Ипотечное кредитование

В США на рынке жилья  достигнуты рекордные показатели: численность  сделок по продаже жилья достигла 7 млн. долл., средняя стоимость вторичного жилья – 160,5 тыс. долл.(140 тыс. евро). Активность на рынке жилья объясняется доступностью ипотечных кредитов в условиях низких процентных ставок, увеличением спроса на жилье в связи с происходящими демографическими изменениями ( в том числе лиц старше 40 лет, которые чаще всего становятся собственниками жилья) и ростом численности иммигрантов. Сегодня в США собственниками жилья являются 68% домохозяйств. При этом жилье составляет в среднем 35% стоимости имущества домохозяйств.

Сделки на рынке недвижимости позволили в определенной мере компенсировать потери, связанные с падением биржевых индексов. Увеличение объема американского рынка недвижимости на 10% позволяет компенсировать потери от снижения курса акций на 20%.

В отличие от большинства  европейцев американцы имеют реальную культуру долга, что позволяет им получать долгосрочные займы (на 30 лет), причем это поощряется с помощью налоговых льгот. Налогоплательщик имеет возможность вычесть из своих налогооблагаемых доходов проценты по займам (до 1 млн. долл.), используемым на финансирование приобретения одной или двух квартир. Сумма ипотечных кредитов составляет 6 трлн. Долл., или 60% ВВП США. Для американских домохозяйств такая огромная задолженность – важный фактор уязвимости: 70% кредитов предоставлено по переменным ставкам, так что при изменении уровней процентных ставок или безработицы многие домохозяйства будут испытывать серьезные трудности. В 2000 – 2005 годах доля непогашенных ипотечных кредитов увеличилась с 7 до 9%, а число «продаж с молотка» возросло в 3 раза.

Рост ипотечного кредитования создает риск не только для заемщиков, но и для банков и других учреждений – кредиторов. В США на долю двух крупных частных агентств, Fannie Mae и Freddie Mac, приходится 42% ипотечных кредитов. Эти агентства заимствуют средства на рынке облигаций под гарантии федерального правительства и казначейства и используют их для предоставления ипотечных кредитов физическим лицам, приобретения ипотечных обязательств других учреждений и предоставления гарантий под такие же обязательства. Главный источник прибыли таких агентств – разница между доходом на эмитируемые ими облигации и процентными доходами от предоставляемых ипотечных кредитов. Снижение цен на жилье может подорвать их рентабельность и усилить финансовую уязвимость, что вызывает беспокойство у монетарных органов США. Не случайно в феврале 2003 года Fannie Mae ужесточило условия кредитования, потребовав от заемщиков больших гарантий.

Интересно, что в Европе в основном принята одноуровневая  система ипотечного кредитования. В США эволюция ипотеки привела к формированию двухуровневой системы, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. В странах Восточной Европы США напрямую или через Всемирный банк потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию системы ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу. Но в итоге эти страны приняли законы, основанные на европейском континентальном праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В последнее десятилетие  участились случаи нечестной и обманной практики кредитования под недвижимость. Причем причина неэтичной и грабительской практики в ипотечном кредитовании – это не нарушение правовых норм при составлении контракта, а вполне законное его содержание, не отвечающее интересам заемщика и крайне ему невыгодное. Так, заемщика часто привлекали схемой погашения долга, предусматривающей сравнительно небольшие фиксированные платежи в первые годы, которые к концу периода погашения кредита увеличивались до огромных сумм, такая схема погашения рассчитана в основном на молодого заемщика, финансовое положение которого в долгосрочном периоде может улучшиться. Однако она не под силу живущим на фиксированные доходы.

  Как показали исследования, ненадлежащее использование обеспечения  кредитов, накладываясь на сложность  схемы такого кредитования, иногда затягивало заемщиков в долговую трясину и подрывало их финансовое положение. Заемщики, не знакомые с особенностями кредитных сделок и условий кредитного договора, уязвимы и легко могут оказаться в ловушке нечестных кредиторов. Это применимо и к России.

В Японии, например, кредит на жилье передается из поколения  в поколение.

Мировой Финансовый Кризис коснулся и Европейских стран в том числе. В США, например большинство крупных банков обанкротились. А так как вся мировая финансовая система связана с американской валютой, следовательно, этот кризис затронул весь мир.

Прогноз и необходимые  меры

После выхода из Мирового Финансового Кризиса развитие событий может происходить по двум сценариям. Первый предполагает, что рост цен на жилье продолжиться, поскольку спрос остается высоким. Но поскольку Москва свой план по ипотеке уже перевыполнила, ипотечные кредиты в состоянии брать все меньше людей, банки будут перенастраивать свою стратегию на регионы. Второй подразумевает остановку рынка и выход на него инвестиционных квартир, приобретаемых не для жилья, а как средство вложения сбережений.

В отношениях со строительными  компаниями банки все больше перестраховываются, стараются максимально закрыть  как свои риски, так и риски  своих клиентов, выставляя застройщикам повышенные требования. Некоторые банки прорабатывают вопрос о возможности участия в капитале строительных организаций. В этом случае деятельность застройщиков будет контролироваться банком, и риски всех участников ипотечного кредитования значительно снизится.

В ипотеке наиболее существенным помимо кредитного риска оказывается  процентный риск. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в  ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, а следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования.

Полноценное развитие ипотеки  невозможно без становления рынка  ипотечных ценных бумаг. Нужны долгосрочные финансовые кредиты институциональных  инвесторов. Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций (корпоративные долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Однако ипотечные сертификаты участия появятся, видимо, нескоро. Еще более отдален приход опыт иностранных ипотечных агентств, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели Российских банков пока еще невелики.

В целях рефинансирования банки будут все более взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов – сотрудничать с иностранными инвесторами – обладателями сравнительно дешевых ресурсов.

Проявившаяся в конце 2005 года тенденция демпинга процентных ставок в погоне за заемщиками идет на убыль. Инвесторы, желающие приобрести ипотечные ценные бумаги или паи, вряд ли одобрят снижение процентной ставки, поскольку это означает закономерное снижение дивидендов, получаемых от паев либо ценных бумаг.

Процентные ставки будут  снижаться только при условии  значительного снижения уровня инфляции: в этом случае в ближайшие 2-3 года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в  рублях. Тогда продолжиться и градирование процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Минимальная величина первоначального взноса при классической ипотеке вряд ли будет ниже 5% от стоимости приобретаемого жилья. При ломбардной ипотеке (когда в залог принимается также жилье, находящееся в собственности заемщика) кредитование уже сейчас составляет 100%. Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов – можно найти оптимальный подбор параметров.

Обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, понижения ставок привлекаемых ресурсов. Однако нужно освободить эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса. Это позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной, привлечь к ней граждан, которые не имеют сбережений, достаточных для покрытия 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Можно говорить о том, что мощным импульсом для рынка  в области ипотечного кредитования послужил пакет законов о формировании рынка доступного жилья. С вступлением  в действие новых жилищных законов  рискованность ипотечных операций снизилась. Однако ряд законопроектов остался на бумаге, в частности, введение счетов эскроу, или обеспечительных счетов (проект закона «О кредитных историях»). В настоящее время владелец счета имеет неограниченные права по распоряжению средствами, которые находятся на нем и поступили от обслуживания ипотечных кредитов.

Мировой опыт свидетельствует: любая технология инвестирования в  жилищную сферу предполагает поддержку  государства. Основной формой государственной  поддержки ипотечных кредитов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Не менее важной формой государственной поддержки является и страхование кредитных рисков. В США для этого создана Федеральная жилищная администрация (FHA), занятая в основном созданием системы взаимного страхования ипотечных кредитов, разработкой и совершенствованием стандартов ипотечного жилищного кредитования. Из 850 тыс. ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тыс. идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки.

Еще одна форма государственной  поддержки – адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья. В ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует  процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения ими жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских расходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен. Следует также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

Имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которых за 2005 год была всего 2% в рублях. Это длинные деньги, которыми воспользуются только через 20 – 30 лет. Необходимо разрешить инвестировать деньги государственного пенсионного фондов выкуп не только инвестиционных и пакетных ценных бумаг, но и в другие виды ценных бумаг.

Необходимо увеличить  срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение  земельных участков коммунальной инфраструктуры под строительство жилья, с трех до пяти лет.

Целесообразно также предоставить налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость обособленно по операциям с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда. Закрытые паевые инвестиционные фонды должны стать институциональным инвестором, существенно расширяющим количество субъектов предпринимательской деятельности. Необходимо решить вопрос с унификацией документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и  рынку жилья, среднестатистический потребитель по – прежнему знает  об ипотеке очень мало. Доступная полная информация, широко освещаемая в средствах массовой информации, отсутствует. А ведь высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной информационной работой с использованием всех каналов.

Ипотечное кредитование во Внешторгбанке 24

Ипотечный рынок не стоит  на месте, бурно развивается, и как  следствие, - динамичное изменение его  структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми  ресурсами. В первую пятерку вошли такие гранды ипотечного рынка, как КБ «Москоммерцбанк» (ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ «ДельтаКредит».

Внешторгбанк 24 создан 1 августа 2005 года, в формате специализированного  розничного банка, ориентированного на работу с частными клиентами и предприятиями малого бизнеса. Внешторгбанк 24 за первый год деятельности зарекомендовал себя как крупнейший игрок на рынке ипотеки. За время, прошедшее с начала старта проекта, программа ипотечного кредитования банка претерпела существенные изменения – был фактически отменен первоначальный взнос, значительно увеличен срок кредитования. Кроме того, банк начал рефинансировать ранее выданные ипотечные кредиты, а также предоставлять нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья.

Дефицит жилых помещений  – основной сдерживающий фактор развития ипотеки. Задача обеспечения населения доступным жильем очень важна, и в принципе банковская система делает все от нее зависящее в этом направлении – увеличивает сроки кредитования, снижает ставки, упрощает условия кредитования. Внешторгбанк 24 отменил первоначальный взнос в 10 регионах. Однако все усилия банка не производят столь быстро, как хотелось бы, к желаемому результату, потому что цены на жилье растут определяющими темпами. ВТБ – 24 снизил ставку на 1% годовых, что очень чувствительно для их него бизнеса, - это дает клиенту экономию на процентах за весь срок кредита в размере 10% от стоимости квартиры, а цены за это время увеличиваются в 2 раза. Даже если абстрактно представить себе выдачи кредитов с отрицательной ставкой, все равно многим людям жилье будет недоступно исходя из их уровня дохода. Поэтому нужно строить больше и повсеместно.

В социальной сфере жилье  – один из ключевых вопросов, на котором  замыкаются другие потребности населения. Последние инициативы Правительства Российской Федерации и Администрации президента в демографической области нереализуемы без жилья – никто не будет рожать детей, которым негде жить. А государственная программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» направлена именно на решение демографической проблемы. Реализация заложенных в ней мер позволит строить больше. И 2010 годом инициатива государства не ограничится, потому что до этого времени не решатся все жилищные проблемы.