Ипотечное кредитование

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

КРАСНОЯРСКИЙ ИНСТИТУТ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА -

филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Иркутский государственный университет путей сообщения» в

г. Красноярске 

(КрИЖТ ИрГУПС)

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА ПО ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ТЕОРИИ

Тема: «Ипотечное кредитование»

 

            Выполнил:

                                                                                                  Студент

                                                                                                 Борисенко Е.О.

                                                                                                    Учебный шифр:0772172 УП II курс

                                                                                                   Проверил:

                                                                                                 Преподаватель

                                                                                                   Сочнева Е.Н.

Красноярск 2008 г.

 

 

Содержание

         

Введение …………………………………………………………………... 3                                                                                                      

1. Анализ ипотечного кредитования ………………………………...... 6

2. Ипотечное кредитование банков России ………………………..... 10    

2.1 Сбербанк России (Восточно-Сибирский банк) ……………………. 10

2.2 МДМ БАНК (Московский деловой мир) …………………………... 19

2.3 ТрансКредитБанк ……………………………………………………. 24

2.4 Городской Ипотечный Банк ……………………………………….... 27

3. Проблема ипотечного кредитования ……………………………... 29

Заключение ……………………………………………………………... 36

 

 

 

 

Список литературы

 

1. www.vsb.sbrf.ru

2. www.mdmbank.ru

3. www.tkb.ru

4. www.gorodskoi.ru

5. www.bank-enisey.ru

6. www.bank-klient.ru

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Ипотека в её современном проявлении появилась в нашей стране не так уж давно. Несколько лет назад даже не все знали, что такое ипотечный кредит, но сейчас тысячи россиян успели оценить достоинства ипотечного кредитования. Ипотека - это залог недвижимого имущества (квартира, дом) в обеспечение предоставленного кредита.

Ипотечное кредитование обладает неоспоримым преимуществом - даёт возможность быстро и без проблем решить жилищный вопрос, купить квартиру или дом. Смысл ипотеки заключается в том, что на оптимальных для себя условиях Вы оформляете кредит, и покупаете, например, квартиру, т.о. получаете банковский ипотечный кредит. Купленная квартира уже Ваша - Вы можете в этой квартире справлять новоселье, жить и наслаждаться преимуществами ипотечного кредитования.

Купить жилье сегодня  по карману разве что крутым бизнесменам. А обычные граждане, в надежде  обрести крышу над головой, все  охотнее обращаются к банковским займам. Как считают эксперты, объем ипотечных кредитов в России в самое ближайшее время может достичь 10-15% ВВП. В первом полугодии 2007г. объем кредитов, выданных банками на покупку жилья, составил более 13 млрд. $. В отдельных регионах прирост ипотечных кредитов больше напоминает геометрическую прогрессию.

Ипотечный кредит, это  большие средства. А везде, где  деньги значительные, нужно стараться  сэкономить. Кроме того, экономия здесь  самый главный фактор, и она  актуальна всегда. И смысл экономии в ипотеке в том, чтобы не меньше денег потратить, а приобрести как можно лучшее жилье за максимальную сумму, которую банк предоставит. Проиграть можно именно в этом, если плохо все предвидеть. Но даже любая экономия всегда уместна и интересна, ведь зачем покупать тоже за большие деньги, если на разницу можно приобрести мебель или рассчитаться с ипотекой не за 10 лет, а за 9.

Выбирать нужно ипотечный  кредит для себя индивидуально. Нужно  перебрать как можно больше программ и выбрать самые оптимальные  для себя. Лучше, конечно, воспользоваться помощью специалистов, которые, кстати, помогут в ипотеке с любыми вопросами.

Маленький совет по выбору банка, кроме высчитывания оптимальной программы следует обратить внимание на отношения банка к клиенту, то есть к себе. Если вы чувствуете, что вы нужны банковским работникам, а значит, вам не грубят и стараются все указать и показать, тогда вы зашли в нужное место. Если такого нет, даже с хорошей программой лучше выбрать других специалистов. В банках с плохим обслуживанием, вы не получите иссякающей информации, которая полностью делает все сделки явными. Ипотека при этом может затянуться на месяцы, из-за того, что вы раз не принесли все бумаги, второй не заполнили все как следует. А это прямые потери, ведь с каждым месяцем затягивания цены на жилье увеличиваются минимум на 1 процент.

Цена на квадратный метр жилой площади растет чуть ли не каждый месяц, поэтому для многих ипотека является единственным способом остановить для себя мучительное наблюдение за постоянным ростом цен. К сожалению, высокие банковские проценты и жесткие требования к заемщикам делают данный вид кредитования выбором далеко не многих. Но давайте рассмотрим: выгодна ли ипотека и поможет ли она сберечь свои деньги, в условиях Российской нестабильной развивающейся экономики?

Ежемесячные выплаты  по кредиту практически полностью  сопоставимы с арендными ставками, но ведь арендуемое жилье никогда  не станет вашей собственностью. К  тому же у ипотеки есть и главный  плюс: рассрочка платежа на 5–30 лет  без изменения суммы выплаты на протяжении всего срока кредита.

Учитывая быстрый рост цен на российскую недвижимость, который  наблюдался в течение последних  нескольких лет, ипотека является единственным способом приобретения квартиры, в  том случае если у покупателя нет  достаточно средств, для оплаты полной стоимости квартиры или дома. Накопить необходимую сумму, храня деньги «в чулке», при постоянном росте цены квадратного метра не предоставляется возможным.

Сегодня, несмотря на небольшую  стабилизацию цен, в большинстве сегментов российского рынка квартир, спрос пока еще превышает предложение, а следовательно цены продолжат свой рост. По мнению аналитиков «дешевые» и «долгосрочные» ипотечные кредиты подтолкнут дальнейшее увеличение цены на жилье.

Непрекращающийся рост на жилье дает банкам право позиционировать ипотеку как своеобразную страховку от роста стоимости жилья. Отчасти такое позиционирование вполне резонно. В договоре на ипотеку прописывается постоянная (фиксированная) сумма стоимости квартиры, которую заемщик может спокойно выплачивать вне зависимости от ценовой нестабильности на рынке.

Аналитики рынка недвижимости считают, что заемщик может застраховаться от роста цен только при постоянном стабильном росте цен. В периоды  коррекции или падения цен, такая  страховка обращается против самого заемщика. Россия до сих пор остается страной с развивающейся экономикой, поэтому предсказать рост или падение цен практически не возможно. За рубежом использование ипотечных кредитов является катализатором роста цен и нередко используется спекулянтами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Анализ ипотечного  кредитования

 

В современной практике понятие “ипотека” применяется  в основном в случаях залога недвижимого  имущества при получении кредита. Другими словами, ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Ипотечный кредит, как  правило, представляет собой долгосрочный кредит с обязательством возврата в  обозначенный договором срок и выплаты процентов по кредиту. Такой кредит предоставляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Механизм залога означает, что у собственника ограничиваются права на распоряжение залоговым имуществом, а кредитор имеет право при определённых условиях нарушения договора на обращение взыскания на заложенное имущество. Кредитор (то есть залогодержатель) имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счёт заложенного имущества (предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства).

Кредиторами обычно выступают  банки или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заёмщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Важно осознавать, что  ипотечное кредитование подразделяется на жилищную ипотеку и на коммерческую, о существовании которой нередко  забывают при упоминании ипотечного кредитования. Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц.

Одним из преимуществ  ипотеки для кредитора является то, что она даёт преимущество ипотекодержателю перед другими кредиторами, если таковые имеются. В данном случае речь идёт, в первую очередь, о коммерческой ипотеке. Также стоит отметить широкие возможности рефинансирования ипотечных кредитов в силу стандартизации кредитных продуктов и процессов.

Помимо того, что сегмент  ипотечного кредитования в России на сегодняшний день переживает период роста, он также имеет очень большой  потенциал развития как со стороны  спроса, так и стороны предложения. Со стороны спроса это обеспечивается ростом доходов населения, повышением грамотности населения в области ипотечного кредитования и его преимуществ, а также общим ростом спроса населения на банковские кредиты. Со стороны предложения рост сегмента ипотечного кредитования обеспечивается такими факторами, как постепенное формирование рынка ипотеки на протяжении нескольких лет, планомерное улучшение законодательной базы для ипотечных кредиторов, создание федеральной системы ипотечного кредитования, осознание многими банками значимости ипотеки для собственного успешного развития. Аналитики прогнозируют более бурный рост на сегменте жилищной ипотеки, в силу того, что на сегменте коммерческой ипотеки база для роста уже относительно велика.

К преимуществам ипотечного кредитования, очевидно, относится  и то, что, если заёмщик не возвращает в установленный в договоре срок долг по кредиту, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна, её цена достаточно стабильна и имеет тенденцию к увеличению в долгосрочной перспективе, у кредитора низки опасения невозврата долга, и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Таким образом, этот способ кредитования обеспечивает достаточно высокую защиту интересов кредиторов.

Что касается процентной ставки по ипотечному кредиту, то она устанавливается банком с учётом основных рисков. Так или иначе, банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией и значительным изменением валютного курса. Кредитный риск, или риск неуплаты учитывается банком при оформлении залога, который значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. В дополнение к этому тщательно проверяется кредитоспособность заёмщика, часто вводится ряд ограничений на объём ежемесячных выплат последнего. Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также является существенным для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга невозможно. Понятно, что досрочное погашение кредита влечёт за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Дело в том, что кредитор не может заранее знать, когда произойдет досрочное погашение, которое, как правило, происходит в момент самой низкой процентной ставки. Кроме перечисленных рисков существуют имущественные риски, а именно риски, которые имеют отношение к объекту залога. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодна для проживания, то в этом случае обязательства заёмщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заёмщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Среди всех видов существующих страховок на рынке ипотеки следует  выделить два основных риска, которые  подлежат страхованию. Первый риск –  это наступление нетрудоспособности заемщика, второй – риск повреждения  залогового объекта. Расходы по этим видам страхования, конечно, возлагаются на заемщика и составляют по сумме около 1,5% стоимости получаемого кредита.

Большинство случаев  ипотечного кредитования имеют длительный срок – до 30 лет. В стандартном  варианте ипотеки выплачиваемый  процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Понятно, что такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Устанавливается достаточно высокий, но в то же время строго фиксированный процент по ипотечному кредиту. В результате, при благоприятных условиях, кредитор получает от заёмщика значительную сумму переплаты.

Представляется очевидным, что, если в период всего срока  кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заёмщику. В этом случае банками применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

В качестве ещё одного преимущества ипотечного кредитования для кредитора можно отнести  высокую диверсификацию кредитного риска в связи с большим количеством заёмщиков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Ипотечное  кредитование банков России

 

2.1 СБЕРБАНК РОСИИ

Восточно-Сибирский  банк

 

Рассмотрим ипотечный  кредит «Молодая семья»

 Кто и где может получить кредит

КТО может  получить кредит

Граждане Российской Федерации в возрасте от 21 года.

ГДЕ можно  получить кредит

В филиалах Сбербанка  России ОАО:

-    по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков; 

- по месту нахождения предприятия (клиента Банка) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося объекта недвижимости;

-   по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.

СОЗАЕМЩИКИ

Супруги, оформляющие  объект недвижимости в общую собственность.