Ипотека и перспективы ее развития в России

С мая 1994г. Мосбизнесбанк  начал выдавать долгосрочные ипотечные  кредиты на приобретение жилья своим  сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России. 

На следующем  этапе перед банкирами возникла более сложная задача – перейти  к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке  долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл. 

В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный  банком опыт работы с заемщиками, так  и стремление улучшить схему долгосрочного  кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита. 

Как правило, кредиты  предоставлялись в рублях с привязкой  к курсу доллара США. Кредиты  выдавались на срок до 10 лет. Заемщик  для получения кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%. 

Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название “Продажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA, БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет. 

При этом процедура  получения кредита стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости  приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка. 

Наряду с “СБС-Агро”  на рынке ипотечного кредитования активно  действовал и Сбербанк. Если сложить  выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.31 

В настоящее  время количество банков, которые  предоставляют ипотечные кредиты, значительно увеличилось. Самым  известным из них является ипотечный  банк «Дельта Кредит». В целом, программа "Дельта Кредит" отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры. 

Ипотечные кредитные  продукты, предлагаемые по программе "Дельта Кредит" в России, должны соответствовать  следующим критериям:  

- Срок кредита  до 10 лет;  

- Сумма кредита  от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; - Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры;  

- Каждый месяц  необходимо платить одну и  ту же сумму. В нее входят  проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов. 

- Квартира может  быть выбрана на вторичном  или первичном рынке при условии,  что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту. 

- Фиксированная  процентная ставка;  

- Рыночная процентная  ставка для заемщика (в настоящее  время на рынке предлагаются  ставки от 13 до 15%);  

- По каждому  кредиту необходимо страхование  жизни заемщика, страхование квартиры  от рисков утраты, и права собственности  на квартиру.32  

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода.33  

Конкурентом «Дельта  Кредит» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита:  

- Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход; 
 

- У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры); 

- Требуется подтверждение  источников и уровня доходов  заемщика; 

- Необходимо, чтобы  расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи; 

- Приобретать  и оформлять в залог можно  любые квартиры, как новые, так  и продающиеся на вторичном  рынке; 

- Кредиты предоставляются  в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования"; 

- Процентная  ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых; 

- Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;  

- Обязательным  условием для заемщика является вложение им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос); 

- Срок действия  кредита - до 15 лет. 

- В том случае, если в семье, которая хочет  получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи. 

Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими  составляющими: 

- залогом приобретаемой  недвижимости (приобретаемая квартира  становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка  до момента полной выплаты  кредита); 

- поручительством  физических лиц, имеющих постоянный  источник дохода (это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица); 

- поручительством  юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных  предприятий и организаций - клиентов  того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на  получение кредита. 

При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц. 

Погашение кредита  осуществляется ежемесячно равными  долями с одновременной уплатой  процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита. 

Программа Сбербанка  РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею. 

Если Заемщик  и его семья становятся неплатежеспособными  и перестают ежемесячно выплачивать  долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье. 

Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается  на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.34 

Еще один банк, который  предоставляет ипотечные кредиты  – Райффайзенбанк. Еще некоторое  время назад программа Райффайзенбанка  была достойной альтернативой программе  Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых. 

И когда с  января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала  более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.  

Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие: 

- 12 процентов  годовых;  

- срок кредитования  до 10 лет; 

- максимальный  размер кредита зависит от  зарплаты заемщика; 

- Ежемесячно  заемщик выплачивает одну и  ту же сумму; 

- Возможность  досрочного погашения (после года); 

- Кредитный договор  можно заключить на любой срок  от года до 10 лет.  

В ближайшее  время на рынок ипотечного кредитования намерен выйти Газпромбанк. По словам начальника управления кредитами физических лиц Аллы Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. По ее мнению, с осени получить кредит смогут все желающие, но уже по более высоким ставкам. Причем учитываться будут опять-таки только официальные доходы. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства.35 

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.36