Ипотека и перспективы ее развития в России

3.3. Модели привлечения  банками ресурсов для ипотечного  кредитования 

Проблему привлечения  ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно  считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России. 

Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы  сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать  свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству. 

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования: 

ориентация на “розничные” источники кредитных  ресурсов (депозиты населения и юридических  лиц); 

2) ориентация  на “оптовые” источники кредитных  ресурсов (кредитные линии российских  и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы). 

К “розничным”  источникам кредитных ресурсов можно  отнести также средства на “контрактных”  жилищных накопительных счетах (такие  счета предполагают на первом этапе  накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья). 

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству  банкам со стороны населения после  августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком. 

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых”  источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения  кредитных ресурсов. К таким источникам относятся: 

- кредитные линии,  открытые одним банком или  консорциумом банков; 

средства, предоставленные  институциональными инвесторами (пенсионными  фондами, страховыми организациями  и др.) сроком на 5-10 лет; 

- средства от  продажи целевых облигационных займов. 

Один из вариантов  организации эффективно действующей  системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан  на “оптовых” источниках, формирующихся  за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. 

Возможны следующие  модели привлечения банками, выдающими  ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных  ресурсов.  

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке. 

Модель 2. Организация  рефинансирования банков на вторичном  рынке ипотечных кредитов через  операторов этого рынка. 

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов). 

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими  лицами кредитных договоров под  залог жилья с оформлением  соответствующих закладных. 

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных. 

Реализация последней  модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63 “О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.37

3.4. Роль Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию

и перспективы  его развития 

В России на сегодняшний  день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ. 

Формирование  государственной программы, которая  связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства  по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. 

Центральным элементом  создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию. 

Впервые концепция  деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.  

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России. 

При создании Агентства  в значительной степени использовался  положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США –  Федеральной национальной ипотечной  ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация  является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.38 

Основными функциями  Агентства являются: 

1) определение  стандартов и правил ипотечного  кредитования: 

разработка и  установление стандартов и норм ипотечного кредитования; 

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых  Агентством; 

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; 

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; 

анализ деятельности банков, продающих кредиты; 

2) осуществление  операций на вторичном рынке  ипотечных кредитов: 

покупка ипотечных  кредитов; 

выпуск и продажа  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; 

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами; 

3) оказание технической  помощи и обучение специалистов  в области ипотечного кредитования: 

оказание технической  помощи кредиторам в области организации  ипотечного кредитования; 

осуществление разработок по экономическим и юридическим  аспектам ипотечного кредитования; 

проведение семинаров, учебных курсов; 

оказание консультативной помощи; 

оказание технической  и учебной помощи покупателям  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. 

Важнейшей задачей  Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном  рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.39 

С накоплением  опыта управления собственным портфелем  и рисками, присущими ипотечным  активам, Агентство будет расширять  количество предоставляемых им услуг  за счет увеличения объема принимаемых  на себя рисков. 

Опыт Агентства  по выкупу закладных в регионах показывает, что сегодня востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает анализ ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный кредит, уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои жилищные условия. При среднем размере увеличения площади на 30 квадратных метров кредит в среднем составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает первое собственное жилье, то для средней возрастной группы это, как правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб. (таб. №1) 

Таблица №1 

Доступность 15% ипотечного кредита в 2003 году 
 

Пророст жилой  площади, 

кв. м Сумма кредита, руб. 

Необходимый 

уровень сбережений, 

руб. в месяц

20 лет, равные  платежи 20 лет, индексир. платежи 30 лет, индексир. платежи

Улучшение жилищных условий 30 300 000 4000 2550  

Покупка первого  жилья  
 
 
 
 

- для средней  семьи 60 420 000 5590 3570  

- для молодой  семьи 40 280 000 3730 2380 2090 
 
 

На данной таблице  видна зависимость необходимых  сбережений, которыми должна располагать  семья в зависимости срока и схемы погашения кредита. По мнению Александра Николаевича Семеняка (генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), «если Агентство сможет убедить первичных кредиторов использовать погашение кредитов не с плоской шкалой, а с нарастающими платежами, то есть индексировать их, привязав их к инфляции, то тогда требования к сбережениям могут быть понижены. А для молодой семьи срок кредитования с 20 лет, который сегодня является типовым, может быть увеличен до 30 лет. И поэтому молодая семья, если они на двоих сберегают 2 тыс. руб. в месяц, может купить себе первое жилье в собственность. Таким образом, приведенные цифры опровергают стереотип, что 20-летний ипотечный кредит под 15% годовых в рублях доступен только богатым». 

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой  сталкивается сегодня российская ипотека  – это малочисленность первичных  кредиторов, которые не могут обслужить  стремительно растущую очередь. Реально  эту функцию сегодня выполняют  Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.