Ипотека и перспективы ее развития в России

В зависимости  от объекта кредитования, кредитной  политики и организационной структуры  каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита: 

- предварительное  рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком; 

- андеррайтинг; 

- принятие решения  о выдаче ипотечной ссуды; 

- оформление  кредитного договора и договора  о залоге; 

- сопровождение  кредита и контроль за исполнением  кредитного договора. 

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.  

Второй этап заключается в том, чтобы оценить  потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень  его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы  по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.  

Результаты анализа  используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный  первоначальный взнос собственных  средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др. 

Результаты андеррайтинга  оформляются в виде справки или  заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.  

На третьем  этапе кредитный комитет рассматривает  материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие  документы, после чего принимает  решение о выдаче ссуды или  об отказе в ее представлении. При  положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

На четвертом  этапе банк заключает с заемщиком  кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.  

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон: 

- сумма кредита  и размер банковского процента; 

- порядок и  сроки выдачи кредита; 

- порядок и  сроки погашения процента; 

- описание и  цена обеспечения, предусматриваемые  в отдельном договоре залога; 

- размер санкций,  уплачиваемых стороной, нарушивший  условия договора.  

Одновременно  с заключением кредитного договора заключается договор залога и  оформляется закладная, а также  заключается договор страхования  в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита. 

На пятом этапе  осуществляется сопровождение кредита, которое включает: 

- выдачу кредита  в порядке, предусмотренном в  кредитном договоре. 

- контроль за  целевым использованием кредита  в период строительства или реконструкции объектов кредитования; 

- наблюдение  за сохранностью и состоянием  залога, принятого в обеспечение  кредита; 

- контроль за  регулярными, в соответствии с  ранее согласованными при заключении  договора, сроками возврата кредита  и начисленных процентов. 

При нарушении  сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных  случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих  обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды  более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.30

3.2. Становление  и развитие рынка ипотечного  жилищного кредитования

в Российской Федерации 

Сегодня в России, как уже упоминалось выше, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др. 

Санкт-Петербургский  ипотечный банк (СПИБ), созданный  в июне 1992г., ограничивался выдачей  кредитов под залог квартир и  кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года). 

В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный  банк (Новосибирск) и Коми ипотечный  банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная  инициатива” совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала  первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства. 

1. Схема “Форвардкредитинвест”  рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят  жилье с целью его продажи  состоятельным покупателям, включая  коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. 

2. Схема “Ретрокредитинвест”  ориентирована на улучшение жилищных  условий граждан. Кредит выдается  под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой. 

3. Схема “Комбиинвест”  рекомендуется при обратном соотношении,  когда стоимость строительства  нового жилья выше, чем рыночная  стоимость имеющегося. 

4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового. 

5. Схема “Рентный  залог” предлагает оформление  закладной на принадлежащее одиноким  пенсионерам жилье в обмен  на пожизненную ренту, индексируемую  с учетом инфляции. Рента устанавливается  в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости. 

6. Некоторые  банки предлагают открывать семейные  жилищные накопительные счета.  Целью такого счета является  накопление денег на банковском  счете для получения ипотечного  кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами. 

Аналогичную схему  кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие: 

- первоначальный  взнос заемщика должен составлять  не менее 20% стоимости квартиры; 

- ежеквартальные  взносы – не менее 20% (чтобы  накопить 80% от ее стоимости); 

- через 1,5 года  после открытия счета банк  выдает кредит на оставшиеся 20% стоимости недвижимости. 

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал  выдавать долгосрочные ипотечные кредиты  на приобретение жилья работникам крупных  предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик. 

Задачами банка  были выдача кредита, обслуживание и  отслеживание платежей и общая координация  действий участников операции. Заемщик  брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.  

По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты  фабрике “Ява” для покупки  готовых квартир. 

С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей: 

1. По условиям  целевого жилищного вклада первоначальный  взнос клиента составлял сумму  в размере стоимости 15 кв. метров жилья по 1400 тыс. руб. за 1 кв. метр. 

2. Дальнейшие  платежи осуществлялись ежемесячно  и рассчитывались исходя из  стоимости жилья на последний  месяц 2-го года (12 месяцев –  строительство плюс 12 месяцев –  ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном выражении с учетом коэффициента инфляции. 

3. При заключении  договора с клиентом о целевом  жилищном накопительном вкладе  в нем фиксировались ежемесячные  выплаты в виде твердых сумм (чего не делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.