шарттары ұқсас болып келеді.

        «Жыл» және «жылдық» пайыздық ставка?

Мысалы:

Тұрғын үй құны - $ 20000

Алғашқы салым - $ 3000

Несие суммасы  - $ 17000

Несие мерзімі 15 жыл (180 ай)

Қорытындысында неие 9,5 % жылдықпен пәтер $ 41225 және 14 % жылдықпен - $ 40751( қосымша 1).

    Сондықтан, ипотекалық несие алмас бұрын ұсынатын қаржылық ұйымның барлық шарттарын оқып білген жөн.Мсыалы ипотеканың мынадай тұрлері бар:

    «Депозиттік» несиені қолдану үшін алдымен сыйақы сомасы есептелмейтін қандай да бір анықталған соманы депозитке салу қажет. Содан кейін сізге тұрғын үй құнының толық суммасы беріледі. Бұл жерде пайыз несие барлық суммаға есептеледі.

   «Классикалық ипотека» - бұл тұрғын үйге ұсынылатын неисе түрінің кеңінен таралған түрі болып табылады. Сіз алғашқы салымды салып, содан соң қалған суммаға несие аласыз. Және пайыз негізгі қарыз суммасына есептеледі.

    «Квартирный дуплет»  - бұл несие түрінде клиент өзінің тұрғын үйін кепілге қоя алады және 6 ай мерзім ішінде сіз өзіңіздің үйіңізді сатып түскен қаражатты қарыздың жарты бөлігін  өтеу суммасы ретінде енгізесіз.Мұнда еңбекақы сомасы

клиенттің несиелік қабілеттілігін дәлелдейді. Бұл несие түрінде айына отбасы кірісінен 45 % төленеді.Себебі клиент қарызды өтеумен қоса өзінің басқа да шығындарын өтеу қажет екендігі ескеріледі.Қазіргі таңда 19000 қазақстандық отбасылар өздерінің тұрғылықты жағдайын АҚ «БТА Ипотека» компаниясының «Квартирный дуплет» несиесі арқылы жақсартты. Республиканың ірі экономикалық орталықтарында  Компанияның 14 жергілікті мекемелері жұмыс істеп отыр. Эксперттердің болжамына қарағанда келешектегі 5 жыл аралығында қазақстанды нарықта ипотекалық несиенің көлемі  10 есе артуы мүмкін.

2.2. АҚ «Тұран - Әлем Банкінің»  ипотекалық несие түрлері

   АҚ «Тұран - Әлем Банкінің»  ипотекалық несие бағдарламасы ерекшелігі:

1. Элитті баспанаға, екіншілікті рыноктағы жылжымайтын мүлікке ие болу, тұрғын үй құрылысы үлесінде қатысу, сондай-ақ коммерциялық жылжымайтын мүлікке ие болу мүмкіндігі;

2. Табысты растауды қажет етпейтін несие алу мүмкіндігі;

3. Жан-жақты жағдайлар туғызу.

   «Express Ultra» несиелендіру шарттары:

Несие валютасы: АҚШ доллары;

Несие мерзімі: АҚШ долларында 20 жылға дейін;

Несие сомасы: 300000 АҚШ долларына дейін;

Пайыздық мөлшерлеме: жылдық 4,5 пайыздан жоғары;

Несиені қамсыздандыру: «Гарантия» депозиті, депозит сомасы сатып алынатын баспана құнының 15 пайызынан төмен емес, сатып алынатын жылжитын мүлік;

Сақтандыру: өмірді және сатып алынған мүлікті міндетті сақтандыру;

Пайызды есептеу жолы: пайыз бүкіл несие сомасына есептелінеді;

   «Standart» несиелендіру шарттары:

Несие валютасы: теңге, АҚШ доллары;

Несие мерзімі: теңгеде 3 жылға дейін,АҚШ долларында 25 жылға дейін;

Несие сомасы: 7500000 теңгег дейін, 300000 АҚШ долларына дейін;

Пайыздық мөлшерлеме: жылдық 13 пайыздан жоғары;

Несиені қамсыздандыру: сатып алынатын жылжымайтын мүлік;

Алғашқы арнаның ең аз сомасы: сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнының 15 пайызынан жоғары;

Сақтандыру: өмірді және сатып алынған мүлікті міндетті сақтандыру;

Пайызды есептеу жолы: аннуитет, негізгі қарыз қалдығына;

       «Standart» несиелендіру шарттары бойынша банкке төленетін соманы қалай анықтауға болады?

    Несие+сыйақы аннуитетті төлемдермен төленеді.

Аннуитетті төлем дегеніміз – бұл несие мен пайыздар сомасын тең бөліктермен төлеу. Пайыздар тек сіздің өкіміңізде қалған сомаға ғана есептеледі.

    • сыйақы ставкасы 13% болған жағдайда, банкке пайыздар түрінде 7,11% төлейсіз;

    • сыйақы ставкасы 14% болған жағдайда, банкке пайыздар түрінде 7,68% төлейсіз;

    • сыйақы ставкасы 15% болған жағдайда, банкке пайыздар түрінде 8,31% төлейсіз;

  Сөйтіп,егер мысалы, 10 жылға жылдық 14%-бен 30000 АҚШ долларына алған болсаңыз, онда сіз банкке 72000 АҚШ долларын емес, тек 55920 АҚШ долларын қайтарасыз.